卢颖：房屋买卖合同纠纷部分法律问题解析 | 衡石·观点

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案例选编

▸ 案例一：“名为房屋买卖、实为××”的通谋虚伪意思表示应如何识别？

▸ 案例二：合同双方在履行过程中均有过错，能否适用定金罚则？

▸ 案例三：购买的房屋中存在合同所附平面图未标的承重墙如何处理？

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衡石观点

▸在双方对合同是否系“虚假意思表示”存在争议时，应以合同的实际履行行为作为主要判断标准。

▸定金罚则不适用于双方对于合同履行不能均有过错的情形。

▸承重墙位置属于影响房屋价值、功能的重大因素，出售方有义务主动告知。

03

结 语

Part.

01

2014年，高某因拆迁获系争安置房。2017年，黄某作为买受人，在中介公司的居间下与高某就该房屋以165万元的价格签订买卖合同，并为此支付数千元中介费。

合同签订当日，黄某向高某支付20万元，高某出具定金收条。此时，房屋尚未动工建设。后黄某又陆续向高某转账，总计金额1,549,700元，高某就其中部分金额出具购房款收条。2022年9月底，高某向黄某出具交房单，载明系争房屋已经卖给黄某，收到房款150万元，现将房屋交付给黄某支配。同年11月，系争房屋核准登记在A公司名下，后发生多轮司法查封。

审理中，黄某与高某均确认签署本案房屋买卖合同前，双方存在借贷关系，黄某表示尚未催讨该欠款。现黄某以系争房屋已符合办理产权登记条件，起诉确认系争买卖合同有效，并继续履行合同。高某则辩称买卖合同所涉价款实为出借款，合同价款远低于当时周边房价，不同意继续履行。

一审法院审理后认为

本案房屋买卖不符合正常交易模式，存在诸多疑点。如，黄某在房屋尚未建造情况下即决定购买且支付高达百分之九十房款；黄某未要求欠款抵扣房款，而是另付大额钱款；房屋交易价格明显低于市场价值；黄某因政策限购不具备购房资格等事实。综上，系争房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，系通谋虚伪行为，房屋买卖的法律关系基础不存在，故驳回黄某等诉讼请求。

二审法院审理后认为

合同签订后，黄某向高某支付多笔款项，高某出具房款收条，确认收取购房款。并且，系争房屋已实际交付黄某占有使用，双方存在实际履行合同的行为，故房屋买卖系双方真实意思表示，并非通谋虚伪行为，该合同亦不存在违反法律强制性规定之情形，故应认定为合法有效。双方之间此前存在借款关系及一审所述诸多疑点，均非否定房屋买卖合同效力的有力依据。然因该房屋存在多个司法查封，继续履行合同存在障碍，故驳回黄某要求过户的诉讼请求。

Part.

02

陈某向卢某购买房屋，约定买卖合同签订当日陈某支付定金50万元，网签合同当日，陈某支付首期房价款（含定金）750万元，合同约定付款、过户时间、定金罚则等内容。陈某按约支付定金，卢某出具定金收据。约定网签日前，陈某通过中介与卢某商量变更付款周期，卢某未予同意；约定网签日后，陈某又通过中介与卢某协商首付款分期付款，卢某亦未同意。陈某遂妥协并要求卢某来签订网签合同并支付首付款，卢某认为陈某不诚信，不同意网签。后卢某出具《承诺书》明确终止与陈某的房屋买卖。陈某遂起诉请求卢某双倍返还定金。

一审法院审理后认为

陈某在约定网签、支付首付款的时间节点前与卢某协商变更付款方式，但卢某未予同意，后陈某表示妥协愿意按原约定履行，虽略晚于合同约定时间，但此仅为轻微违约情形，合同仍具有履行可能性。卢某以此为由拒绝网签，以实际行动表示不再履行合同，已构成根本违约，导致合同目的无法实现，应当双倍返还定金。

二审法院审理后认为

陈某在约定时间节点前后通过中介与卢某商量变更约定的付款期限及首付款方式，均未得到卢某同意。虽然其后陈某“妥协”，但该时间节点已超过合同约定期限，且中介并未明确表示陈某愿意完全按照合同约定支付首付款及后续购房款。卢某丧失对陈某的信任而拒绝交易，事出有因，故陈某对于合同无法继续履行存有过错。而卢某在陈某要求继续履行但时间略晚于约定期限的情况下，未经进一步核实，直接拒绝网签，对于合同无法继续履行亦存在过错。故此，二审法院改判卢某返还定金，驳回陈某其余诉讼请求。

Part.

