问渠人物 | 梅爱偲：“我在乌克兰开发房地产”

（左一：在乌克兰的华人房地产从业者梅爱偲

右一：知名地产人冯仑）

出品 | 凤凰网问渠人物

采访/整理 | 陈婷婷

只要地球上有生命的地方，就会有勤劳勇敢的中国人。

即便是在乌克兰东部的炮火声中，亦有中国企业家扎根于此，书写着另类生存法则。

梅爱偲——他的一个身份，是在乌克兰的华人房地产从业者；另一个身份，则是以“梅玩够”活跃在社交媒体的网红博主。

梅爱偲在乌克兰的生意开始于2013年，彼时，他购置了3000平方米土地自建庄园。俄乌冲突爆发前，他曾在哈尔科夫收购工厂从事制造业，赚到了“时代红利”。但在战火之下，他说“一切都没了”。

“我没啥可抱怨的，本来这些都是乌克兰给我的，现在只是把这一切又还给了乌克兰。”

2024年，重新振作的梅爱偲选择留下，参与战后重建。在极端环境下寻求机遇，他还有着将中国成熟的房地产模式带去乌克兰的愿望。

本期《问渠人物》，我们连线了远在乌克兰的梅爱偲，听他讲述在战火中“捡漏”的故事。

（梅爱偲介绍乌克兰在建项目 受访者供图）

凤凰网：选择在警报声中留下，经历了哪些困难？害怕吗？

梅爱偲：最近刚从国内回到乌克兰家里，听着到处空袭爆炸的声音，我又想起2022年冲突刚开始的时候，躲在地下室的场景。当时我的工厂和办公室都被炸了，我在乌克兰的事业也一下回到解放前。

乌克兰东部战区很多空袭针对市中心的建筑，很多民宅也被炸毁了，还是很吓人。好在我家住在市郊，房子之间跨度也比较大，都是从远处听到这些声音，逐渐也就习惯了。

不过回想2022年冲突刚开始的时候，每天能看到导弹在头顶上飞，还是非常恐惧的。

凤凰网：在您的视频中，几乎都是以段子的口吻来面对一切，您真实的感受是什么？

梅爱偲：感受其实是非常深刻的，大概经历了三个阶段：恐惧，习惯，无所谓了。

空袭这件事，就像在鬼屋里一样，突然来一下，感觉很吓人，但你要是在这里工作，恐怖成了日常，也就没啥大惊小怪的了。在东部城市，每天空袭几百次，经常听到爆炸声，爆炸都变成了生活的一部分，现在反而没啥感觉了。留下来的人，因为家和工作都在这，逃出去生活更艰难，只好被迫跟命运抗争。只要没炸到自己，也就无所谓了。

我去欧洲逃亡了一年，欧洲除了没有空袭，其他并不比乌克兰好到哪去，很多地方感觉还不如乌克兰。

在乌克兰国内觉得战区恐怖，主要是因为生活在和平国家的惯性，害怕战争、害怕死亡。当死都不怕了，每天都觉得侥幸能活下来，那剩下的就只有快乐了。人只有快乐了，运气才会变好。所以我选择快乐地在战区生活。

凤凰网：2022年冲突发生以来，乌克兰的房地产市场经历了怎样的变化？例如城市房价、交易量等方面。

梅爱偲：乌克兰东部的房地产市场受到了毁灭性的打击，房价跌了至少一半，很多人都跑了，交易量大幅萎缩。

但同时乌克兰基辅和西部的城市，因为东部难民大量涌入，房产价格暴涨。像西部城市利沃夫，从一个人口70万的小城，人口暴涨到130万。

有意思的是，西部有房子的人，自愿跑到欧洲当难民，一边领着欧洲补贴，一边把西部房子空出来，高价租给东部难民。

可以这么说，受战争影响，乌克兰的房地产市场两极分化严重，旱的旱死，涝的涝死。

（乌克兰在建项目实景 受访者供图）

凤凰网：外界看来，冲突带来的风险已经让房地产投资回报变得极其渺茫，是什么原因让你选择坚持下来？

梅爱偲：我经历过2014年的乌东冲突，当年因为战争，很多人选择了离开，我却开工厂扩大生产，抓住了市场，吃到了一些红利，同时还成了网红。出了点小名，还赚了点小钱，也过了8年好日子。

虽然2022年的战争把我多年的努力都一炮炸没了，逃难的时候还让我妻离子散。但我没啥抱怨的，本来这些也是乌克兰给我的，我只是觉得把这一切又还给了乌克兰。但第二次战争的机遇有可能更大，对我来说，重点不是如何跌倒，而是如何爬起来。现在面临第二波的机遇，就看如何抓住了。这个历史性机遇也值得我冒险。

另一方面，我在国内也没有什么基础，很难有什么发展。与其怕这怕那，还不如放手一搏。

现在大部分人都离场了，相当于市场的竞争也小了。危险同时伴随着机遇。我相信没有永远的战争，战争结束后，会有大量乌克兰人回迁，房地产市场还会迎来一大波需求。

凤凰网：当下的乌克兰房地产市场在你看来有哪些机遇？

梅爱偲：因为战争，乌克兰很多优质地块都大幅度降价。以前拿不到的地块，现在都变得有无限可能，这对我本地的公司是很好的入场时机。

再就是因为重建，很多产业面临巨大需求。在乌克兰有大量城市面临重建，需要建筑类一系列产品的供应。

比如住房重建：乌克兰住房总量的13%已被损坏或完全摧毁，涉及250万户家庭。

交通基础设施：像道路、桥梁、铁路等，预计800亿美元的规模。

（乌克兰在建项目实景 受访者供图）

凤凰网：目前最大的困难是什么？

梅爱偲：战后重建，到底建不建，什么时候建，这是最大的问题。停战谈判从“战争片”变成了“悬疑片”，光看新闻都挺烧脑的，让投资方很难判断未来的局势走向。很多想来乌克兰考察的企业，光看新闻都退机票好几次了。

