碧桂园服务，价值重估

原创首发 | 金角财经（ID: F-Jinjiao)

作者 | Chong Lei,CFA

太意外了。

3月28日，碧桂园服务的港股股价大涨8.67%，创下来2024年10月初、“924”发酵后的最大涨幅。

但不要误会，这次并不是中国物管板块又出了类似“924”那样的利好信号，当天同样是头部物管企业的万物云和绿城服务，其实都跌了。

而真正令资本市场追捧碧桂园服务的，其实是前一天发布的2024年财报。

到底，这份点燃碧桂园服务股价大涨的财报，透露了什么信号，令市场如此兴奋？

核心业务稳健增长

财报数据显示，2024年，碧桂园服务实现总收入439.93亿元。在目前已经公布业绩的港股物管企业中高居第一，比排名第二的万物云超出约80亿元，是排名第三的绿城服务的2.4倍。至于排名第四和第五的华润万象生活和中海物业，分别只有170亿元和140亿元，加起来还没有碧桂园服务一家多。

这一显著成绩主要得益于其积极的市场拓展策略，推动了物业管理规模的持续增长。

2024年，碧桂园服务市场拓展稳居行业前三，全年第三方签约面积达7870万平方米；率先发布老旧小区综合产品方案，在北京、广州、上海、重庆等核心城市试点成功后形成标准化解决方案；住宅、商办及城市服务的业态占比突破95%，战略城市项目贡献率提升至54.5%。

截至去年末，集团收费管理面积突破10.4亿平方米，净新增0.8亿平方米，此外，“三供一业”住宅收费管理面积0.9亿平方米。

碧桂园服务管理层认为，在市场化拓展上基本做到时间和进度保持同步。“截至今年2月份，我们已经新进场了超过100个物业管理项目，截至3月拓展的目标大概能实现2025全年既定目标的25%。”

除了营收遥遥领先，财报的亮点还体现在核心业务上面，即物业管理服务、社区增值服务和“三供一业”业务。

其中，物业管理服务收入259.1亿元，同比上升4.9%，占总收入比例58.9%；社区增值服务收入41.94亿元，同比增长11.8%，占总收入比重9.5%；“三供一业”业务收入49.92亿元，同比增长31%，占总收入比重14.9%。上面三大板块合计同比增长10.2%，同时毛利增长6.4%。

分析人士认为，碧桂园服务的最新财报反映出公司稳健的增长态势和积极的发展前景。业务基本盘保持稳健，具备良好的市场竞争力和持续经营能力，同时在手现金比较充裕，为未发展提供了坚实的财务支持。

公司在财务健康、业务拓展和技术革新等多个方面的优异表现，展现出了较强的市场适应能力和创新能力。这些因素共同作用，预示着碧桂园服务未来有望继续保持良好的发展势头。

值得注意的是，尽管核心业务表现亮眼，但部分业务板块出现了收入下滑。非业主增值服务收入约为7.04亿元，较去年同期下降约54.6%；城市服务实现收入41.68亿元，较去年同期下降约14.7%；商业运营服务收入6.27亿元，同比下降约38.1%。

这主要是由于公司主动压降关联方交易规模，加强风险隔离。2024年，持续关联交易实际发生额仅占总收入的0.9%，即便加回未确认的关联方收入，占经调整总收入的比例也仅增加0.3个百分点。与此同时，公司第三方收入占比持续上升，2024年达到98.9%，表明其市场化运营能力不断增强。

虽然业务调整短期内对收入造成了一定影响，但从长远来看，这一举措有助于公司建立更加健康、可持续的业务模式，为未来的稳健发展奠定了基础。

风险去化

过去，国内大型物业管理企业大多从房地产企业分拆而来。这种模式使得物管企业的不少合约直接源自关联地产公司交付的楼盘。而且，房企还会向物管企业支付诸如新房保修期内的维修费、案场费用等各类服务费。

所以，房地产行业和物管行业的关系十分紧密，可谓“命运共同体”，一旦房企出现流动性危机，物管企业的应收账款便会大幅增加，回款难度也极大。

在这样的背景下，过去几年，物管行业规模持续扩大，再加上房地产行业面临下行压力，应收账款总额呈现高速增长态势。2020年至2022年，上市物企应收账款总额同比增速均超过30%。

前面提到，碧桂园服务近年来开始控制关联方交易，主要目的就是控制应收款的回款风险，并且取得了一定成效。据该公司管理层介绍，截至2024年年底，关联方应收账款原值减少了4.5亿元。从应收账款规模来看，来自关联方的贸易应收款项已大幅下降，来自第三方的应收账款增速也有所放缓。

碧桂园服务管理层表示：“此前大家一直担心我们与兄弟公司形成的业务影响。在2024年年初的时候，公司已经将关联交易的上限进行封死，并且对于开展关联交易有关的合规程序和支付条件、结算条件进行严格的固化。”

