年报直击①｜业绩温度与市场水温走向割裂

地产财富会

史上最冷年报季

房企业绩拐点还没来

行业的拐点可以期待一下

去库存/保交楼/好房子三道必答题下面

一些积极的变化正在发生

2025-4-2

最近的土地市场炸锅了！

阔别了很久的“地王”现象，在上海、北京、杭州、成都密集轮动式闪现，隔几天就刷新个单价记录。

一线强二线城市稳稳踩上了楼市回暖的风火轮。

但楼市的暖意，和房企正在交卷的2024年报比起来，却是一个在春天，一个还在冬天。

2024年百强房企累计业绩同比降低28.1%；

70家上市房企逾七成亏损，盈利者不足三成；

即便是盈利的少数派，也承受着利润下滑的压力。

业绩与市场之间的阶段性温差，是行业在低位调整期奋力爬坡的表现。

我们可以看到，2024年去库存、保交付、好房子三道必答题下面，一些积极的变化正在发生。

三大关键指标逆转

新房去化周期迎来拐点

库存的低点，往往是房价上涨、行业上行的起点。

很多地产人将2024年与2014年作类比，同样的政策环境宽松度、同样的新房库存高企、同样轰轰烈烈的去库存行动……

此轮持续三年的去库存行动，终于在2024年底迎来喜人的变化。

来自易居的报告显示，

2024年12月，全国百城新建商品住宅库存规模为45265万平方米，环比减少2.4%，同比减少10.4%。

按照同比指标，这一库存规模已经连续23个月下降，12月份的降幅首次为两位数，说明库存消化力度很大。

克尔瑞监测的三大库存核心指标，也出现了实质性的好转：

广义库存面积在2024年由升转降，年末库存规模同比下降1%；潜在库存即未开工面积维持在53亿㎡的规模不变；狭义库存2024年末较2021年末下降5%。

数据明明白白告诉我们，去库存周期拐点已现，希望越来越近了。

面对压降行业库存风险这道必答题，保利、中海、华润、龙湖、金茂等头部房企为行业做出了积极表率，在保证盘面安全、品质交付的前提下积极推进销售去化，助力去库存进程。

业绩会上，龙湖集团管理层特别强调，龙湖不会为了卖一套房子不顾一切地压低价格，“我们在现金流管理上比较有主动权，在销售上可以根据市场价格随行就市……去年不断去化存货，由存货去化产生的亏损当年已经消化。”

2024年，龙湖集团实现地产开发合同销售1011.2亿元，对应销售总建筑面积为712.4万平方米。其中，长三角、西部两大区域为龙湖贡献了超过一半的销售业绩，并且一二线城市销售占比超过90%——高能级城市深耕优势显现，奠定了未来业绩增长动力。

交付赛道的“10万+”房企

撑面子也要看里子

新时代的优质房企，既要答好去库存这道题，更要做好“保交楼”成绩单。

过去一年，TOP50房企合力交付了近304万套房子。交付大户依旧是碧桂园，38万套；中海、保利、万科、龙湖等基本维持10万+套的交付量。

交付数据背后，是房企综合能力的考验：从安全稳健基本盘，到项目系统化管控，如何有效保证全盘交付节点，实现如期交付，甚至是提前交付。

另一方面，应对历史级的交付规模，没有人才、技术、经验等的沉淀，很难保持交付品质，保证美好生活的愿景不变形。

这方面，龙湖的答卷值得参考。

2024年，龙湖在全国43座城市共计交付120余个项目，约10万套品质房源，其中20%的项目实现提前一个月以上交付，交付满意度高达90%。

御湖境产品系的集中交付，为龙湖赢得了良好的口碑。上海松江御湖境去年8月提前交付，楼体立面时尚线条与超高窗地比例，与园区绿化景观巧妙呼应，令业主惊叹点赞；年底，北京顺义御湖境、成都怡心御湖境、泉州晋东御湖境以品质细节和实景兑现，实现了高分交付。

从累计100万套的交付实践中，龙湖逐渐形成了独具特色的“以新交心”智善交付体系，并不断创新和升级，给予业主更加人性化的交付体验与全生命周期的品质服务。

在交付这条赛道上，龙湖是面子和里子都有的模范生代表。

优等生总能提前预习

打好有准备之仗

如果说去库存、保交付，更多是对行业过往问题的修正，那么官方号召“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”，则是对行业长远未来的主动出击。

2024年，“好房子”赛道已经挤满了优质房企的身影：龙湖推出全新产品线“观萃”，越秀地产发布16条好产品标准，华发股份发布“科技+好房子产品体系技术标准”——

多年来潜心于产品力升级的房企，又一次赢得了上台发言的机会。

作为全国首个“好房子”样板项目，龙湖观萃去年4月亮相北京“好房子”设计大赛，其多个突破性创新设计，如试点首层架空、风雨连廊、错层阳台等，成为“好房子”的新标准得以在全北京推广实行。

与此同时，龙湖也将观萃作为“好房子”的载体，向其他热点城市布局落地，取得了良好的市场反响：

上海观萃拿地后7个月三次开盘已近清盘，刷新上海五大新城的销售速度记录；成都观萃2024年内开盘并实现清盘。

在真正的好房子面前，市场的眼睛是雪亮的。

而不执念于规模导向的龙湖，其地产开发在精准投资的基础上，针对客户需求精进产品、提升品质，得以在持续轮动的市场中实现高质量发展。

从新出炉的Q1数据看，百强房企1-3月销售操盘金额7333亿元，同比降低5.9%。

业绩大势的拐点似乎还没来，但我们有理由期待，持续宽松的政策环境与市场复苏动力共振下，行业的拐点已经不远了。

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