小阳春何时结束？

重要通知：朱房村华润案名已定，为“华润臻澐”，层高很牛犇，3米3—3米4，其他暂不能公开说。

我们已经和华润项目运营高层搞了两次碰头会了，会有一定惊喜，大概率不会上渠道，有顺道关注这个盘的，可以提前进群了解。（关注其他项目请备注）

北京资讯

第一手消息

下为正文：

一、成交量和价格的变化

需要正视的事现在出现了，北京成交量较比3月初的市场，出现了一定的下降，看大中介的周统计，每周下降100套左右。

如果是某个单周出现，可以忽略，但如果连续出现，就要正视并且要尽量客观地找到真正原因。

（原因我会在文章第二部分讲）

至于价格，其实还没有明显变化，去年下半年部分房产价格筑底后，连续夯实了半年多，还算比较稳定，很多带看量大的小区，其实房东心气比较高，对刚需来说，要多找几个小区或项目同时看，不能在一棵树上呆着。

二、对小阳春的误解

这部分比较重要，很多人仅仅是跟着人云亦云，认为小阳春就必须要怎么怎么样。

“小阳春”只能算外行媒体用作新闻稿件的话术，在传统的房圈，是不认同这个概念的。

就拿今年的小阳春来说，北京市场真的是从过完春节后才开始成交量上升的吗？

您去年但凡关注一下市场，都不会这么讲↓

实际上，早在“9.26发言”后的国庆节，北京的成交量就已经出现温和走高的趋势，只不过那个时候，主要是以内城低总价老破小和城郊一居二居室上车盘为主，大面积、高总价的大标的改善盘，成交量和价格都变化不大。

换句话说，你们看到年后的老破小带看多了、城郊低总价刚需房好卖了，仅仅是延续了去年底的行情而已。

【不是小阳春让这些房子好卖了，而是去年延续到今年的行情，形成了所谓的“小阳春”】

盛极而衰，在极短的市场周期下，仍然受用。当你看到的小阳春老破小好卖的时候，已经是快结束的时候了。

而市场本身，又是不断轮动的，真正的大改善，其实截至2月底、3月初都还没有明显变化，从我们实地踩盘和切身谈判看，北京的大标的物，从3月中旬才开始陆续有点热度和价格的变化。

再给大家看一张我线下沙龙时候的图片↓

市场上真正成交的主体，一直是中低总价的房子，当中低总价的房子成交变缓，高总价成交变高，那么全市显示出来的成交量自然是逐渐下降的。

另外，还有两个小原因：

一是春节前后耽搁了近一个月的市场带看、成交，它一定会向后推迟，而推迟的分布方式，肯定也是“前高后低”，到现在已经马上4月份，几乎没剩啥因为春节耽搁的“存量客户”了，如果你观察多年的“小阳春”基本都这样。

二是当年买当年上的学区房家庭，一般都不会那么神经大条地，等到4月份才买房，5月份就截止学区报名了，他们怕跑手续和落户时间不够，都多多少少提前一段时间。

到这里，我想请问各位，小阳春快结束了吗？

如果按照大家的叫法，我认为无学区老破小和郊区上车二手盘的小阳春接近尾声了，而对于改善房的小阳春，是不是才刚刚开始呢？

三、下一步政策

我认为以现在北京的实时成交和网签量看，正常逻辑的管理者，是不会马上出政策的，实在没有必要。

或许等大面积、高总价的大标的物轮动结束，成交量估计也会掉到每周1800甚至1500套以下，大概率这个时候，上面就要想办法了。

各位一定要清楚一件事，2024年9月26日之后的楼市，特别是北京、上海这样有旗帜作用的市场，关注层面已经不是简单的“现G现管”，您应该很清楚，什么层面的boss在时刻盯着这件甚至关乎国家命运之一的事情。

房地产长期逻辑，的确和人口、收入、经济、就业、土地、金融相关，但5-8年这个相对过渡的中短期，它还是政策市，甚至实在解决不了的情况下，它可能就是简单到不能再简单的“货币市”。

