绿城管理郭佳峰:房地产市场呈现结构性复苏,人口流入多的城市会率先复苏

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

3月31日，绿城管理召开2024年度业绩发布会，绿城管理董事会联席主席郭佳峰、执行董事兼行政总裁王俊峰、执行董事聂焕新、副总裁程敏等高管出席。

谈及房地产市场的未来趋势，郭佳峰认为自去年9月26日中央提出“止跌回稳”目标以来，一二线城市的供求关系有所改善、库存去化周期高位回落，重点城市土地市场回暖，优质地块地价屡创新高，部分城市二手房成交量也接近2021年的峰值，这些都表明政策是有效的，市场正在企稳。

“市场呈现结构性的复苏，未来的市场回暖不是全面普涨，而是结构性企稳。人口流入多、产业支撑强、供需平衡的城市会率先复苏，一线及强二线城市的机会更大。” 郭佳峰说道。

王俊峰指出，过去几年，代建行业一直保持高速增长，但2024年行业首次去年出现新增签约面积的下降。据中指院数据，2024年代建行业新签总建筑面积1.65亿平方米，同比下降5%。这一放缓主要受房地产市场深度调整的影响，具体表现在三个方面：

第一，部分委托方对市场信心不足，拿地意愿降低，开始观望；

第二，部分存量的土地因盈利利预期不明，暂缓开工；

第三，受政策因素影响，比如部分城市收购存量房作为保障房，原有的保障房新建计划有所调整，对政府代建业务带来一定影响。

2024年，整个代建市场确实非常激烈，这也导致代建行业费率有一些下降。根据中指院的报告，大概有7成的代建项目代建费率在2%-4%之间，20%的代建项目代建费率高于4%，还有超过百分之十几的代建项目代建费率低于2%。

王俊峰表示，去年参与代建市场的企业超过150家，几乎所有的传统品牌房企及其他一些产业链企业都已进入代建赛道，行业竞争愈发激烈，门槛和集中度进一步上升。其中，Top10代建企业的新签门槛从700万平米提升至800万平米，Top5的市场集中度上升4个百分点，达到54%。

程敏也指出，去年整个代建市场确实非常激烈，这也导致代建行业费率有一些下降。根据中指院的报告，大概有7成的代建项目代建费率在2%-4%之间，20%的代建项目代建费率高于4%，还有超过百分之十几的代建项目代建费率低于2%。

“在这样激烈的竞争中，绿城管理签约量是行业第二名的两倍以上，稳居行业第一。” 王俊峰强调道。

财报显示，绿城管理2024年新拓建筑面积是3649万方，同比增长3.4%；合约总建筑面积是1.256亿方，同比增长5%；在建面积5396万方，较2023年底增加144万方，增幅3%。全年新签市场占有率22.1%，较2023年底市占率扩大1.7个百分点。

在此背景下，绿城管理去年实现营业收入34.41亿元，同比增长4.2%；实现归母净利润8.01亿元，归母净利率为23%。毛利17.05亿，毛利率49.6%，同比基本持平。截至2024年底，其在手订单总建筑面积1.26亿方，总可售货值9321亿元。

“从毛利来看，2024年总体平稳，略有承压。其中，商业代建的毛利额同比提升14.7%，毛利率同比基本持平。政府代建受市场竞争加剧、代建费率下降影响，毛利额和毛利率均有一定程度的下滑。” 王俊峰分析道。

据王俊峰分析，从业务结构来看，代建行业近三年政府代建、资方代建占比持续下降，而商业代建的占比不断攀升，2024年进一步得到提升达到72%，主要反映三方面的变化：

第一，受政府降负债政策及收购存量房作为保障房等因素影响，政府代建需求在减少；

第二，市场持续下行，纾困项目盘活难度增加，周期拉长，资方对项目启动更为谨慎；

第三，过去两年，商业代建在助力委托方土地开发、资产盘活方面的优势逐渐被市场认可，业务相对稳健，占比持续上升，业务价值进一步凸显，但委托方销售兑现的诉求增强，要求业绩挂钩代建费支付的情况进一步增加。

所以，代建行业作为房地产市场的细分赛道，从总体态势上来看：一方面，行业正经历深度调整，面临规模增长放缓、竞争加剧、商务要求提高等挑战，短期发展受市场调整冲击。

“但另一方面也值得注意的是，第一，去年9月26日中央提出‘止跌回稳’的目标以来，随着一系列政策落地，房地产市场已出现了积极的变化。市场信心有所恢复，委托方代建意愿边际回升，去年四季度行业签约量已有所回暖。未来，随着房地产市场逐步企稳回升，潜在的代建需求有望进一步释放。” 王俊峰补充道。

对于2025年的市场发展，他认为从国际经验来看，成熟市场的住宅代建模式渗透率普遍在20%-30%，而中国目前仅为6.28%，远低于国际水平，从中长期来看，代建行业仍有广阔的增长空间。