儿媳起诉母亲过户房屋给女儿无效，法院驳回诉求，房产律师解析

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一、案件梳理

（一）人物关系

原告为李芳、陈宇。陈辉与王兰系夫妻，育有陈强、陈萱。陈强与李芳系夫妻，育有陈宇。陈辉于2001 年 10 月 21 日去世，陈强于 2002 年 2 月 22 日去世，王兰于 2021 年 3 月去世，三人均生前未留遗嘱。

（二）房屋背景

原一号房屋（原位于北京市东城区）为陈辉生前承租的单位自管公房。2001 年 11 月 13 日，王兰与甲公司订立回迁安置协议书，因陈辉已去世，由王兰支付对应房价款。回迁后的二号房屋（位于北京市东城区）登记在王兰名下。此外，陈强生前承租的原三号房屋（位于北京市东城区）拆迁后安置的四号房屋（位于北京市东城区）登记在陈强名下。

（三）案件进程

李芳、陈宇向法院提出诉讼请求，要求确认王兰与陈萱于2011 年 6 月 2 日订立的关于二号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。二原告称二号房屋包含陈辉的财产利益，属陈辉与王兰夫妻共同财产，王兰无权处分陈辉份额，且低价出售给陈萱侵犯其继承利益。被告陈萱辩称，二原告 2015 年或 2019 年已知房屋过户，已超诉讼时效；二号房屋登记在王兰名下，属其个人财产，王兰有权处置；陈辉承租的公房拆迁安置了二号房屋和四号房屋，房价款均由王兰支付，已完成析产；若二原告对陈辉遗产有争议应另诉；因自己残疾，王兰担心其生活才过户房屋，且明确无需支付购房款。

法院审理中，二原告提交相关证据证明房屋性质及继承权益。陈萱提交证人证言证明自己对王兰尽主要赡养义务，提交《关于我家房产的说明》（2019 年 5 月 10 日，由他人代笔、王兰签名）证明房屋分配情况。二原告对上述证据真实性均不认可，双方均不对王兰签名申请鉴定。此外，2005 年 5 月 31 日王兰曾立公证遗嘱将二号房屋遗留给陈萱继承，二原告认为房屋非王兰个人财产，其无权擅自处分且已通过买卖撤销遗嘱。2011 年 6 月 2 日，王兰与陈萱订立合同，以 56.6 万元将二号房屋出售给陈萱，陈萱自认未支付房款。2011 年 6 月 10 日，房屋登记在陈萱名下，2022 年 8 月陈萱将房屋售予案外人。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告李芳、陈宇请求确认王兰与陈萱关于二号房屋的买卖合同无效，认为房屋含陈辉财产利益，王兰无权处分，侵害其继承权益。

（二）被告诉求

被告陈萱主张二原告诉求超诉讼时效，二号房屋属王兰个人财产可自由处置，房屋已析产，二原告应另案解决遗产争议，且因自身残疾王兰将房屋过户且无需支付房款，不同意原告诉求。

（三）焦点总结

二号房屋是否为陈辉与王兰夫妻共同财产，王兰对房屋的处分行为是否有效。

王兰与陈萱的房屋买卖合同是否因恶意侵害二原告利益而无效。

二原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。

三、裁判结果

驳回原告李芳、陈宇的诉讼请求。

四、案件分析

（一）法律依据

依据《中华人民共和国民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权；行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理；行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

（二）证据与事实关联

房屋性质认定：原一号房屋为公房，拆迁时陈辉已去世，拆迁单位与王兰订立协议合理。虽购房款可能使用夫妻积蓄，但公房本身非承租人个人财产，拆迁安置时陈辉不具被安置资格，故二号房屋不属于陈辉与王兰夫妻共同财产。

合同效力判断：王兰作为二号房屋登记所有权人，有权处分房产。虽陈萱未支付房款，但不能就此认定合同为虚伪意思表示。即便存在隐藏行为，认定为赠与关系，二原告也未证明赠与存在法定无效情形。

诉讼时效问题：本案为确认合同效力纠纷，不适用诉讼时效规定，陈萱关于诉讼时效抗辩缺乏依据。

原告行为合理性：二原告自认2019 年已知房屋过户事实却未当时提出异议，与常理不符，削弱其诉求合理性。

五、胜诉办案心得

（一）收集产权相关证据

房屋产权来源证据：被告陈萱收集了拆迁安置协议、房屋产权登记证明等证据，清晰呈现出二号房屋从公房拆迁到登记在王兰、再到自己名下的完整产权流转过程。这些证据有力证明了王兰对房屋的处分权，为反驳原告主张合同无效提供了关键依据。

家庭房产分配证据：提交《关于我家房产的说明》，尽管原告对其真实性存疑且双方未对签名鉴定，但该证据从侧面表明家庭内部对房产有过分配安排，进一步佐证房屋产权归属及王兰处分行为的合理性。

（二）反驳对方主张

房屋性质主张反驳：针对原告认为二号房屋是夫妻共同财产的观点，被告从公房性质、拆迁安置时的主体资格等方面进行反驳。指出公房非个人财产，拆迁时陈辉已去世无被安置资格，购房款来源不决定房屋必然是夫妻共同财产，有效削弱原告诉求基础。

诉讼时效抗辩：虽然法院未支持诉讼时效抗辩，但被告提出该观点，在诉讼策略上对原告形成一定压力，从侧面反映原告起诉时间节点的可疑性，影响法官对案件整体判断。

（三）积极应诉策略

全面准备证据：被告不仅收集产权相关证据，还提交证人证言证明自己对王兰的赡养情况，从情感和道德层面争取法官支持，使自己在诉讼中处于更有利地位。

清晰陈述事实：在庭审过程中，被告清晰陈述房屋析产、过户原因等事实，让法官全面了解案件背景，增强自身观点的可信度，为最终胜诉奠定基础。