鹏瑞拿地，只付了“1块钱”

文/粤进深 赵盼盼

深圳龙华新盘，鹏瑞·鹭璟府最近忙得很。

先是3月初启动“全城巡展”忙活了半个月，上周又开放营销中心，搞了个媒体品鉴会，邀请众多嘉宾前往参观。

鹏瑞·鹭璟府，由深圳顶级豪宅“深圳湾1号”的开发商——鹏瑞地产打造。

它在隔壁广州还打造了“广州鹏瑞1号”，去年备案价流出后，惊了市场一大跳。

最贵的一套，建面约2160㎡的带泳池顶楼复式，单价超过56万元/㎡，总价超12亿元！其余房源备案均价也多在25~41万元/㎡不等，套均总价2亿元。

当时有网友评价，有12亿，在广州郊区都够买个小区了。

所以很多人都很好奇，将豪宅卖出56万一平的鹏瑞，其操盘的鹏瑞·鹭璟府跟其他楼盘究竟有何不一样。

实际上，鹏瑞·鹭璟府就是鹏瑞·颐璟府二期，换了个案名而已。项目一期在2021年9月份入市，当时推出1659套住宅，均价为5.52万元/㎡，目前已交付。

一期和二期整体占地面积约5.73万㎡，总建筑面积约41.69万㎡，计容建筑面积约29.3万㎡，容积率5，绿化率40%。

项目共由15栋住宅楼组成，层高31至33层，规划2447户。

相比一期，此次鹏瑞·鹭璟府只推出384套房，主打的是现房发售，即买即住，计划4月开盘。

户型方面，涵盖建面约88-91㎡的三房两卫、110㎡的四房两卫、144-163㎡的四房三卫及213㎡的四房三厅三卫。

其中，建面约88㎡、91㎡和110㎡户型设计的均是经典竖厅格局；144㎡户型是竖厅南北通透格局，双阳台；163㎡户型是竖厅格局，一梯一户；213㎡户型是横厅南北通透格局，也是一梯一户。

总体来看，户型中规中矩，没有太大亮点。

户型得房率，不含赠送的话约82%，加赠送得房率近100%。另外，项目价格不高，还是比较有竞争力的。

只不过，其所在的观澜属于龙华比较偏远的地方，周边城中村和工业园较多，缺乏优质配套，中短期内难有较大改变，因此购房客群多以刚需为主。

价格目前还未出，预计大概跟一期差不多，还是在5字头。

也有业内人士认为，按照当下的市场行情，鹏瑞·鹭璟府价格应该会有所下调，具体以实际开盘为准。

如果按一期5.52万元/㎡的均价来算，整个项目计容建面29.3万㎡，除去商业等配套，住宅面积超过25万㎡。那么以此测算，项目可售总货值超过138亿元。

可谁能想到，当年这个项目土地款，却只有1块钱。说起这背后的故事，那可比楼盘本身有意思多了。

时间回到五年前。

2020年初，深圳一家私人企业——深圳市宝利来贸易有限公司（以下简称“宝利来”）控股的深圳市新基投资有限公司（以下简称“新基投资”）发生股权变更。

鹏瑞地产旗下全资子公司深圳市瑞峯投资发展有限公司（以下简称“瑞峯投资”）受让了新基投资51%的股权。

另外49%股权，则被一家名为深圳市天润创展投资有限公司（以下简称“天润创展”）的企业拿下。

股权收购完成后，宝利来退出，鹏瑞地产、天润创展成为新基投资两大股东。当时双方各出资102万元、98万元。

不到4个月，又分别增资至2550万元、2450万元。

有趣的是，几个月后，深圳市国土部门通过协议出让的方式，将龙华区一宗编号为A908-0823的住宅用地，以“1块钱”的名义价格，协议出让给深圳市樟坑径股份合作公司（以下简称“樟坑径股份公司”）。

这是当地一家村集体企业。

而协议出让的这宗地块，据说是一宗征地返还用地，即早年政府征收了村集体土地后，又批出新土地返还给其的建设用地。

樟坑径股份公司在协议出让后1个多月，又和新基投资一起，向深圳市国土部门提出申请，将这宗地块的受让方变更为两家：樟坑径股份公司、新基投资。

到这里，大家应该就明白了，鹏瑞收购新基投资股权，说白了就是为了这块地。

此外，该地块在协议出让之前，还进行过一次重大规划调整，其中容积率由当初的2.4调高至5.0，这意味着住宅面积增加了2倍还多。

表面上，新基投资和樟坑径股份公司并无关联，但新基投资的注册地就在樟坑径股份公司这块地旁边。

而在整个过程中，低调充当股东角色的天润创展又是什么来头呢？

据查，天润创展成立于2006年，控股股东为深圳市天润贸易有限公司，持股66.53%。股权穿透显示，天润创展实控人为香港的富达兆业有限公司。

根据此前媒体报道，天润创展的公司法人、执行董事陈琛也拥有香港身份，并在新基投资担任董事。

我们无法得知，鹏瑞当初是花了怎样的代价收购新基投资，又如何精准地跟樟坑径股份公司合作。总之，最后的结果是，它成功主导了这宗地块的开发建设。

2020年拿地，2021年鹏瑞·颐璟府一期面市，如今二期鹭璟府也入市在即。

一番操作下来，鹏瑞无疑成为其中最大赢家。

鹏瑞，是一家集健康产业、地产开发、商业运营、物业管理、PE投资为一体的综合型企业，创始人为徐航，出生于1962年。

其因开发了深圳湾1号，而在地产圈一炮而红。

徐航曾说，自己进入地产的初衷，是因为“走遍全世界也没找到自己理想满意的房子”，索性就自己造了。

近几年，他开始着手将深圳湾1号的模式向全国其他城市复制，前文提到的广州鹏瑞1号就是成功案例。