销售规模降25%！利润缩水！“地王制造机”建发失速

“狂飙”之后亦陷入“增收不增利”怪圈，如何破局对当下林伟国来说至关重要。

中房报记者 苗野 北京报道

1500亿元！“黑马”房企建发又开启了新的规模冲刺。

“我们需要全力增长。”建发国际董事会主席林伟国在业绩发布会上表示，尽管环境存在不确定性，但2025年建发仍然希望能够实现市场规模达到1500亿元的目标，并且保持增长。

率先发力的是建发在核心一二线城市拓储的“野心”，2025年以来已多次刷新“地王”战绩。

3月末的短短两天，建发接连拿下杭州、成都单价“地王”。

3月28日，历经102轮竞价，建发击退滨江、绿城、中海、华润等13家房企，以总价34.35亿元摘得杭州蒋村文新单元地块，溢价率高达115.39%，成交楼面价8.8万元/平方米，成为杭州土地市场新晋单价“地王”。

前一天，建发在成都同样刷新最高宅地单价战绩。历经213轮竞价以33.47亿元夺得成都金融城三期H10地块，溢价率106%，成交楼面价4.12万元/平方米。这是成都首次楼面价突破4万元/平方米。

“不存在所谓的‘地王’项目，今天的好地就是依靠储备的高价地，优地优价。房地产市场两极分化明显，优质的地段和项目始终受欢迎，所以它的价差与普通产品相差较大。”林伟国表示，虽然建发此次拿的杭州地块单价最高，但仍然低于公司预期，实际地价水平比预期还要低，它的地段和稀缺性非常重要。

这是林伟国首次以建发国际董事会主席的身份亮相业绩发布会。在发布业绩公告的当天，建发国际官宣“换帅”，委任林伟国为董事会主席。他曾带领建发国际迈进2000亿元的梯队，成为房地产下半场的“黑马”，但“狂飙”之后亦陷入“增收不增利”的怪圈，如何破局，对当下的林伟国来说至关重要。

批量制造“地王”

30天内，4座城市，诞生6个“地王”，杭州和成都更是上演极限“狂飙”，两地连续两日的楼面价“新王”均出自闽系“黑马”建发房产。

在成都，213轮，金融城地块楼面价突破4万元/平方米，半年前在该地块南侧，贝壳旗下贝好家以27300元/平方米的楼面价竞得23.6亩地块，溢价率42.19%，刷新彼时成都土拍单价纪录。

半年时间，楼面价涨超13000元，建发如何盈利？投资者提出了担忧。

“去年贝壳拿地，是成都房地产行业处于最低谷，现在我们拿到这块地时，成都市场已经回归正常状态。”林伟国解释，建发拿地前已进行深度调研，包括客户对产品的定位需求以及预期接受的价格水平。“两块地虽然位置接近，但产品之间存在差异，包括地块规模、总平布局等。”

与成都单价“地王”是建发房产2025年在成都首个新增土储不同，杭州是建发拓储的核心城市，2024年在杭州拿地金额约158亿元，仅次于滨江和绿城，杭州单城为建发提供的销售额超300亿元。此次蒋村地块8.8万元/平方米的楼面价，只用三天就打破了滨江拿下的西兴地块7.74万元/平方米的楼面价纪录，成为最新杭州单价“地王”，未来售价预计在12万～15万元/平方米。

林伟国表示，建发对土地市场保持谨慎积极的态度，始终把现金流的安全放在第一位，同时保持合理的利润水平，比如在基本安全的情况下，维持6～8个点的利润水平。当然，具体地块也要具体分析，整体是把安全性放在高于利润率的位置来看。

2025年开局，建发房产就已呈现狂奔态势，一季度累计投资额近200亿元。1月2日历经244轮竞价，拿下北京海淀朱房四街0030地块，成交价90.4亿元，溢价25%，折合楼面价95062元/平方米，刷新了北京彼时土地单价纪录。