除了关联方应收款风险，过去大规模收并购为碧桂园服务带来规模增长同时，也使其面临商誉减值以及风险客商影响，这些风险的去化，也开始被碧桂园服务重视。

刚踏入2025年，碧桂园服务就发布一则减值公告，针对2020年收购的满国环境，计提约8亿元至11亿元的商誉及其他无形资产减值准备。最近发布的财报中，对满国环境的商誉减值确定为约9.9亿元。

碧桂园服务管理层表示，绝大部分商誉问题在过去几年已经出清了。“部分项目的商誉已在过去几年基本计提完毕，目前公司商誉部分进一步计提的风险较低，未来几年再出现大幅商誉减值的可能性也比较低。”

至于“风险客商”，指的是存在回款风险的大业主。这些客商可能由于各种原因，如自身经营困难、资金链紧张等，无法按时支付应付款项，从而给碧桂园服务带来现金流压力。

碧桂园服务表示，2023年对风险客商具体减值较为充分，从目前回收状况看会有回冲现象，风险客商缺收口径的改变保证未来不会有太多客商额外收入的增量风险，影响基本可控。

风险去化的成果，体现在碧桂园服务的现金储备上。财报显示，截至2024年末，碧桂园服务的货币资金总规模达181.8亿元，经营活动所得现金净额38.7亿元。

随着风险逐步化解，手头又有充足的现金，碧桂园服务如今算是摆脱了过去受房地产拖累的沉重负担，一身轻松，为后续寻找新的业务增长突破口打下了好基础。

新增长曲线

对于物业管理公司而言，无论是为了降低关联方风险，还是着眼于未来的经营发展，“去房化”并开拓新的增长曲线都极为关键。在这方面，碧桂园服务在新兴业务的拓展上已取得显著成效，有望构建起公司的第二增长曲线。

比如，在社区生活服务领域，碧桂园服务始终积极探索。

其中，新能源充电桩布局总量达约5万台，服务用户超340万，收入同比激增173%；酒类业务在6大区域实现1.9亿元营收，客户复购率达42%。碧然环境板块聚焦城市环境智慧运维、固废处置及资源利用化等核心赛道，新增拓展项目78个，合同总额达29.8亿元，助力绿色循环经济，创新ESG产业价值。

展望2025年，碧桂园服务表示，公司将深化社区充电、酒类业务等场景布局。新能源业务计划全年外拓充电桩5600台，目标增值收入超500万元；酒类业务将拓展大众C端客户，打造全国私域零售头部品牌；零售板块通过政企联合溯源、爆款商品开发，进一步激活社区消费潜力。

而更重要的布局在数字化。碧桂园服务将数智化应用作为下一阶段发力的重点，明年将有超过1000台机器人投入社区。

目前，公司已经在保洁及安防的多环节嵌入数字化工具，以期实现精准管理和高效作业。通过将AIoT技术与业务场景紧密结合的创新举措，碧桂园服务推动1768个项目运营效率提升，业主满意度同比增加6个百分点。

其中，保洁机器人“零号机器人”是碧桂园服务在去年重点开发的产品。集团副总裁、首席技术官赵晓光表示，在整个2024年，碧桂园服务花了近9个月时间去做这个零号机器人运维模式打造，目前已经在7个小区常态化使用，并且无故障运行超过500个小时。

“机器人投入之后，每台机器人每年带来至少1万元以上的收益，多个小区可以达到每台机器人带来2万元以上的收益。我们在2025年会持续投放，年内会投放1000台机器人到更多的社区里面去。”赵晓光表示。

另一个数字战略部署则是AI，2024年碧桂园服务引入了大数据模型，并把AI能力作为行业和未来发展核心趋势和企业未来发展的核心竞争力。

据碧桂园服务介绍，五年以来碧桂园服务持续积累的行业数据达到500TB以上，公司正在合作方一起共建算力资源，通过自研迭代、生态开放实现最优算法。目前，碧桂园服务基于AI大模型技术自主研发“零号助理”，并率先推出“一看”及“一问”两个应用，支撑业务快速决策，提升各级管理及工作能效。

事实上，资本市场对价值信号的敏锐度始终在线，碧桂园服务最新财报发布后股价的快速拉升，印证了投资者对其穿越周期能力的价值重估——通过精细化运营带来的现金流改善、增值服务收入占比提升等关键指标，公司正展现出第二增长曲线的突破态势。

值得关注的是，在行业整体承压的背景下，碧桂园服务凭借清晰战略与积极举措，正逐步摆脱地产阴霾，已初步构建起区别于传统物企的差异化竞争壁垒。这种主动破局的转型样本，对于正处于深度调整期的物管行业来说，无疑具有重要的参考价值。