观点直击｜越秀地产：有信心达成1205亿元销售目标

观点网 行业调整期余震不断，秉持“稳中求进”打法的越秀地产，要在风雨翻腾的茫茫大海中寻找到能够立身长驻的堡礁。

“2024上半年，受市场信心不足、购房者观望情绪影响，销售表现较为低迷；下半年政策效应逐步显现，市场有所回暖。”越秀地产管理层表示，公司还是积极应对市场调整，保持平稳经营。

截至2024年12月24日，越秀地产营业收入录得约864亿元，同比上升7.7%；毛利率为10.5%，核心净利润为15.9亿元，合同销售金额则为1145.4亿元。

财务方面，越秀地产三道红线保持绿档达标，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为68.1%、51.7%和2.1倍，加权平均借贷利率为3.49%，同比下降33个基点。

3月31日，越秀地产召开业绩发布会，董事长及执行董事林昭远、副董事长及执行董事朱辉松、联席总经理及执行董事江国雄、财务总监曾志钊、总经理助理姜永进出席会议。

经历过2024年波动环境，管理层对2025年的市场预期好于2024年：“我们也因此提高了去化率，2025年销售目标为1205亿，管理层有信心达成这个目标。”

进度条24.9%

2024年，房地产市场延续“量价齐跌”主基调，处于筑底企稳阶段。

据国家统计局资料，2024年全国商品房销售面积和金额同比分别下降12.9%和17.1%，其中住宅销售面积和金额分别下降14.1%和17.6%。房地产开发投资额同比下降10.6%。其中住宅投资下降10.5%。

在此背景之下，销售下降、增收不增利成为行业共同痛点。业绩中相对亮眼的则是越秀地产营收还是保持了稳健增长，报告期内实现营收约864亿元，同比上升7.7%。

营收尚且保持正向增长，但受到行业市场波动走势影响，部分数据指标也难以完全摆脱回调趋势。

盈利方面，录得毛利率约为10.5%，同比下降4.8个百分点；核心净利润15.9亿元，归母净利润10.4亿元。

销售方面，越秀地产2024年累计合同销售金额约为1145.4亿元，较上年同期回调19.4%；累计合同销售面积约为329.18万平方米，同比下降约11.9%；累计合同销售金额约占2024年合同销售目标的77.9%。

分地区来看，一线城市的合同销售金额约600亿元，占总合同销售额52.4%；一二线城市合同销售金额约为1130.3亿元，占总合同销售额99.3%。

广州依旧是越秀地产的根据地，年内于大湾区实现合同销售金额488.4亿元，占总销售金额42.7%，广州实现合同销售金额约433.7亿元。

早在2024年中期，董事长林昭远便已表示就市场情况而言维持原定目标会有较大调整和压力，不调整目标主要是为了表达决心，以此驱动全体员工。

2024上半年，越秀地产累计销售约为554亿元，约占总目标1470亿元的37.69%。但站在年末节点看，市场调整波及每一个行业角落的时期，越秀地产期末销售能攀升至总目标的近80%，下半年对目标的重视程度则更甚有之。

根据数据资料，2024年行业前十大房企合同销售金额平均同比下降4.4%。林昭远表示：“实际上，公司合同销售还是跑赢了对标企业，销售排名也有上升。”

据观点指数发布的《2024年1-12月房地产企业销售表现》，越秀地产于房企权益销售金额表现中位列第8，较2023年同期上升5个位次，进入前十强。

来到2025年，越秀地产在1月便开了个好头，收获了同比回正的销售数据。

数据显示，越秀地产1月实现合同销售金额月66亿元，同比上升0.9%；2月，实现合同销售金额62.25亿元，同比提升63.2%。

2025年1-2月累计合同销售金额约为128.27亿元，同比增加23.8%。林昭远在会上也透露出对今年销售情况的肯定：“目前来看，1-3月累计销售额会超300亿元。”

销售重回增长，越秀地产认为2025年房地产市场会好于2024年，设立的年度销售目标为1205亿元，同比增长5.2%。

若按照上述1-3月最低限度的300亿元销售额计算，前3月已完成总目标的24.9%，进度条较2024年大幅改善，恢复正常前进速度。

总体向好

销售目标已定，相对应的便是投资拿地预算——“以销定投”策略下，越秀地产2025年权益拿地预算为300亿元。

就2024年而言，于8个城市新增24幅土地，总建筑面积约为271万平方米；新增投资295亿元，总投资强度约33.3%。据观点新媒体不完全统计，全年权益拿地总额约为149.51亿元。

在越秀地产看来，公司投资强度在整个市场上较为适中，不算激进也不算保守。

“在市场下滑过程中，没有投资能力的企业后面经营业绩承压较大。从市场面来看，我们去年的投资还是取得了比较好的效果。”

在“精准投资”、“量入为出”稳健投资策略下，越秀地产总土地储备约为1971万平方米，96%位于一二线城市。其中，北京、上海和广州的土地储备分别为100万平方米、86万平方米和652万平方米。

林昭远还提到，公司目前坚持以销定投的稳健投资策略，更加聚焦在经济、产业、人口资源更丰富的城市进行拓展。过去近年3年以来，越秀地产重点以北上广深四个一线城市以及杭州、合肥、成都作为拓展标的。

“过去几年保持一定的投资强度，公司存货有将近2000万方、3600亿元左右货值，支撑未来两三年的发展没有太大问题。”

2025年，越秀地产总体可售货值约为2350亿，与2024年基本持平，但在结构上略微有些不同。2025年期初，库存金额为1102亿，而2024年约为1200亿；2025年新供货约为1252亿，上年同期为1141亿。

林昭远对此表示，结合市场总体向好情况，新增供货同比增加100亿是有利于越秀地产于2025年做有效替换。因此，越秀地产全年去化率目标提升3个百分点至51%。

总体而言，越秀地产在2025年依旧保持相对谨慎，但总体预期向好，300亿元全年投资预算还将根据战略发展要求、销售现金流回流情况及市场变化动态调整。

资金方面，年内实现经营性现金净流入217.3亿元，2023年同期数据约为83.5亿元；期末持有现金及现金等价物资产总值约500.5亿元，较年初上升8.6%；年度合同销售回款率上升至87%。

“三道红线”也依旧保持在绿档水平，平均融资成本同比进一步优化。

剔除预收账款后，资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍；全年加权平均借贷年利率同比下降33个基点至3.49%。

2024年内，越秀地产于境内发行共25亿元公司债券、18亿元定向债务融资工具，加权平均借贷年利率约为2.61%、2.27%；于境外发行23.9亿元点心债，加权平均借贷年利率为4.07%。

就在年报发出三小时后，越秀地产披露一则公告，宣布与一家银行签订了一项循环贷款融资协议，涉及金额2亿港元，贷款期限为364天。

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