03

王某向B公司购买商铺，交房时王某发现商铺与房屋预售合同附件“房屋建筑设计及平面图”记载不一致，存在图纸上没有的承重墙，双方协商由B公司整改，然B公司无法移动承重墙的位置，故王某以房屋建筑结构设计变更导致的结构和使用功能损失为由，起诉请求B公司赔偿损失。

一审法院审理后认为

王某未能举证证明房屋建筑结构设计发生变更，且房屋内的承重墙并不必然影响房屋的结构和使用功能，故对王某的请求不予支持。

二审法院审理后认为

虽双方确认系争房屋的竣工图中有承重墙，但无证据证明王某在签署房屋预售合同前知晓或在领取钥匙后认可系争房屋内存在合同附件未标的承重墙。鉴于承重墙的设置，对购房人决定是否购买商铺具有较重要的影响，而B公司未能证明其在订立合同前就房屋内可能存在的、常见的不利因素予以充分告知，存在疏忽，故改判B公司赔偿王某损失。

Part.

01

意思表示是法律行为的核心。在理想状态下，意思的形成及其表达都应是无瑕疵的，表意为真，方能识别，进而可裁判。而所谓通谋虚伪意思表示，是指各方合意做出的与其内心的真实意思不一致的对外表示。通谋虚伪意思表示，必有目的，但不一定是非法目的。因此，《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

实践中，虚假意思表示所约定的权利义务内容，往往有避法之意图、非法之目的。以房屋买卖合同为例，名为房屋买卖，实为借贷、担保的情况并不罕见。合同双方多以房屋买卖合同的外在形式实现借款（甚至骗贷）、担保的真正目的。在此类案件中，通常一方当事人主张买卖是双方真实意思表示并要求继续履行，另一方当事人则主张双方之间实为借贷、担保的法律关系。此时，确认虚假意思表示无效系制度应有之义。为实现该目的，则首先需要对是否存在“虚假意思表示”进行审查与识别。同样需注意的是，存在通谋虚伪行为的情况下，必然存在隐藏的真实行为，因此判断存在“虚假意思表示”必然伴随着对于隐藏真实行为的判断，两者系“一体两面”的关系。

除了各方自认且经审查自认成立以外，对通谋虚伪行为的判断存在一定的法律适用难度。鉴于虚假意思表示所约定的权利义务内容，往往有异常之处，裁判者通常都能关注到从“商业合理性”角度去评判名义合同是否系各方真实意思。

例如，在连环买卖中，上下游之间多个交易主体形成完整的闭合交易链条，其中的一方既卖又买、低卖高买，自甘受损，与经营者的营利目的明显相悖。这类情况在虚伪意思表示的案件中非常常见，也比较容易判断。但鉴于“商业合理性”本身含有价值判断而非可量化的标准，在大量交易场景中可能介入除营利以外的其他要素，因此如果仅从商业合理性角度进行判断，则往往容易陷入经验主义的误区。相较而言，引入并强化合同的实际履行与约定是否一致的审查判断，则更具客观性，更易操作。例如当事人虽然签署货物买卖合同约定支付价款以后取得货物，但履行过程中出卖人并没有进行货物的交付，买受人也未收到货物甚至未要求发货，双方之间实际履行的只有资金的流转。根据合同约定内容与实际履行情况的对比，即可成功识别出买卖合同系虚假意思表示。

案例一中

一审法院根据双方之间存在借贷关系、房屋交易中存在部分与常规做法不同的情形即认为双方的房屋买卖构成通谋虚伪行为，故此认为双方之间不存在房屋买卖的法律关系，相当于认定了隐藏的真实行为是借贷关系。该裁判思路更多地关注于部分交易行为本身的合理性，而未能充分注意合同的实际履行情况与合同约定的匹配度。在双方签署房屋买卖合同的情况下，出卖人实际收取购房款，并以购房款名义出具收据；房屋也实际交付给买受人使用；且出卖人也书面声明该房屋属于买受人，因此更加符合房屋买卖合同的履行特征。另一方面，实际履行行为也可以作为隐藏行为的识别特征，因为实际交付房屋的行为通常并不符合借贷关系的履行模式，由此即可判断难以认定“名为房屋买卖、实为借贷”。

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02

《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

定金罚则作为一种惩罚性规则，是定金实现其担保功能的保障。房屋买卖因其涉及标的贵重，属于生活中的重大决策，又大多发生于陌生的买卖双方之间，一般除了由房屋中介提供专业服务之外，房屋买卖合同中大多存在关于定金支付、定金罚则的约定，以保证交易的顺畅性。定金在房屋买卖合同履行中具有特殊的价值，定金罚则适用的可能性则起到了督促双方履行合同义务的作用，也在房价波动较大的市场现状下起到了一定的稳定作用。