很多人觉得战后重建是赚快钱，想拿个大单，但实际上战后重建涉及各行各业，非常琐碎，市场也要一点一点做。

一口吃不成胖子，但一口一口的可以。所以想在乌克兰拿到些结果，还是要做打持久战的准备。从现有项目慢慢进入，别贪大。

再就是很多人以做贸易的想法参与战后重建，坐在国内等单子，那就又回到国内内卷的环境里了。参与战后重建更多要融入到这个市场里，才有可能遇到机会。

凤凰网：我们注意到前段时间知名地产人冯仑先生去乌克兰考察，也跟您有深度的沟通，是否方便分享你们聊了哪些与地产相关的话题，有哪些有趣的想法？

梅爱偲：跟冯总在乌克兰西部到东部战区，转了一大圈。最让冯总吃惊的是乌克兰的地产现状，他没想到乌克兰是非常现代，数字化程度非常高的国家，而且乌克兰地产项目从设计到运营，都有很高的水平。这跟很多关于乌克兰的介绍差距很大。

但也看到了乌克兰地产项目存在人员少、施工慢的问题，所以冯总提出了用工厂化生产、模块化施工的方式，把中国成熟的地产供应链带到乌克兰，解决乌克兰现有的问题。

（乌克兰在建项目实景 受访者供图）

凤凰网：您有没有考虑过，将中国的一些地产资源，比如企业、模式等带到乌克兰，参与一些开发合作？

梅爱偲：中国企业参与乌克兰的项目分几个途径。

通过国际招标参与项目，或者跟政府机构合作，再就是与乌克兰本地企业合作。

像我跟冯总合作模式就是冯总跟我在乌克兰本地的企业合作，共同开发项目。相对于通过招标或者政府机构，这样效率更高。

前段时间我回国了两个月，就是跟国内的一些企业对接，把我们现在有的土地和项目跟国内共享，共同开发。

凤凰网：目前乌克兰人民需要什么样的房子？

梅爱偲：乌克兰东部被炸平了很多城镇，当地多以保障住房为主，乌克兰平均收入较低，每月在300-500美元左右，东部的保障房在500-800美元/平米。基辅经济型房价在1000美元/平米左右。

高端房产从几十万到几百万美元一栋都很多，近几年对度假公寓和度假别墅的投入明显增加。像乌克兰西部的滑雪场是欧洲5A级度假区，也是欧洲最现代的滑雪场，当我看到雪山上挤满了一群拿着残疾证的正常人在这里滑雪，我就知道这个市场太好玩了。

这里的经营性房产就像在巴厘岛一样，出租房产年化10-12%的回报率，这里也成了乌克兰和欧洲人投资的热门项目。

乌克兰东部还在为生存担惊受怕的时候，这里都开始建设未来城市了。乌克兰房产市场太魔幻了。

凤凰网：乌克兰家庭对于房子的认知是什么样的？比如房子与婚姻的绑定、房贷压力，以及大家对房价涨跌的关注如何？

梅爱偲：乌克兰市区很多人买公寓，同时还有很多人在郊区都有别墅，住宿条件还是比较优越的，大部分人一辈子能买一套房子就足够了。乌克兰人均很穷，但乌克兰的有钱人还不少，街上豪车、郊区豪宅也遍地都是。所以乌克兰的地产两极分化也很严重，动辄几百万美元的高端地产，也非常多。

但他们婚姻基本上没有跟房子绑定，结婚没房子，租房子也可以。因为战争，乌克兰西部和中部的房价一直都在上涨，对买房刚需的群体来说，是个不小的压力，因为面对房价上涨的同时，还要考虑战争因素，由于现在停战一直都没有结果，也影响很多人买房的决策。是逃跑还是买房，这确实是个问题。

（乌克兰在建项目实景 受访者供图）

凤凰网：您在视频中引用过冯仑先生的一句话，“创造历史，就是在伟大的时间，伟大的地点，和一群伟大的人做一件庸俗的事。”在您心里，这件庸俗的事是什么？

梅爱偲：大家所说的庸俗的事肯定就是赚钱了。很多人都觉得在战争国家，命都快没了，还想着赚钱太庸俗。但我觉得，“战区地产”，光这两个词组在一起就觉得很冲突，很有意思。你们以为我是躲在防空洞里还在冒死捡漏赚钱，但实际上，通过我的视频也能看出来，我在战区生活得还挺滋润，盖的房子也在安全区域，在战区也有对高端住宅的需求，所以战区地产也有自己特殊的市场。具体能不能创造历史，就看时间的检验了。

凤凰网：未来有哪些打算，是否会回国发展？

梅爱偲：未来会继续在乌克兰发展，毕竟在乌克兰24年，早就习惯了这边的生活。这里市场虽然小，但竞争也相对较小。在这里可以近距离看到大国博弈，也有可能抓住一些小机遇，乌克兰的市场对我来说更有可玩性，毕竟我叫“梅玩够”。

（更多精彩内容请关注“风财讯”视频号）