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项目概况

• 保利天奕，原名保利琶洲南。去年10月30日，保利以约59.01亿元的底价成功竞得海珠区琶洲南区三宗地块，楼面价介于4.25 - 4.3万元/㎡，该项目隶属于保利“天”字系豪宅。首开的最大地块规划为低密板楼，采用两梯两户设计，户型面积在120 - 190㎡之间，定位为纯改善型住宅。
• 项目坐落于广州琶洲岛南部，作为2025年广州豪宅市场备受瞩目的新锐之作，它象征着“核心区二次城市化”的发展趋势。

地段优势

• 项目与琶洲中区仅一涌之隔，著名的广交会馆便位于此地。往西则是琶洲西区，这里汇聚了字节、小米、阿里、腾讯、唯品会等众多知名大厂。

项目基础信息

• 该项目由保利地产开发，产权年限为70年。项目占地面积约52000平方米，总建筑面积约138000平方米，容积率为2.5。项目规划总栋数为20栋，预计总户数达900户。首开2号地块包含10栋楼，共计500户，首开户型面积涵盖120㎡、140㎡和190㎡。

交通配套

• 项目西向1.5公里处可抵达琶洲南TOD，该TOD位于广州人工智能与数字经济试验区。地块北侧为黄埔涌，西侧为赤沙茅园岗大街。
• 项目距离在建的地铁10、11号线交汇站赤沙站约800米，且邻近地铁8、11、12、19、28号线等多条线路。

️ 商业配套

项目周边2公里范围内，分布着六元素·体验天地、南丰汇、万胜广场等多个购物广场，满足居民日常购物休闲需求。

教育资源

项目周边教育资源丰富，有广东财经大学、华立学校、赤沙小学等。此外，在距离项目约500米的范围内，规划建设一所36班小学和一所36班九年一贯制学校，为孩子提供优质的教育环境。

医疗保障

在3公里半径内，设有广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院三所三甲综合医院，为居民的健康保驾护航。

小区特色亮点

小区打造保利天字系高端品质住宅，采用大面积玻璃幕墙与铝板外立面相结合的设计，彰显现代时尚气息。归家路线精心规划，设置5重景观展示，营造尊崇的归家体验。

产品详情

首开02地块，涵盖约120㎡、140㎡、190㎡三种户型，共计约500套房源。其中，140㎡户型货量最多，约280套；其次是190㎡户型，有124套；120㎡小户型货量较少，不足100套。所有户型均为南北对流双阳台四房设计，专梯入户，居住私密性高，整体呈现低密纯粹的居住氛围。项目吹风价为7 - 9万元/㎡，预计4月开盘，2027年年底或2028年初交付。

120㎡四房两卫户型：配备双阳台与超宽客厅，主卧设有L型飘窗，主卫空间宽敞可放置双台盆。采用2T2户设计，拥有独立梯厅空间，南北对流双阳台通风采光极佳。客厅面宽达4.9米，阳台尺寸为1.8×5米，主卧采用全弧形窗设计，景观视野良好，实用率高，市场接受度高。

• 140㎡四房三卫双套间户型：整体格局与120㎡户型相似，同样为2T2户、独立梯厅空间、南北对流双阳台以及4.9米面宽大客厅。该户型拥有双套房设计，但靠近客厅电视墙的套房为暗卫，相比120㎡户型，性价比稍低。不过，其实际居住体验相当于二手市场160㎡的产品，二手流通性较好。
• 190㎡四房三卫户型：2T2户设计，独立梯厅入户，进门处设有独立储物间，方便收纳。拥有双主套设计，次套房为明卫，主景观阳台长达9米，客厅面宽达5.7米，整体空间宽敞大气。但该户型总价约1500万元左右，可能存在市场错配情况，去化流通相对较难，其中东户实用性更高。

项目优势

• 项目使用率高达120%，部分楼栋层高达到3.3米，所有户型层高均在3米以上。
• 几乎所有户型配备全景舱，减少实体墙设置，大幅提升玻璃采光面积。
• 保利匠心打造，户型实用率高、容积率低，采用全玻璃幕墙面与T2纯板楼设计，专梯专户，极大提升居住舒适度。
• 项目毗邻琶洲中区，能够有效承接高端客群。
• 项目旁规划有私立国际学校和九年一贯制学校。
• 项目北临黄埔涌，与广交会展馆隔江相望，周边还有大围公园，自然景观资源丰富。

缺点

• 项目对面为展馆，商业活力相较于赤沙北稍显不足，有待大围公园商业改造升级。
• 周边目前较为荒僻，发展成熟度欠佳，生活配套的完善尚需时间。
• 学校规划中的具体教育资源尚未确定，可能会让重视子女教育的家庭有所顾虑。

️ 竞争项目

• 天河区：保利华创都荟天珺、保利天瑞、保利天曜。
• 海珠区：越秀琶洲南TOD、广州地铁珑璟台、中海大境。

【项目归家动线示意】

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