从法律规定的字面意思来看，定金罚则的适用条件是“不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的”。对于因一方违约致使合同目的无法实现引发的房屋买卖合同纠纷中，守约方要求适用定金罚则较易判断。然而，实践中因双方在合同履行过程中另行协商、履行有轻微瑕疵等最终升级为交易破裂的情况也不少见。合同双方在合同履行过程中均存在过错，最终合同解除能否适用定金罚则存在争议。

事实上，合同的订立及履行原本就建立在双方的互相信任之上，一旦其中一方履行不当导致信任基础丧失，如果一定要求对方继续履行，事后再追究违约责任，不甚符合民事法律关系运作的诚信原则、公平原则。因此一般而言，一方在履行合同过程中有错在先，但不足以构成根本违约，对方作出了不愿意继续履行合同的意思表示，应当对其合理性进行判断，如果双方对于合同履行不能均有过错，则不宜适用定金罚则。

案例二中

一审法院认为买方构成轻微违约，合同仍具有履行的可能性，卖家以此为由拒绝网签，并要求取回房产证，构成根本违约，应当双倍返还定金。该观点未能充分考虑卖方行为虽然最终导致合同无法履行，但事出有因，买方违约行为使得卖方失去信任基础在先，应认定双方对合同无法继续履行均存在过错，不适用定金罚则，二审法院故此改判。

Part.

03

承重墙属于房屋基础结构部分，不可轻易改动，否则将有重大安全隐患；承重墙因其本身功能，也会对购房人是否购买该房屋的决策、房屋价值造成重大影响，因此房屋，特别是商用房屋中的承重墙位置属于售房人应明确告知的影响合同签订的重要因素。

在商品房预售中，作为合同附件的房屋平面图标注的房型、位置等房屋信息的直观记载，较之于相对抽象的文字符号具有更强的确定性和可识别性，因此更能反映当事人的真实意思表示。尤其是在预售的情况下，合同签订时缺乏现房参照，购房人通常更容易按房屋平面图标注内容确定买卖标的。相对于购房人而言，售房人对房屋平面图、房屋现有或将有的结构应具有更为充分的认知和判断能力。因此，订立合同前售房人应当向购房人充分告知房屋内可能存在的、常见的不利因素，比如承重墙位置变动。如售房人未能履行该项义务，应对购房人的损失承担赔偿责任。

案例三中

虽然竣工图标有系争承重墙，但房屋买卖合同所附平面图未注明该承重墙。在此情况下，售房人并没有对于房屋实际承重结构与平面图之间存在的不一致进行合理提示。同时，鉴于墙体是否为承重墙的判断具备一定的专业性，即使购房人进行过现场验房也不能表示其已明知承重结构与平面图不符并表示接受，因此可以认定售房人对房屋内的承重墙未作出充分说明，对承重墙可能造成的房屋价值贬损、功能影响等承担赔偿责任。

需要注意的是，实践中，除了承重墙之外，电梯的安装也属于影响合同签订的重要因素。特别是对于处于低层和高层的房屋而言，是否安装电梯不仅影响购房人生活、行动上的便利，对于房屋的经济价值也会造成不同程度的影响。当下，许多小区为了提升小区居民生活质量，逐渐推进小区楼栋加装电梯，因加装电梯涉及楼栋全体业主、业委会、居委会以及街镇房办、电梯生产企业、电梯安装企业等多方主体的配合，整个安装程序较长，由此引发合同签署前后、合同履行过程中房屋状态发生重大改变，对于是否阻碍合同继续履行、是否赔偿损失及损失范围认定均应综合考虑合同当事人意思自治、对房屋经济价值影响等因素作出处理。

房地产买卖标的贵重，无论买卖的房产性质为何均属于重大决策，妥善处理该类案件涉及社会民生。房价波动、房屋状态变化、政策调整等均会对合同顺利履行造成巨大影响，合同履行受阻造成的损失亦因所涉标的贵重而普遍较大。

“法律不重诵读，而重理解。”法律解释需要借助法律解释方法，但法律解释方法却是一个实践层面的问题。审理房屋买卖合同纠纷案件时，一方面应尊重当事人意思自治，对签订合同之时双方真意进行探求，保证合同合法稳定的履行状态；另一方面，也应当考虑致合同履行受阻的因素发生时，客观上对房屋价值造成的影响，结合合同双方在履约过程中的过错程度进行综合判断，从利益平衡的角度出发，对违约所应承担的责任范围进行认定。避免出现仅考虑市场环境对合同一方造成的影响，而变相苛责另一方对市场变化进行超出合理范围的预期，从维护交易稳定，保障房地产交易市场平稳运作的角度，发挥民事裁判的规范引导作用。

值班编辑：郭葭