江苏
有点意外，没有提前透风。就在刚刚，南京突然宣布全面取消商品房限售。
对于现阶段楼市来说，是利好，还是利空呢？
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新闻越短，事情越大。
过去两年，虽然有不少城市早早取消了住房限售政策，但大城市屈指可数。深圳、厦门、成都只能说政策放松，重庆是今年2月8日才取消的，之前还有长沙和昆明。
南京作为全国楼市中比较具有代表性的城市，这么大动作，是有风向标意义的。
02
过去几年，南京楼市很出名。
2017 年，出台限售政策，居民家庭、企事业单位、社会组织等新购买的住房（含新房、二手房），须取得不动产权证书满 3 年后方可办理转让合同备案和登记手续。
2022 年，楼市出现拐点，限售政策调整。房子上市交易的前提，从“取得不动产权证书满 3 年后”改为“自合同备案之日起满 3 年后”。
2024 年，限售松动，购房者购买新房备案之后，名下未满 3 年的二手房，可上市交易，家庭有未成年二胎的，名下有未满 3 年的二手房也可上市交易；如家中确实有困难，也可相应的予以解绑。
2025 年 3 月 31 日，限售彻底取消。
早在 2017 年，我们就分析过限购和限售的本质。所谓限购的是说我东西好不给你买。所谓限售的是对自己没信心，不给卖，防止集中抛货，保护市场。
03
南京为什么在这个时点解除限售？我觉得高层应该是对现阶段市场做了充分的评估，看到楼市有温度，要保温，要才会火力全开，对市场强刺激，希望吸纳一批外来购买力的进入。
从短期看，可能不算利好政策。可与预见的，今天下午就会有上千套同质房源集中挂牌，这种泄洪式的供应肯定会对房价形成下行压力，尤其是投资属性较强的区域，前两年高峰期摇号进场被限售的投资客要跑。大家心里很清楚，在买家有限的情况下，谁的价格更低，谁就能先出手。
很多人都在解读“危机”的时候，也要看到解除限售的另一面，就是推动供需平衡。未来房产交易周期缩短，大家可通过“卖旧买新”更灵活地调整资产配置，改善型需求得到释放。开发商因限价放开和限售取消可能加快推盘节奏，而二手房市场活跃度的提升也有助于新房市场回暖。没错，一切为了卖新房。
二手房市场几乎完全市场化了。站在更高的角度看，市场要开始卷的更厉害了。当供求出现不正常的增加之后，市场很快就会进入优胜劣汰的阶段，因为有相当一部分是置换需求，而置换就意味着对产品有更高的要求，所以现在最应该慌的是那些手头产品比较差的房主，一夜之间，你的房子很可能不好卖了，大量竞争对手出现，是不是该降价了。
对于楼市，现阶段没有必要放大焦虑。政策的落地，无非还原一个真实的市场，这样房地产市场才能够真正见底，才能够真正实现止跌回稳。
对手头持有房子不太好的房主来说，既然决定要卖，该降还是要降，要果断。房子还不错的，积极促成交易。有置换需求，最近可以多关注了，新房源很多很多品质都不错。
按照常规，接下来SZ、HF是不是会很快跟进呢？拭目以待。
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