年报观察   万科：相信已度过最困难时期

观点网 3月31日晚，万科发布2024年度业绩报告。虽然去年是异常艰难的一年，不过这一份年报依然可圈可点。

数据显示，在开发业务方面，2024年万科实现销售金额2460.2亿元，销售面积位居行业第一，销售回款率保持100%以上；全年共交付327个项目，666个批次，合计交付房屋达18.2万套；2024年开发业务开复工计容面积完成年初计划的95.4%；开发业务竣工计容面积完成年初计划的107.7%。

万科还着重介绍了长租业务的表现，截至2024年底，泊寓共运营管理26.24万间长租公寓，开业19.12万间，其中12.57万间纳入保障性租赁住房，同时出租率超95%。

在经营服务业务方面，2024年收入规模持续增长，营收占公司总收入明显上升，并已贡献正向利润。如万物云2024年营收超360亿元，年内新获取住宅服务项目超400个，新增饱和收入超20亿元；又比如商业业务实现营收近90亿元，建筑面积超1000万平方米，出租率达95%等等。

尤其是万科还实现了多赛道REITs和Pre-REITs的突破，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，实现业务模式由重向轻，建立面向未来的投融资模式。

值得一提的是，万科2025年一季度到期公开债均已完成兑付。因此，房地产行业虽然仍在调整中，万科管理层依然对行业前景有着坚定信心。

万科有关负责人表示，在政策引导和支持下，相信行业已度过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。

瘦身健体

年报数据显示，在行业下行的背景下，2024年万科实现销售面积1810.7万平方米，销售金额2460.2亿元，同比分别下降26.6%和34.6%；销售回款率保持100%以上。

为了促进销售，万科针对现房住宅组织成立跨专业现房管理小组，形成销售场景、现房保鲜、社区运营、入住服务等提升清单并推进落地；针对车（位）商（铺）办（公）资产，通过资源分类管理、大客户资源维护、地物协同、产品升级等方式提升客户体验。年初现房实现销售352亿元，准现房销售556亿元，车商办销售270亿元。

同时，万科积极探索商品房现房销售模式，初步形成了现房开发和销售的完整流程。据年报显示，继海南金色里程、海南公园里2个安居房现房销售制项目后，海南三亚湾项目成为万科首个、也是三亚市首个一次性全项目实现商品房现房销售制项目。

该项目在372天内完成从开工至竣工备案，2024年12月首开，实现认购金额38.2亿元，取证认购率72.3%。

报告期内，万科在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域，累计营业收入2944.41亿元。其中房地产开发业务实现结算面积2076.5万平方米，同比下降29.9%，实现结算收入2790.9亿元，同比下降30.5%；结算毛利率为9.5%（扣除税金及附加后营业利润率为3.0%）。

受此影响，报告期内集团业绩出现亏损，实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；归属于上市公司股东的净利润亏损494.8亿元，同比下降506.8%。

关于亏损的原因，万科给出的解释是：主要对部分项目计提存货跌价准备，部分其他应收款需要计提减值，非主业财务投资基于成本法核算出现一定账面亏损以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

“一方面，过往高地价项目进入结算，公司毛利受到了影响。考虑到部分市场下行短期内难以恢复，我们对未结算项目计提了部分减值；另一方面，公司全年落实瘦身健体的一揽子方案，加速资产去化补充现金流，加大了亏损。此外，公司部分应收款发生了回收风险，加大了亏损压力。”

事实上，“瘦身健体”虽产生了一定亏损，但对于急需现金流的房企来说，这也是最直接有效的资金回流手段。

年报显示，万科2024年大宗资产交易完成54个项目交易，合计签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿。

针对大宗交易和资源盘活，万科管理层在投资者关系活动中这样表示：“积极落实瘦身健体要求，推进非主业业务和投资退出。公司2024年的经营性净现金流达到38亿元，连续16年保持为正。”

另外，总结房企业绩就不得不提到保交付。据年报显示，万科2024全年共交付327个项目，666个批次，合计交付房屋18.2万套，继续位列行业前茅。

为了保证交付的兑现，截至报告期末，万科2024年开发业务开复工计容面积约1022.7万平方米，完成年初计划的95.4%；开发业务竣工计容面积约2374.5万平方米，完成年初计划的107.7%。

此外，万科近年还实现了存量盘活能力的提升，成功落实一批困难大、复杂度高的存量项目盘活，年内通过盘活可回收资金超百亿。

据悉，万科在坚持存量资源盘活为主导的同时，以精准投资作为补充的投资策略。报告期内累计获取新项目13个，总规划计容建筑面积137.0万平方米，权益计容规划建筑面积83.3万平方米，权益地价总额约55.6亿元，新增项目平均地价为6,670元/平方米。新获取资源中存量盘活项目达11个，成为资源获取的绝对主体，主要分布在上海、广州、成都等核心城市。

