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三间房两个地块被保利和金茂联合体拿下，结果两个地块分别由这两家开发商开发

朝阳三间房双雄争霸：保利天珺 VS 金茂满系，谁更胜一筹？

2025 年 2 月 11 日，朝阳区三间房出让两个住宅用地和一个托幼用地 最终经过103轮出价，保利+金茂以87.295亿元成交，溢价率10.5%，楼面价5.16万元/㎡，不限销售指导价。
一、地块禀赋：地铁红利 VS 价格洼地
1、保利褡裢坡地块（006 地块）：
（1）黄金占位：紧邻地铁 6 号线褡裢坡站（直线距离仅 300 米），向西 1 站达青年路商圈，向东 1 站至黄渠站，3 号线与 12 号线分流后 6 号线通勤压力显著缓解。
2、金茂 D 区地块（007 地块）：
（1）潜力区位：距地铁 6 号线黄渠站约 700 米，步行 10 分钟可达，虽稍逊于保利，但 2 公里内可接驳东五环，自驾便利性突出。
（2）价格优势：楼面价 5.16 万元 /㎡，较保利地块低约 10%，为定价预留弹性空间。
二、产品矩阵：天字系旗舰 VS 满系首秀
1、保利天珺（褡裢坡地块）：
（1）纯粹四居：122-176㎡全四居设计，主力户型 122㎡（三卫）、136㎡（四卫）、155㎡（四卫），176㎡为终极改善户型，全系南北通透。
（2）配置升级：3 米 / 3.15 米层高、90% 以上得房率（部分 100%）、会所 + 架空层 + 全龄社区，物业服务采用 “东方礼遇” 顶级标准。
2、金茂满系（D 区地块）：
（1）梯度改善：110-150㎡三至四居，主力户型 110㎡（三居）、130㎡（四居）、150㎡（四居），覆盖首改至再改客群。
（2）科技赋能：2000㎡星空穹顶艺术会所、玻璃幕墙 + 铝板外立面、园林艺术长廊，匹配 “新一代 4.0 住宅” 标准。
三、价格与策略：8.5 万 VS 7.8 万，错位竞争显玄机
1、保利天珺：
预计开盘价 8.5 万元 /㎡，总价约 1000 万起，主打 “顶级圈层” 概念，通过高得房率、会所配置及品牌溢价锚定高端客群。
营销节奏紧凑：4 月初开放和光煦境售楼处，五一前后取证开盘，利用现房实景加速去化。
2、金茂满系：
预计开盘价 7.5-7.8 万元 /㎡，总价约 800 万起，以 “轻奢性价比” 抢占市场，通过艺术 IP、科技元素吸引年轻改善家庭。
蓄客周期稍长：4 月 20 日开放红庄直播基地售楼处，5 月底开盘，依赖产品差异化与价格优势后发制人。✨✨北京保利朝观天珺开发商电话:400-0870-818转接分机号5555【☎☎开发商电话已认证】✨✽✽✽✽✨✨北京保利朝观天珺售楼处电话:400-0870-818转接分机号5555【☎☎售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽✨北京保利朝观天珺中心电话:400-0870-818转接分机号5555【☎☎营销中心电话已认证】

地块名称：北京市朝阳区三间房D区棚户区改造土地开发项目1205-0007、三间房乡南区棚户区改造土地开发项目1202-0006、0007地块R2二类居住用地、A334托幼用地

用地规模：68996.22㎡

规划建筑面积：172935.566㎡

用地性质：R2二类居住用地、A334托幼用地

起始价：79亿元

成交价：87.295亿元

成交楼面价：51732元/㎡（不含配建）

溢价率：10.50%

竞得人：保利发展&金茂

靠近6号线褡裢坡站的0006地块，保利操盘，保利“天字号”产品，天珺系，之前海淀嘉华天郡、保利天汇都卖的很好，保利的户型是很稳的。

保利三间房定位为高端改善项目，122~176㎡的全四居社区，其中主力户型122㎡四居，另外还有136㎡、155㎡、176㎡共四个户型。

听保利的朋友讲，这次在三间房保利户型有很大的突破，122㎡的四居是四室三卫双套房的设计，同等面积段最壕的一次。

另外其他几个户型，都配备了四个卫生间。

层高3m至3米15，按照新的好房子标准来。

预计保利三间房未来售价8.5万元/平米。

朝阳北路、地铁6号线、朝阳大悦城；再加上超强的户型配置，保利三间房会把朝阳市面上所有的四居全部逼到死胡同。

1000万预算买朝阳，就等三间房。

0007地块，金茂操盘，区位上可能比保利要差一点，但是单价只要7.5～7.8万元/平米，这个价格跟朝阳南的十八里店和小红门撞号了。

金茂三间房，来自金茂全新的产品线“金玉满堂”的满系，比东铁营金茂璞逸丰宜的“玉”系产品档次低一级，

项目定位中端刚改产品，面积要比保利小，主力户型是110～150㎡的三居、四居，主力户型是110㎡的三居和130、150㎡的四居。

总价800万起。

项目依然会采用金茂标志性的科技系统，外立面是铝板和玻璃幕墙为主，精装的品质会比同级别的项目高一些。

金茂三间房来了，十八里店和小红门瑟瑟发抖。

简单说一下三间房两个项目区位上的优劣。

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