万科要走出低谷

作者 | 周智宇

编辑 | 张晓玲

行业回暖信号初现，万科也通过一份成绩单，证明自己取得阶段性胜利，正努力从低谷中走出。

3月31日晚间，万科发布2024年财报。财报显示，其全年实现营收3431.8亿元，销售额2460.2亿元，保持在行业前列。

值得注意的是，去年全年，万科经营活动产生的净现金流约为38亿元，已是连续16年为正，显示出万科“瘦身健体”策略正显现出韧性。此外，截至2024年底，万科持有现金及现金等价物余额为840.1亿元。

并且在多方积极支持下，万科迎来改革发展重大转机。今年一季度，万科所有到期公开债均已完成兑付。

房地产行业深度调整期的阵痛，让每一个身处其中的玩家都在经历考验。万科则以一场“刮骨疗伤”式的转型，试图在存量市场与新赛道的夹缝中，蹚出一条生存之路。它正以实际的变化，为这场“止跌回稳”的行业叙事注入强心剂。

年报显示，万科2024年财报中的亏损，主要是对部分高价地项目计提存货跌价准备，部分其他应收账款需要计提减值，叠加非主业财务投资亏损及大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

万科管理层表示，去年公司全年落实瘦身健体的一揽子方案，加速资产去化补充现金流，加大了亏损。此外，公司部分应收款发生了回收风险，加大了亏损压力。

不过，随着过去三年万科采取一些行动，项目端的利润情况正在修复。2022年后获取的70个新项目毛利率已回升至16%，打造了上海理想之地等标杆项目，多个项目平均去化率达80%，证明产品竞争力仍在。

全年经营性现金流净额仍有约38亿元正值，表明万科在业务瘦身健体上，取得积极进展。

销售方面，万科去年全年销售金额依旧保持在行业第一阵营，同时持续保持着超100%的回款率。

同时，则是积极落实瘦身健体要求，推进非主业业务和投资退出。去年全年，万科2024年实现大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元。

去年，万科就在广州实现了番禺区南站商务区存量商办地块的盘活。万科虽然2016年就获取该地块，但受到规划调整、地下轨道建设等多种原因影响导致短期内不具备开发条件。通过与当地政府磋商，最终该地块通过“收储并优化规划再出让”的方式推动项目盘活，提高了存量资源的利用效率。

管理层方面表示，在存量盘活支持性政策力度加大的背景下，今年会继续把握机会。

一方面，是充分研究专项债、存量商品房收购等政策，积极推动符合条件的项目资源盘活，目前万科有30多个项目正在往这个方向推进工作。

另一发力点是针对已经盘活或优化后的新增产能，提升内功，用好的产品争取到客户，多回款早回款，增加造血功能。

万科管理层透露，自2023年以来，万科已借助政府各类支持性政策，通过商改住、资源置换等多种方式盘活和优化项目56个，涉及可售货值约689亿元。另外，还有24个项目以退地、收储、退股、资产交易等方式实现前期投入的收回。

前述689亿元盘活和优化的货值中，已有累计销售160亿元，对过去两年的业绩也起到正向推动作用。

万科管理层举例称，在待盘活的资源比较多的贵州，万科通过“商改住”方式已盘活了产能42亿元，目前以云翠隐秀、都会印象、未来星光为代表的几个项目，根据目标客户需求研究，通过新的产品和综合服务体验方式，销售去化率基本都能保持在80%以上，毛利率水平约18%，做到“盘后活了”。

去年全年，万科交付超18万套房屋，而2025年交付数据进一步降至11.2万套，工程支付压力显著下降。这都为今年经营性现金流继续回暖，奠定基础。

融资端，万科在金融机构和相关部门的大力支持下，全年实现新增融资和再融资948亿元，对应平均融资成本3.54%。

大股东深铁集团等国资国企也对万科予以了大力支持。其中，2024年深铁集团大比例参与认购中金印力REIT,收购了万科位于深超总基地的总部用地，2025年一季度，大股东又收购了万科持有的红树湾项目49%收益权，帮助万科盘活存量资源，并向万科提供了70亿元的股东借款，提供流动性支持。

随着接下来现金流进一步好转，这将继续支撑万科走出短期困境。

万科管理层表示，万科有信心、有能力去应对挑战，保持经营稳定，确保项目如期交付，妥善化解到期债务。

在传统开发业务收缩时，万科经营服务业务也在突围。

长租公寓是万科面向存量市场的“排头兵”。管理规模方面，万科长租公寓累计管理规模约26万间，其中纳入保租房的房源超12万间，位列市场化机构纳保量第一。效率上，实现出租率95%，GOP利润率90%，服务超5000家企业客户（如腾讯、比亚迪）。

此外，万科长租业务也探索出“存量盘活”发展模式，去年该模式盘活的1.5万间房源中，万科旗下房源就有近7000间。

万物云去年营收则超360亿元，占万科总收入比例明显上升，并已贡献正向利润；商业业务实现营收近90亿元，开业建筑面积超1000万平方米，其中印力出租率达95%；物流仓储业务实现营收约40亿，业务规模行业领先。

REITs方面，万科也在持续实现业务模式由重向轻，加速长租公寓与物流REITs上市进程，以及推动中金印力消费REIT扩募。

在妥善化解债务风险的同时，万科正积极向新模式切换，构筑资本结构优化新格局。

万科管理层表示，在政策引导和支持下，相信行业已经度过了最困难的时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道上来。

站在2025年的门槛回望，万科的转型之路并不易，但唯有那些敢于拆解旧引擎、锻造新动能的企业，才能穿越周期迷雾。当政策春风吹拂行业，存量盘活政策落地见效，这家房企龙头有望将新能力转化为持续增长的动能，在地产的新周期里，焕发新生机。