2月14日的杭州首场土拍，建发时隔2年重回良渚板块，以1.59万元/平方米的楼面价竞得良渚元城智谷宅地，溢价率15.85%，容积率仅1.2。

3月21日，建发又以底价24.9亿元拿下厦门湖里蔡塘和海沧乐活岛两个地块，加大在“大本营”的投资布局。

“今年拿地目标预计比去年有所增加，当然也会根据市场情况灵活调整。”建发房产方面表示。

拉长时间线来看，建发是近几年在行业下行期逆势扩储的“黑马”选手。据中指研究院统计数据显示，2022年～2024年，建发权益拿地金额分别为544亿元、738亿元、406亿元，这3年均位列中国房企权益拿地金额排行榜的前五位。

逆势拿地对提升建发的市占率助力不大。目前建发除了在福建省市占率达到10%以外，其他省份的市占率总体比较低，在1%～4%。截至2024年末，建发国际土储货值约2210亿元，其中2022年后新拿地项目占比约8成。

建发国际管理层认为，在2025年房地产市场止跌回稳得到持续深化环境下，加大拓展，提高杭州、成都等深耕城市占有率是非常有必要的。

增收不增利

深处行业调整期，“黑马”建发国际也“失速”了。

2024年财报显示，报告期内建发国际实现营业收入1429.9亿元，同比增长6.4%；毛利189.72亿元，同比增长27.2%；毛利率13.3%，同比微增2.2%；归属母公司净利润约48亿元，同比下降4.6%；归属母公司核心利润42.7亿元，同比下降1.6%。

单从横向对比，在全行业普遍巨亏的大环境下，建发国际交出的这份“成绩单”尚属良好。但纵向比较，建发国际的盈利能力持续下降，同比减少约2.31亿元，归属母公司净利润已跌至近3年同期最低，且延续了“增收不增利”困局。

与此同时，建发国际的销售规模也出现“缩水”。于2024年末，建发国际累计合同销售金额约为1033.6亿元，同比减少约346亿元，降幅为25.1%；累计合同销售建筑面积约为505万平方米，同比减少约162万平方米，降幅24.3%。这也是建发国际销售额近5年的最低谷。

开源证券分析师认为，建发国际利润下降主要由于并表存货计提减值损失36.7亿元，较2023年增加20.3亿元。2021年～2024年，建发国际合计计提并表存货减值损失近百亿元。

显然，计提减值成为吞噬建发国际利润的最大“黑洞”。在房地产行业深度调整期，建发国际过去几年高溢价获取的部分存货价值已出现“缩水”。

从毛利率这一关键指标来看，2020年～2024年，建发国际毛利率分别为17.2%、16.4%、15.3%、11.1%和13.3%。尽管2024年的毛利率得益于报告期内高毛利项目的交付而有所微升，但整体仍呈下滑趋势。相较TOP5房企的毛利率，还是略有差距。

“利润下滑一定程度上也是过去几年大举圈地的结果。”某券商分析师认为，建发国际历史高位获取的高地价、低利润项目影响仍在持续传导。受销售去化压力放大影响，不排除“以价换量”来保证货值去化，进而加剧其“增收不增利”的表现。此外，行业下行，存货跌价及投资物业账面价值缩水，房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值损失等，也对当期的利润表现有较大的影响。

林伟国表示，从经营角度来说，房地产最坏的时期似乎是在去年，最坏的时期似乎已经过去，各家开发商也不像从前说的面粉比面包贵，所以未来整体的结转利润和毛利都会逐渐恢复到一个比较正常的水平。

负债方面，截至2024年年末，建发国际负债权益比率为87.6%，相比2023年的93.2%有所下降，主要由于非控股权益的贡献增加所致。有息负债845亿元，同比增长5.7%，有约115亿元借款需要在一年内偿还。同期建发国际持有现金572.6亿元。

“2025年，公司总思路是稳规模、增利润，以提高市场占有率。”建发国际方面表示，若整体市场需求保持较好态势，公司将努力提升自身经营质量，在去年1300多亿元销售额的基础上有所提高。同时也将根据市场情况，灵活调整经营策略，以保持合理现金流和利润为首要目标。