年报观察 | 华南城流动性与债务困境

观点网 原定于4月2日于香港高等法院进行的华南城清盘听证会并未如期举行，法院决定推迟至4月14日。

华南城最近面临的挑战并不少，被呈请清盘之外，还对外披露了并不乐观的2024年业绩。

与2023财政年度比较，华南城2024期间收入增加16.4%至40.834亿港元，主要是由于2024年物业销售及持续性收入增加。期内，毛利下跌5.3%至7.659亿港元，毛利率下降至18.8%。

然而，该公司期内母公司持有人应占净亏损为89.758亿港元，而2023财政年度录得盈利43.175亿港元。

华南城表示，母公司拥有人应占亏损主要由于：存货减值拨备增加；递延税资产拨回；在建物业的资本化利息减少导致融资成本有所增加；投资物业公平值亏损。

业绩维艰

华南城是一家在香港联交所上市的中国综合商贸物流企业，定位于“世界综合商贸物流中心、数字中心、创新中心、生活中心”。

据了解，华南城的起步可以追溯到2002年，当时深圳市中心的商贸物流外迁，深圳作为东南地区物流的核心需要一个物流基地，于是深圳华南城应运而生。

正因这个项目的成功，华南城陆续将业务拓展至全国8个城市，在郑州、重庆、南昌、深圳等多地开发多功能商业及配套的项目，并于2009年登陆香港资本市场。

目前，华南城旗下拥有核心子公司商业管理集团以及华盛商业、乾龙物流集团、第一亚太物业、华南城小额贷款、华采通数字科技等多家公司。

虽运营模式为“商贸物流+”，但华南城收入大部分都来自物业销售所得，其中又以住宅销售为重。

业绩显示，2024财年，物业销售贡献了29.95亿港元，比上一个财年增长18.7%，增加主要原因是年内有较多在之前已经完成合同销售的物业完成交付。但由于整体物业市场非常疲软，年内物业合同销售比对上年同期录得深度调整。

据了解，2024年，华南城各城积极开展库存去化和大宗销售工作，其中郑州华南城大宗交易取得突破性进展，当地政府于2024年6月回逾千套住宅。此外，西安华南城亦实现多栋品牌馆整售。

在营收中，持续性收入贡献了10.88亿港元，其中因租赁需求下降，物业租赁收入为5.431亿港元，较上个财政期年化后减少10.9%。

华南城规划保留若干商品交易中心商作为自营和出租用途，并且为已交付及投入使用的交易中心、商铺及住宅的项目提供物业管理服务。

该公司称，物业租赁收入将是集团持续性收入的重要组成部分，其中深圳华南城是集团项目组合中较成熟的项目，也是物业租赁收入的主要贡献单位。

另外，华南城于2024财年录得其他持续性收入增加3.0%至5.452亿港元。因第三方物流服务收入减少，该公司物流及仓储服务收入于年内减少至1.235亿港元，及奥特莱斯营业收入增加至3.268亿港元。

截至期末，华南城八个城市的总土地储备面积合计3105.95万平方米，项目主要规划用途为交易中心、住宅、商业、仓储及其他配套设施。

流动性困境

截至期末，华南城持有一定体量自营物业，投资物业价值为425.1亿元。因租赁需求下降，投资物业公平值亏损约为24.83亿元。

华南城表示，投资物业公平值的改变，受到各种内部和外部因素的影响，例如出租面积、租金率、可比物业的市场价格等。

然而，除了市场的挑战，华南城还需解决其流动性困境。

公告显示，截至2024年12月31日，华南城计息债务为302.2亿港元，其中，计息银行及其他借贷中约为192.04亿港元是以若干楼宇、投资物业、发展中物业、持作销售物业及银行存款作抵押，账面总值约为501.23亿港元。

于2024年末，华南城流动负债超过流动资产28.48亿港元，即期部分计息债务(包括优先票据及计息银行及其他借款)为182.41亿港元，现金及银行存款仅仅为7.177亿港元，其中受限制现金为6.766亿港元。

截至2024年12月31日，有关157.42亿港元有息负债的应付本金或利息未依规定在预定还款日期偿还，触发有息负债总额为3.75亿港元须于要求时偿还。

在2025年初，花旗国际有限公司曾对华南城提出清盘呈请。最新的消息，香港高等法院将清盘听证会推迟至4月14日。

此前华南城对外公告，花旗国际有限公司于2025年1月27日向香港特别行政区高等法院提出对公司的清盘呈请，内容有关公司发行于2024年4月到期的2.8884亿美元、年利率9.0%优先票据的3.061704亿美元欠款。

华南城表示，公司将极力反对呈请，呈请的提出不代表呈请人能成功对公司进行清盘。

华南城于业绩公告中提及，公司董事已采取多项计划及措施改善集团流动资金及财务状况，包括集团已委任财务顾问及法律顾问，协助其重组违约与交叉违约借款，以在实际可行情况下尽快与所有贷款人达成一致的解决方案。

另外，华南城已就清盘呈请委任法律问，并采取物色潜在买家，就出售集团若干物业项目的权益以提高流动资金水准等措施。

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