提到万科的存量盘活就不得不提长租业务，据了解，万科长租业务率先探索出“存量盘活”发展模式，2024年通过“由售转租”盘活内外部存量房源近1.5万间，其中盘活万科旗下房源近7000间。

年报显示，截至2024年底，万科长租业务平台——泊寓共运营管理26.24万间长租公寓，开业19.12万间，服务企业客户超5400家。泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有12.57万间纳入保障性租赁住房。

凭借数字化运营优势，万科长租业务出租率超95%，前台GOP利润率90%。据悉，万科长租业务还建立了自身的“渠道护城河”，自有渠道拓客占比85%，营销成本大幅优化。

据透露，长租业务客户满意度长期保持95%以上，老客户续租率约60%，全年老客户推荐成交超2万次。同时，服务品质获超5000家企业客户认可，其中不乏腾讯、比亚迪、大疆等知名企业。

筑牢底线

开发业务之外，万科经营服务业务2024年收入规模持续增长，营收占公司总收入明显上升，并已贡献正向利润。

其中，万物云2024年营收超360亿元，通过深耕蝶城，万物云年内新获取住宅服务项目超400个，新增饱和收入超20亿元；商业业务实现营收近90亿元，建筑面积超1000万平方米，出租率达95%；物流仓储业务实现营收约40亿元。

正是得益于上述多业态的良好表现，使万科得以实现多赛道REITs和Pre-REITs的突破，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业。

对此，万科管理层向投资者表示：“公司将持续夯实REITs战略平台，实现业务模式由重向轻，加速长租公寓与物流REITs上市进程，推动中金印力消费REIT扩募。同时，公司也将积极推进建万住房租赁Pre-REIT基金、中信万科消费基础设施Pre-REIT基金、万新金石（厦门）住房租赁基金等战略平台的持续发展，建立面向未来的投融资模式。”

REITs模式无疑将加速器服务业务价值释放，减轻对资金面的压力，毕竟万科如今面临着不小的资金压力。

面对这个问题，今年1月27日，万科还发布公告称：“因2024年度业绩预告亏损额较大，本集团流动性遇到阶段性困难。为有效化解风险，切实保护购房人、债权人、投资人的利益，董事会决定，充实本集团经营管理力量，利用大股东深圳地铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型，更好推动本集团稳健经营和可持续发展，全力以赴为股东、为社会创造价值。”

随后，万科董事会选举辛杰为新任董事会主席，他同时也是大股东深铁集团的董事长，另聘任李锋为执行副总裁，其曾任天健地产总经理。

万科在调整充实管理团队的同时，还获得了大股东深铁集团以及广东省、深圳市有关部门、金融机构等多方支持。

据介绍，2024年以来，大股东深铁集团已通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式对万科予以支持。深铁先后认购中金印力公募REIT、受让万科深圳湾超级总部基地地块、受让万科所持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权。截至目前，深铁已合计向万科提供70亿元股东借款，用于归还公开市场债券。

而且在今年1月份万科管理团队调整充实时，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人已表示，将全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。深圳市国资委负责人更强调：有能力、有实力，也有足够的“子弹”，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。

深圳地区8家银行负责人也表态将继续积极运用贷款、债券、资管、信托等各种金融工具，满足万科合理融资需求，全力保障其整体融资规模稳定。同时，进一步加大对万科主要股东的支持力度，共同帮助万科增强流动性，实现稳健经营。

不过在大股东及银行此次背书之前，万科在融资端的表现也不算差，全年实现新增融资和再融资948亿元，对应平均融资成本3.54%。

白名单方面，2024年，万科按照城市融资协调机制的导向要求，已在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等59个城市上报住建融资协调机制白名单项目178个。截至目前累计获批白名单项目79个。

而在经营性物业贷方面，该公司全年落地全口径经营贷293亿元。通过落地过渡性融资，年内完成267亿元贷款提取（包括物流银团200亿元及交行固融包67亿元），有效化解公开市场债务风险。

截至2024年末，万科合并报表有息负债3613亿元，较年初增长412亿元，考虑到供应链融资变动和合并范围变动的影响，实际公司合并报表付息债务总额较年初下降约220亿元。

值得一提的是，万科2025年一季度到期公开债均已完成兑付。截至报告期末，持有货币资金881.6亿元。

也许，万科年报“致股东”部分的这句话可以总结过去一年，同时也为新的一年立下基准：“公司将坚持阳光下的运行体制，打造高效组织，科学降本增效，瘦身健体，盘活存量，降低负债，规范治理，筑牢风险防控的底线。”

对于行业前景，万科管理层在与分析师交流中表示，相信行业已度过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。

对于身处泥淖的房企们来说，这也是他们所期望的。

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