北京买房：理清思路，购房建议1490

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，女儿在北京工作，自己一人租房，想着给孩子个落脚的地方，落下户口，有个不用来回搬。我们是双职工家庭，总价300多万，付3分之二，剩下的贷款，孩子在朝阳，想在三环内找二居南北通透的小房子，基本能保值，出租还可以的。

网上关注了一段时间北京的房子，没去看过。朋友推荐过方庄，靠近南三环。我们现在买房的想法就是孩子落下户口，目前户口在单位的集体户（在东城），不考虑学区，就想以我们目前的能力找相对性价比高的，如果离单位稍远好出租，孩子可以在单位附近租房，以租养租这样想。

A：

1、300多万，三环内二居南北通透，保值+出租。我直说吧，这要求偏高了，不太可能买到这么兼顾的。

2、首先是南北通透的一般面积较大，80平以上的居多。否则面积小的只能是“南北向”，很难做到通透，看房时别听中介和卖房的忽悠，该拿这砍价就砍价。那如果是300多万预算，7/80平就是4/5万一平，三环内不好买到。

另外保值属于投资，出租属于消费，这两项在预算不太高的情况下通常是相悖的。也就是升值好的租金收益率都偏低，租金高的大多数都是因为升值慢，所以才显的高的。

所以还是适当降低些期望值吧，甘蔗不能两头甜，只能是适当取舍。另外跟中介提要求时也最好别太高，否则他们有可能就更敢忽悠了。

3、方庄属于东南二环外，或者是二三环之间。这里只有十八中的有部分学区溢价，其他的都是正常值，居住的性价比都相对高。

不过考虑好，如果很强调性价比，也就是租金高，那通常都是价格走势偏弱的，升值慢。尤其是南三环沿线的老房，受“南三北五”的影响比较大，太注重租金的话有可能在过几年换房时吃亏。

方庄升值好的以东部为主，也就是那几个商品房板楼小区，但价格都比较贵了，一直都对标东三环双井一带。

另外方庄因为是北京早期的宿舍区，所以塔楼多，户型不是太好选。看房的时候先看板楼吧，保值相对好，至少是流动性强。

4、另外为什么非得强调“三环内”呢？如果是从通勤考虑那当然没问题，但如果是保值角度的话就意义不大了。北京最新的地王在西北五环外呢，当年这里比三环内便宜多了，但现在的楼面价都10万+了，新房估计至少15万以上。

以南部来说也是三环外的价格走势占优，很多板块都超过三环内了。朝阳则是四环外更受追捧，价格走势也连续很多年超过四环内，租金也不低。

5、总之再考虑一下吧，一是把需求排序，常规来讲如果预算不是太高，那满足一个最主要的就算成功，两个算超值，三个以上可遇不可求。二是我建议把范围放大点儿吧，能选择更多。尤其是既然想出租，那何必非得自我限制呢？不仅限制了自己，还等于补贴了租房人，我觉得不划算，没必要。

如果在方庄那就先看板楼吧，有没有电梯无所谓，能买到户型好的就行。

仅供参考。

二

Q:

住建部把住宅层高标准提高到3米，网友问我：北京普宅中层高最高的房子是哪个小区的？

A：

1、那当然是以“百万庄”为代表的部委机关宿舍区了，大多数都是在1966年之前建设的。因为当时参考的是苏联标准，所以大多数的层高都是3.5米，净高（地面到楼板）能达到3.3米以上，局部净高都不低于2.5米。

即便是安华楼和福绥境这种困难时期开发的“社会主义大楼”，层高都是3.2米，净高3米以上。

2、但这些都是统一设计开发的宿舍区，各单位自己建的公房则没谱儿，尤其是那些以“周转房”定位的，比如东三环南二环之外的公房，层高大多数不到3米。

到了1966-1976年之间就更没谱儿了，因为在此期间全北京就没有统一建设的宿舍区，而是各单位的“接推扩”操作。也就是见缝儿插针随便盖，各种标准自己定，质量大多一般。

3、到了1976年，“前三门大板楼”开始建设，开始的层高标准是2.9米，净高2.7米。之所以降了一些，主要是考虑成本+安全+节能。

毕竟那是70年代，“四三方案”虽然已经有了效果，但国家的底子还是不厚，降低层高能节省资金。而且在刚开工不久就发生了唐山大地震，工程停工重新审核安全标准，降低些层高能确保安全，甚至达到了部分战备要求。节能则因为北京的冬天供暖，空间越大越耗能。

再之后是邓公来视察，提出层高还可以再降低一些，把节省出的成本用于扩大居住面积，在不增加预算的同时让住户的居住体验更好。所以在此之后，北京住宅的层高多数都是2.7米，室内净高不低于2.5米。

4、但这并不是强制标准，具体情况得看预算和开发商的态度。简单说就是高档住宅的层高更高，3米不新鲜，保障房+安置房的层高就各不相同，最低的甚至有2.3米的，室内净高2.1米，中等个子的不用踩凳子都能换灯泡儿。

之所以有些人装修时刨地板，其实就是为了多出几公分的层高，要不然住着太憋屈，或者说是显的自己太高大，小四进屋都能有姚明的“碰头感”了。

5、总之吧，住建部这次的3米标准挺好的，如果严格执行，那能让大多数普宅立刻增高10cm以上，痛快多了。但是这也会导致建安成本增加3%左右，体现到房价上或许就是5%了。另外这未必是强制标准，在执行中还是要看开发商的态度。

仅供参考。

三

Q:

我想请问北京户口的问题。因为我43岁了，至今无法落户，大儿子在朝阳上初二，明年就面临是否上高中的问题。而我的分数低，积分落户恐怕走不通了，请问是否有其他渠道和建议？

