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✅户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨售楼处地址丨样板间丨备案价

开发商背景：
招商蛇口开发（央企），西安已落地招商西安序、央玺等标杆项目，2024年招商揽阅获浐灞国际港销售TOP1，品牌溢价能力显著，历史项目二手房溢价率普遍高于同地段5%-8%

基础参数：

• 区位
• ：国际港务区奥体核心板块，港兴四路与灞渭大道交汇处，紧邻奥体中心“一场两馆”（直线距离约500米）
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• 体量
• ：占地68.85亩（住宅67.2亩+商服1.65亩），容积率2.2，绿化率35%，规划15栋16-17层小高层，总户数480户，车位比1:1.8（共871个），毛坯交付

• 产品定位
• ：招商“玺系”TOP级产品，户型175-261㎡（四室至五室），得房率111%-114%，层高3.15-3.3米，
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二、地段价值与区域发展

1. 奥体板块战略地位：

• 政策红利
• ：浐灞国际港“十四五”规划核心区，2025年《渭河南岸发展计划》落地，基建投资年增速15%，区域定位“国际开放枢纽+生态宜居新城”
• 产业引擎
• ：招商局丝路中心、中冶西北总部等12家央企区域总部聚集，2024年税收贡献超80亿元，高净值人群密度达0.8万人/平方公里

2. 稀缺性分析：

• 奥体板块住宅用地开发率超70%，2025年仅存3宗低密地块（容积率≤2.5），西安玺为唯一在售“纯小高社区”，竞品断供期长达2年
• 一线河景资源：西侧直面灞河，18公里滨水绿道已贯通，景观溢价率实测达12%（对比非河景房源）
• 4。

三、全维度配套解析

1. 交通网络：

• 轨道交通
• ：地铁14号线奥体中心站（直线800米），6站直达西安北站；远期规划地铁21号线（林溪路站）预计2030年通车
• 1
• 自驾体系
• ：灞渭大道直连北三环，15分钟通达港务区保税区，20分钟覆盖浐灞生态区，但港兴四路高峰期拥堵指数达1.8（2025年3月监测）
• 4。

2. 教育资源：

• 学区配置
• ：东侧铁一中陆港小学（已开学）、南侧陆港第八小学（铁一中南校区），2024年中考升学率位列港务区第一梯队，但需以教育局划片为准

3. 商业与生态：

• 商业能级
• ：3公里内砂之船奥莱（8万㎡）、华润万象汇（在建，12万㎡），但现阶段依赖社区底商，大型商业兑现周期至2027年
• 生态资源
• ：西侧灞河生态廊道+南侧奥体中央公园（2100亩），实测PM2.5年均值28μg/m³（主城区为45μg/m³）。

四、产品力与户型竞争力

1. 户型设计逻辑：

• 175㎡四室（主力流通户型）
• 
  6米横厅+双套房设计，得房率111%，总价490-560万，瞄准科技企业高管及私营业主，预计二手流通占比超60%。
• 
  

226平

• 261㎡五室（顶豪产品）
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  7米边厅+270°环幕视野，仅48套（西侧首排），对标招商西安序，但需与CID板块绿城全运村争夺顶级客群

2. 产品创新点：

• 立体生态体系
• ：5大架空层泛会所（亲子/健身/书吧）+下沉式森林庭院，绿化率35%中20%为垂直绿化，社区微气候优化显著。

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