万物云搞AI，不玩虚的｜年报风云⑭

文/乐居财经 徐酒眠

一份财报，一封致股东信，一场业绩发布会。万物云（02602.HK）向外界呈递了对行业发展最新的思考与洞察：

过去的2024年，国内房地产行业仍处在触底过程，整体经济环境保持相对低迷之态，物业行业“处于战国时期”持续深度调整。

在不确定性中追捕确定，现金流较好的物企以高分红给予市场与未来信心，而AI/科技应用能力或成为行业新的破局点。

大动荡、大变革，也孕育大发展。住宅物业更换大趋势、非住宅领域甲方提出业务交换条件增多，以及流动性与以资抵债等带来的资产更迭打开新的市场空间，头部品牌与更具“科技能力”的物企在竞争中优势显著。

看透转型前路，管理层将2025-2027年定为万物云能力建设的三年，而“资产管理能力，AI应用能力，绿色低碳能力”则是关键能力建设方向。

化被动为主动

“去年中期，我们发现关联方应收账款达到38.2亿元，呈现较高的风险。”业绩发布会上介绍2024年经营情况，万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全将最为敏感的关联交易放在了第一张。

坦荡敢讲的背后，是去年下半年管理层已快速决定并采取行动化解开发商及关联方风险。一手拦住“决堤口”，完成对无现金流支持业务的“关停并转”；另一手疏解“淤泥”，实现超30亿关联应收款回收，其中约18亿以现金形式收回，另外12亿则通过以资抵债方式平账。

截至2024年末，万物云来自关联方的应收款下降至24.5亿元，同比下降1.5%；占当期贸易应收款总余额的32.8%，较上年期末下降约2.1个百分点。

“这是一件不容易的事情”，朱保全直言，当前母公司本身的现金流状况并不好，万物云不可能会收回足够多的现金；同时在资产抵债过程中，如何在众多债权人面前平衡到合理的资产也是考验。

总体来看，万物云与母公司抵债资产包括可销售型的住宅及公寓、商写、商铺、车位、储藏室等，以及化被动为主动而选择的符合公司蝶城战略的社区商业资产——武汉新唐万科广场、上海滨江万科广场、沈阳鹿特丹广场。

应收款变资产的确好过成为坏账，但也有一个不得不警惕的现实问题：对走轻资产运营管理路线的物企而言，这类资产拿到手，如何创收形成现金流？

万物云给出的解法是通过社区商业迈向资产服务。朱保全表示，抵债资产进入后，万物云快速组建资产经营团队，去年在公司承担首席市场官职责的叶菲即刻转岗到了新成立的资产经营中心。

“基于蝶城战略，万物云立志做的是一个家门口的社商。”回应外界关切，作为万物云副总经理的叶菲也出席了业绩发布会，她表示，万物云在社商赛道的优势在于能够将小体量社区商业串联成网，形成收益链接资产，同时控制运营成本。

据介绍，去年11月纳入万物云蝶城体系后的武汉新唐项目，首月会员活跃度同比提升24%，到店客流量增长17%，餐饮等主流业态的销售金额和坪效均实现大幅提升。通过高频社群交互与资源协同，社区商业正从“空间管理”转向“资产增值”。

“做社区商业的头牌玩家”，万物云将在4月18日正式发布社商新品牌“万芊荟”。

核心净利润全额派息

从开发商高增长的确定性，到与开发商关联交易的冰与火，面对关联支付能力下滑的三年中，万物云在收入、毛利与现金流中取舍，最终选择了允许毛利下降，力保现金流安全。

为此，万物云主动降低开发商业务，并对关联方应收账款大额计提减值。期内开发商关联业务贡献收入占比下降4个百分点至9.5%，来自开发商的坏账计提约4.9亿元。

尽管如此，万物云2024年营收仍实现9.2%的增长，约为362.2亿元。其中，住宅物业服务、物业及设施管理服务，以及BPaaS解决方案三大循环型业务收入达307.9亿元，同比增长15.5%，在总收入中的比重提升至85%；贡献毛利约37.4亿元，同比增长10%。同期，录得核心净利润22.3亿元，同比降低4.8%，达成了业绩指引。