什么叫“货币市”？

这是所有人都不想看到的市场状态。

房价变化完全不由基本面决定，换句话说：

正向货币市——不是房价涨了，是钱多了。

反向货币市——不是房价跌了，是钱少了。

M2并不是完全的通胀指标，通俗来说，M2在天上，需要落地，至少现在看，还没有真正落地。

所以你能看到，过去几年不买房持币者，反而是最舒服的。

我举个例子：

持币者，就像用手捧着接水；

而买房者，更像拿个盆接水。

在没有水的时候，徒手过日子显然是最经济的，而端着盆的，你需要持有成本，需要维护这个盆，没事去去尘、擦擦油，还费精力，贷款买盆的，还要付利息，它的作用充其量算个奢侈的“摆件”，啥也干不了还费钱费精力，看着越来越少的人需要盆了，价格越来越低，瞅着它，还碍眼......

但你要明白，我们都还算年轻，人生路至少还有大几十年要走，你能确定，这么多年，就这么干涸着？

经历过的人都清楚，水这玩意，它可不是涓涓细流，不是每年平均地、淑淑地小流儿，而是“一个整个大湖那么多的水”瞬间泼下来，然后几年十几年又几乎一滴没有了。

当那一湖水泼下来的时候：

有顶级资源的人，用大缸接；

有优势资源的人，用大锅接。

而屏幕前的你和我，都属于家徒四壁，两手空空，要不要提前准备个盆，就显得比较重要了。

有人可能会说：

那等开始泼的时候，我再买个盆不就行了？

“有价值、真信息”的传递间隔，至少要一年以上，人在过渡性市场下的成见，就像一座大山。

像您这么想的人，的确是在2016年9月甚至在2017年1月买了盆，现在回头看，好像这些盆都是纸盆，看起来水接了半盆，最后纸一破，水都漏没了。

有这个经历的你可以去找中介对比对比，2016年9月，你买的房子，就算位置再好、品质再高，是不是现在价格，又回到了9年前？

四、购房者何去何从

不得不承认的是，现在市场上的“纯投资者”，仍然是凤毛麟角，很多买套房子不住、收点租金，就自诩为“投资客”了。

可别侮辱“投资”这俩字了......

从本质上讲，这样的还是刚需。

你的需要是，把钱从越来越低的定存，换成相对不低且稳定的“北京房租”，现在利率寒冬之下，你需要为你那三瓜俩枣找个被子盖，这能算投资么？

【在刚需、言刚需，别把买房当装B】

刚需的逻辑，除了在你单位门口买套房以外，还是要基于城市的长期发展逻辑。

不知道您有没有看前天北京市规划建设委员会召开的会议，这里插一句，您是不是认为这个委员会是北京市下属的某个机构？

那是您了解太少了：

我看讯息，往往只看最重点那句话，和各位分享一下：

“会议强调，要进一步提升中央政务功能，优化空间布局、交通组织、环境品质、城市配套，服务保障重大活动。”

任何时候，刚需者应该顺势而为，结合这几年的北京整个城市布局、产业增量、人口变化等方面看，我觉得有4个趋势，需要思考：

内城，减量发展；

外城，平稳发展；

城郊，放量发展；

远郊，拿啥发展？

注意，这里的内城，我并没有用“空心化”来形容，他也是要发展的，只是“减量”而已，刚需根据不同需求，战点必然是不同的：
减量发展下的内城，老房子的头部的马太效应会越来越明显；

平稳发展下的外城，二手房的房龄、楼层和户型接受度会越来越重要；

放量发展下的城郊，“好房子”是主流，但价格也很关键；

至于远郊区，近几年来看，各个方面都要花钱，即便是年收入近5万亿的北京，也不是有取之不尽用之不竭的“米”，购房者需要谨慎再谨慎。

关于这4个趋势，我会再单独写一篇文章进行阐述，感兴趣的朋友，不妨留个关注。

明天是愚人节，祝万事顺遂。

——北先生微信：6839916

（添加请注明来意）

重要通知：朱房村华润案名已定，为 “华润臻澐”，层高很牛犇， 3 米 3 — 3 米 4 ，其他暂不能公开说。

我们已经和华润项目运营高层搞了两次碰头会了，会有一定惊喜，大概率不会上渠道，有顺道关注这个盘的，可以提前进群了解。

北京资讯

第一手消息