万科已经摊出底牌了

作者| 高凌朗

编辑| 汪戈伐

图片来自企业公众号

3月31日，万科集团发布2024年度业绩报告，公司全年实现营业收入3431.76亿元，同比下降26.32%；归母净利润为-494.78亿元（去年同期为盈利121.63亿元）。

这是万科自1991年在深交所上市以来首次出现年度亏损，也使其成为已披露2024年报中A股市场亏损额最大的上市公司。万科在财报中表示，2024年是公司面临多重风险挑战的一年，业绩亏损既有市场因素也有内部原因。

值得注意的是，4月1日财报发布后的首个交易日，万科A股与H股并未出现预期中的下跌，反而分别上涨1.7%和1.08%。

市场此类反应似乎表明投资者对万科的信心正在恢复，认为公司可能已将最困难的阶段抛在身后。

作为房地产行业的重要参与者，万科的经营状况不仅关系到公司自身发展，也被视为行业整体健康程度的重要指标。

万科2024年度的亏损有多方面原因，财报数据显示，亏损主要分为四个方面：过往高地价项目进入结算期导致毛利大幅下降；计提存货跌价准备81.4亿元；应收款项计提信用减值264亿元；以及资产处置过程中交易价格低于账面价值形成的损失。

从长期角度分析，万科的当前困境反映了公司一直以来未能及时适应市场变化。

万科在财报中坦承，公司未能及时调整"高负债、高杠杆、高周转"的传统经营模式，导致投资决策失误及业务拓展节奏失控等问题，公司资产负债率的变化轨迹清晰印证了这一经营隐患。

2016年之前，在时任董事长王石较为保守的经营风格下，万科的资产负债率长期维持在78%以下。2016年“宝万之争”后，随着管理层的变动，公司的负债率显著攀升，2018年达到84.59%的历史高点，创下近年来的新高。

虽然时任董事会主席郁亮在2018年9月提出了"活下去"的战略口号，但实际负债率下降缓慢，2020年仍高达81.28%。

同时，宏观市场环境急剧恶化加剧了万科的经营压力。据市场分析，2021年至2024年期间，中国新建商品房销售面积从17.9亿平方米下降到9.7亿平方米，萎缩46%；销售金额从18.2万亿元减少到9.7万亿元，降幅达47%。

市场需求的大幅收缩，使得行业竞争加剧，盈利空间受到挤压。在此背景下，万科过往积累的高成本土地储备和债务结构问题进一步凸显，导致经营状况持续承压。

尽管面临亏损，万科仍保持了一定的业务韧性。

2024年财报显示，万科实现销售面积1810.7万平方米，销售金额2460.2亿元，销售回款率保持在100%以上。经营性现金流连续16年保持正值，2024年净流入38亿元。同时，万科完成了18.2万套住房交付，并按期归还了292亿元到期公开债券。

2025年初，万科又进行了重要的管理结构调整，深圳地铁集团管理团队加入万科管理层，接手掌舵公司业务方向。

目前，万科董事会结构已经发生明显变化，在10名董事中，4名为独立董事，1名为职工董事，其余5名执行董事中有4名来自深圳地铁集团。深圳地铁集团董事长辛杰现已担任万科董事会主席职务，原董事会主席郁亮则转任执行副总裁。

深圳地铁集团作为万科第一大股东，采取了多项措施支持万科的流动性需求。例如深铁通过认购万科相关资产的REITs产品、受让万科在深圳的部分项目以及提供股东借款等方式，为万科提供了资金支持。这些措施也帮助万科顺利完成了2025年第一季度的债券兑付工作。

万科正在对其业务战略进行全面调整，以适应行业环境的深刻变化。此次调整的核心在于聚焦主业、优化资源配置，并通过多元化布局重塑增长逻辑。

具体而言，万科将综合住区开发、物业服务和租赁公寓确立为核心主业，逐步退出非主业领域并清理非主业财务投资。

这一举措旨在集中资源深耕优势业务，提升核心竞争力。与此同时，万科将强化与深铁集团的战略合作，在轨道物流、TOD综合开发及商业运营等领域展开深度协同，以期通过资源整合实现业务创新。

随着房地产政策环境持续改善，以及公司内部积极调整，万科有望在未来逐步改善经营状况。

万科管理层也在3月31日的分析师会议上表示，房地产市场已经度过最困难时期，正在回归稳定发展轨道。

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