A：

1、这种问题别问我啊，我只是略懂房子，不懂落户政策。如果您要想买郊区房子增加职住分的话，从房子角度我倒可以说几句，其他的帮不上忙。

2、我能理解您做父亲的心情，但北京户口这种事儿太难了。要不试试其他城市的，比如天津。当然我也并不懂，只是听说天津相对容易一些。

仅供参考。

Q:

请问，您是否了解**落户的方式？靠谱吗？

A：

听说过但不了解。我认为不靠谱儿，或者说只要是对外收钱的就大概率有诈，这种事儿不是花钱能办的，甚至是无论是否花钱都不好办。

Q:

唉，我是2003年就来北京了，当时是**公司（国企）到我们学校招工，承诺给北京户口，于是我就来了。当时如果在我们老家的话工资才400元，北京是800元，至于户口我们都是不在乎的。

但到了北京之后，和其他公司交流中发现，他们如果在北京招工的话至少工资要1000以上，而且也提供宿舍。所以当时年轻脑子一热就辞职了，收入虽然增加，但北京户口从此与我无缘了。

当时那几年并没有感觉到没有户口有什么问题，但结婚生子之后才考虑了幼儿园和上学的问题。但我们收入有限，再加上有了孩子，房租和生活费都大幅增加，几乎没有积蓄，也就没着急买房。

后来是我老家**拆迁，我们把全部资金都拿到北京买了房，但没想到买在了高点。而且又因为在西五环外（丰台区），所以跌幅更大，损失惨重。而且因为工作原因，孩子是在朝阳区上学的，导致这套房我们几乎没住几次，租金也很低，但同时又得花钱租房，也是一笔损失。

这几年是因为口罩原因导致收入下降，本来我们想的是如果创业能成功，那就可以用纳税来加分。但我和朋友创办的公司也失败了，生活很是拮据。

我大儿子目前上初二，在朝阳区，成绩很不错。二儿子今年六岁，也面临明年上学。现在我们非常的为难，老家是肯定回不去了，去天津的话只能卖掉北京的房子换过去。但目前房子是亏损的，卖掉的话很是心痛。而且如果去天津上学，将面对的是双城生活，房租加生活费又是一笔开销。我今年已经43岁了，感觉前途一片迷茫。

所以才到处咨询是否有更好的落户方式适合我们。毕竟据我了解像我这种情况的外地人在北京有上千万，有孩子的家庭都达到百万，如果不能落户，那一大部分都要面临离开北京，对各方面来讲都是消耗了巨大的人力物力，都是不必要的损失。

A：

1、我确实是能理解您的心情，但我真的帮不上忙啊。

2、要不我把您的问题发网上吧，看看网友们有什么建议……

四

Q:

请问，一，1998年就取消福利分房了，你怎么说北京还有福利房呢？证据？二、北京不是早就取消学区房了吗？你们为什么还在炒作？三、你不要狡辩什么租售比，我们只看房价收入比。

美国人均收入6万美元，房价30万一套，五年能买房。北京人均收入8万，房价600万一套，70年都买不到，房子的产权都没了。你怎么说？

A：

1、1998年是取消福利分房了，但北京有一种单位叫“部委在京机关”。按照1999年的816文件，国管局和中管局，是可以继续建设经适房（保障房），并按照成本价出售给在京的部委机关工作人员的。这就是证据，不信的话可以去查。

另外现在的所谓福利房只是含糊的叫法，实际上这种房没有产权，职工只能购买居住权，理论上连出租都不可以。而且还要按照级别资历和职务等项打分排队，想买到非常难，排队周期也很长。

这甭羡慕，如果也想买的话可以去参加国考，考上之后争取再尽快提级，达到处级就基本具备排队买这种房的资格了。

2、北京官方压根儿也没承认过学区房，自然谈不上取消。就跟官方从来也没鼓励过鸡娃，反倒一直在压制引导。您觉得北京取消鸡娃了吗？至于是否炒作是自己的看法，随便。

3、美国五年就能买房，那为什么住房自有率才60%多啊？满大街的流浪汉哪儿来的？是他们都不想吗？如果不想又为什么有2008年的次贷危机啊？您能解释吗？反正我不解释，您自己稀里糊涂的琢磨吧。

北京人均收入8万，房价600万一套。这怎么说您呢？如果是收入8万，那就别跟600万的房子较劲了，要么就在郊区买100多万的，要么就索性租房吧。毕竟房子是用来住的，只要能住，那就无所谓产权了。这就跟您收藏的那么多美女博主似的，不在乎天长地久，只要在梦中拥有也挺好的。

4、另外70年的是土地产权，跟房子产权无关，别混为一谈。而且就算是住宅的土地产权到期了，《物权法》规定也是自动续期的。

5、其他我没什么可说的，懒的说。咱们的认知不同步，鸡同鸭讲没什么意思。

仅供参考。

五

Q:

想咨询您回龙观的几个小区，如金域华府，国风美唐，公园悦府，领秀慧谷这几个哪个更保值或升值一点？

A：

1、这问题其实问当地中介更合适，他们的系统里有所有的成交数据，直接看价格走势就知道了，相当于看股票K线图。而我这儿的数据不全，更多的只能凭经验，预测的未必准确。所以您这还是问中介吧，相当于让他们给推荐股票。

2、简单说吧，到目前为止是金域华府占优，之后国风美唐和公园悦府差不多。领秀慧谷看什么产品了，普宅的话也差不多。或者说这几个都是挺好的小区，非得排序的话挺难的，同等地段的同等产品，非得排序没什么意思，差距不大。

3、我建议还是看具体的房源吧，房子是用来住的，哪个小区能买到户型好的才更重要。另外让中介算算租售比，选性价比高的就行。

4、总之这问题我不好回答，水平不行也没什么成交数据，不好排序。

仅供参考。

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