2024年，万物云行政开支费用率(占收入比)同比降低0.9个百分点，全年实现经营性净现金流约19.2亿元，期末现金储备达134.3亿元。

独立性提升、财务健康、现金流充沛，万物云延续去年中期的派息政策，董事会建议以核心净利润100%为全年派付股息总额，全年股息股息为1.9元/股；其中末期股息为0.481元/股，特别股息为0.394元/股。以万物云2024年最后一天的收盘价来算，其股息率约为9.3%，高于行业平均水平。

“在定分红方案的时候，我们仔细评估了公司的现金情况现金流情况以及发展需要，这次全额分红并不会去影响到公司的资金安全。”万物云董事会秘书黄旻解释，公司的分红比例是一个经济决策，背后有两点权衡，一是要给股东长期稳健可预期的回报，二是要保障公司的可持续发展。

“公司始终坚持发展优先、稳健回报的原则，2025年将继续以核心净利润的55%作为分红基准，并根据战略需要灵活启动特殊分红，调整分红方案。”财务负责人王绪斌表示，特殊分红不会常态化，但现金流安全为战略转型提供了缓冲带。

这种高比例、稳定且可预见性高的分红政策切实增强了物企的投资价值。然而，行业更需要的是旺盛的客户需求、广阔的市场空间以及与AI结合的创新产品，持续证明业绩的质量和增长的可持续性。

蝶城变阵与AI破局

面对当前的行业周期，万物云有预判更有准备，蝶城、多元客户，以及科技三大战略的提前布局和坚定实施，为其未来业绩可持续性高质量增长奠定了坚实基础。

万物云自2021年12月发布百城战略蓝图，精准锁定3402条高价值街道构建战略底盘。2024年，其超六成新签项目精准落子20个核心城市，并在50个城市实现市占率实现“数一数二”。

截至2024年末，万物云蝶城底盘数增至666个，覆盖超6万户高黏性用户，为后续的提效以及生态叠加奠定规模化基础。朱保全表示，“希望新的三年事业计划书之后，蝶城数量能够超过1000个。”

规模扩张、密度提升，质效凸显。“人 机器”及“人员复用”是万物云提升空间效率的两大武器，截至2024年末，其累计改造250个蝶城，涉及1555个项目，占总在管住宅数量的36.5%，住宅物业服务毛利率相对蝶城提效改造前提升约1.3个百分点。

与此同时，基于蝶城生态的房屋经纪业务、焕新服务成绩显著。

在行业整体总交易额收缩17.1%的2024年，朴邻一方面通过战略性优化130家低效门店，实现单店效率同比提升16.2%；另一方面聚焦高价值业务，期内二手房屋总交易额突破210亿元，较2022年逆势增长18.9%，佣金率提升6个基点至1.7%。

2024年，朴邻贡献收入8.2亿元。万物云2025年计划增加112家门店，招募800名经纪人，“收入突破10亿”。

依托蝶城生态构建的“万物研选家”品牌，2024年签订5358单局部改造合同，较2022年增长106.6%，客户满意度连续三年超95%。

“随着大模型深度应用，现在蝶城战略进入第二步——深度变阵”，朱保全表示，在科技加持之下，未来效率将持续攀升。

将AI视为重构物业管理价值链的核心引擎，万物云在657个住宅项目部署“灵石”边缘服务器，安全隐患预警准确率94.4%，安全管理效率提升30%；AI巡检系统覆盖了117个蝶城中的479个项目，日均处理设备异常告警超3万件，准确率高达94.3%。

通过AI释放重复劳动力，万物云成功将1200名员工转岗至社区运营等高价值岗位，人均效能提升了2.3倍。

执行董事兼首席运营官何曙华介绍，截至2025年2月底，公司已完成135个项目的智能客服推广；完成129个项目，28个阵地的智能物业经理推广，已推送1500 份报告给阵地总、项目总监。

“我们有望成为AI应用的先锋企业。”在万物云看来，未来，真人、AI机器人、智能体的人机协作将深入不同场景，形成更完善、更高效的应用闭环。

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