绿城去年股东净利腰斩，问题楼盘频被投诉

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

近日，被地产圈这两年追捧为“地王制造机”的绿城中国对外发布了2024年业绩，真的是“高质量增长”吗？

2024年，绿城中国实现营收1585.46亿元，同比增幅上升20.7%；毛利202.25亿元，同比增幅18.5%；实现净利润41.46亿元，同比降幅37.9%；公司股东应占利润15.96亿元，同比大降48.8%。

先看毛利率，去年绿城毛利率12.8%，其中物业销售毛利率11.7%，同比上升0.4个百分点，主要系上海前滩百合园、西安全运村项目毛利率较高。

就期间“三费”看，绿城中国去年除了行政和财务费用均有下降外，惟独销售费用同比增加6亿元、增幅近22%至33.23亿元，另一个负面冲击是信用减值损失与非金融资产减值损失净额分别达到10.25亿元、40.39亿元，同比增加近8亿元、26.4亿元。

有意思的是，绿城中国为何2024年归母净利同比近乎“腰斩”？

实际上，2024年绿城中国的少数股东损益应占或分走了约25.5亿元净利，与股东净利相比，虽同比都有下降，但绿城归母净利部分的降幅偏大些。

看销售，绿城2024年实现总销售金额2768亿元，其中自投项目销售额1718亿元，权益金额1206亿元，权益比率提升至70%，对外透露“自投板块首开项目去化率82%，其中64%项目实现首开溢价”，回款率104%。

这一年，绿城新增了42个拿地项目，对应总建面418万方，自身承担拿地款484亿元，平均楼面价14383元/㎡，较上年每平米上升132元，预计可售货值上千亿，一二线货值占比92%，权益比率上升至79%。

绿城去年2024年报特别强调销售额与新增土储的权益比率提升，应跟其过去合作项目较多，公司股东净利不断被少数股东大量甚至严重分食有关。

截至去年底，绿城总土储146个项目，总建面2747万方，权益总建面1787万方，一二线城市货值占比76%，预计2025年自投货值2002亿元。

综上来看，绿城去年销售通过高周转、精准营销等在行业中排位不断上升，在投拓上聚焦一二线重点城市不惜高溢价拿地，在销售与投拓循环衔接上保持了“高举高打”。

有机构发布榜单称“绿城2024年蝉联产品力第一”，包括“凤起系、月华系、晓风系、云庐系、海棠系”产品系列均受到市场认可。

据某留言板披露，今年以来，包括安徽宿县绿城海棠园、西安绿城紫薇公馆等多个项目出现投诉等，部分涉及代建等项目。

此前几年，绿城在包括杭州、重庆等在内的多个重点城市就有楼盘质量问题屡遭业主投诉，打着高端改善楼盘却减配降标问题较为集中。

截至去年底，绿城银行存款及现金近730亿元，其中预售监管资金240.3亿元，可动用现金490亿元。该期末，绿城总借贷1371.87亿元，一年内到期借贷316.6亿元，现金能覆盖短期债务，净负债率56.6%，较上年底下降7.2个百分点。绿城总借贷加权平均融资成本3.7%，较2023年底下降40个基点。

2024年，绿城境内发行信用值125.3亿元，包括90亿元无抵押信用债和35.3亿元一年期供应链融资ABN，完成境外债置换8.2亿元，回购5.2亿美元债。

依此可看出，绿城融资端确实比较顺畅，加上聚焦一二线核心城市拿地，虽不惜抢到高溢价的地王，但这种项目投资安全性较高，加上楼市政策宽松及高周转策略，保证了销售流速也快。