实探LOFT 53！4000㎡的小商业如何成为“流量密码”？

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观察项目 | LOFT 53

作者 | 大江

去年关注到LOFT 53这个在深圳即将亮相的新项目，就一直想着开业之后一定要去看看。

原因无他，标准化的商业见过很多，会让我感觉到有意思的商业却很少。

一方面，由旧厂房改造而来的创意商业街区LOFT 53，总面积并不大，只有4000㎡。

这样的小体量的商业空间，在本身已经非常成熟的非标商业华侨城创意文化园里再造“非标商业”，又该如何玩出新意？

另一方面，LOFT 53并没有选择引入大家耳熟能详的网红品牌，街区里近90%的品牌都是新店，其中又涵盖65%的自营品牌。

盈利问题一直都是不少非标商业的痛点，几乎全是新品牌的LOFT 53又会如何解决这个问题？

LOFT 53开业之后，也在商业市场上引起了不小的讨论度，吸引了不少人前来探访打卡。

带着这两个问题，我也在项目开业之后，来到了现场。

01

商业总面积4000㎡

围绕“日常生活”的街区商业空间

LOFT 53是由位于华侨城创意文化园OCT-LOFT的F3栋和E5栋组成的街区型商业。

F3栋打造成了约1000㎡的SMOO MARKET，E5栋则打造成了约1500㎡的mindpark创意公园，这两片区域统一运营。

说到这两个子项目，是不是感觉有点熟悉？

去年在后海商圈开业的非标商业Kaledo，打造了策展型汽车文化空间超级车库GARAGE、Skate PARK和 Cycling PARK等空间，在深圳商业市场上引起了不少话题度。

LOFT 53由其中的两位创始人，TOPYS创始人黄永敏以及ID.CO创意及设计工作室创办人、餐饮品牌农畉及咖啡品牌山池的创始人叶文考联合打造。

从位置来看，LOFT 53位置还是不错的，正位于华侨城创意文化园的主入口，从星巴克旁边进来，同时正对着园区里的打卡点“深圳墙”。

周五下午已经能看到华侨城创意文化园的主入口人来人往，有不少人对着深圳墙在拍照打卡。

LOFT 53延续了华侨城创意文化园的“文化创意”的基底，围绕“日常生活”，在区域内探索“好商业与好生活”的新消费空间。

比如SMOO MARKET着重自然日常，由零售、集市、轻餐、宠物、植物、展厅等业态组成；

mindpark创意公园则更聚焦品牌和创意群体的创作和消费的文化日常，提供了书店、酒馆、办公、策展、课堂、社群等功能。

同时，两个创始人也将旗下的零售品牌、书店、酒馆、创意俱乐部首店都投入进了这个项目里。

不过从现场来看，商业面积过小依然是比较大的限制，作为一个小商业区域能逛的内容实在有限，一下就逛完了。

但放大到整个华侨城创意文化园里，作为整个项目的创意型复合空间，还是挺合适的。

02

近90%的新品牌，集市品牌突出

“小店+慢闪”模式，强化体验感

从星巴克旁边进来，就是LOFT 53。

刚刚开业的LOFT 53还在举办“街集地”市集活动，在道路两侧引入了13家市集品牌，来来往往的游客在市集里穿行而过。

LOFT 53的品牌并不多，近90%都是新品牌，其中65%都是自营品牌，非自营品牌以各种集市品牌为主。

mindpark创意公园一楼的品牌有PROPOSER提案者书店、东边野兽、MAMBO餐酒馆，二楼是MindClub创意俱乐部的会员空间。

品牌主要集中在SMOO MARKET，这里有隔3岔5便利店、好好食堂、荳富店、Na Meal餐厅、M space展厅、FLOW IN轻户外包袋，以及拥有10家集市品牌的Market。

从现场来看，LOFT 53其实也在尝试突破自身的体量限制，突出一种小而美的社区生活型街区商业感受。

• 营造精致的日常感氛围。

LOFT 53虽然小，但在品牌方面引入了餐饮店、餐酒馆、书店、便利店、零售店、菜市场、展厅、会员空间等业态，这些不同的品牌业态组合成了一个“麻雀虽小但五脏俱全”的完整的街区日常空间。

同时，项目整体也在营造一种精致的日常感氛围。

在街区里设置了留言墙、平衡洞洞板游戏、树陈LED装置、小彩旗等，很适合拍照打卡，现场也吸引了不少人在拍照。

• 慢闪型商业，在有限的空间里增加品牌体验。

LOFT 53因为体量有限，除了几个大店是长期开设的固定品牌，其他的小店均以快闪+慢闪店的形式引入。

比如开业的时候举办的“街集地”市集活动，引入了AAA再再、udoland有独、TUMBO Bakery、述之有味、PUJO淇迹、RARA’S CLUB等13个品牌，形成为期5天的品牌快闪市集。

SMOO MARKET里的集市小店也以慢闪为主，包括餐饮品牌七月柿西红柿主题商店、可持续生活方式和零废物商店加减木、Gelato品牌TUNTUN、自然酒选品一日之间、宠物用品B‘’PETS 、MM STORE手作饰品、气量凉茶铺、广场老牌甜汤、鱼汤云吞以及林阿婆传统手工麻糍。

这些慢闪集市品牌也会根据经营状况来调整去留。

此外，SMOO MARKET的中间部分也被做成了更为灵活的流动性的商业货架，目前这块区域是农场主题的“农农Market”。

LOFT53项目主理人之一黄永敏也表示，“两个月后计划换其他主题。我们希望这个新业态能够很好地发挥潜能，有一些灵活性。”

当然，这种快闪+慢闪型的商业模式，带来的品牌频繁更替，对品牌招商的要求也会更高。

• 以小店模式为主，关注后期运营能力。

除了几个大店作为项目固定的“主力品牌”，LOFT 53的其他市集品牌均以小店为主。且在门店的设计上只强调舒适度而非设计感，这也方便了品牌慢闪结束之后的品牌更换。

小店模式同时为项目带来了更多的品牌体验。

“小店+慢闪”的商业模式，也为项目分担了更多的经营风险。

LOFT 53并不是以租金收入为主，而是通过销售分成，共益共赢来降低租金，更加强调品牌进场之后的后期运营能力，这种模式也比较吸引初创品牌。

03

弱化“网红流量”玩法

难点在于后期运营

整体来看，以“日常”为主基调的LOFT 53，既有自己的独特色彩，也没有偏离项目所处的华侨城创意文化园的整体调性。

从华侨城创意文化园进入这里，或是从LOFT 53走入华侨城创意文化园的主干道，不会有什么差异感。

但正如前文提到，项目商业面积太小，不到半小时就可以走完的一个小商业片区，在弱化网红品牌的“流量玩法”之后，常换常新的市集也对新品牌的要求比较高，不过以LOFT 53的创始人的背景完全有能力孵化新品牌。

换言之，这个项目的难点不在招商而在于后期的运营。

但对于一个刚开业的项目，我们还是很欣喜能看见这样小而美的商业空间。

后续LOFT 53会有怎样的变化，我们也会持续关注。

今日话题 | TOPIC

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