厦门楼市，风向终于变了

一、资讯见闻：

1、土拍市场：

杭州的市场开始白热化了，3天2地王，地价突破8.8万/㎡。

3月25日，杭州水电新村才拍出溢价率70%，楼面价7.74万/㎡的新地王。

3月28日，杭州西湖区蒋村又以溢价115.39%、88209.06元/㎡的地价刷新纪录。

8.8万/㎡楼面价，放全国而言，也仅次于北京、上海、深圳。

成都这几天的土拍市场也异常狂热，213轮举牌，地价正式破4万/㎡。

2、厦门近一周开盘数据：

①、嘉悦里：

②、观雲：

③、阅海：

此外，据悉，近期天琴海配建房开盘劲销超4亿！五缘湾招商·湾湖臻境加推也取得不俗的去化。近日的厦门楼市，风向终于变了。

综合市场趋势分析：

厦门楼市为什么会以国央企为主？

①、供地方式：近年来，厦门取消了“两集中”，改为“清单制+定品质+限房价”的土拍模式，让开发商配建，如学校、商业体，极大提升了拿地门槛。

例如，乐活岛地块要求配建17万㎡商业综合体、幼儿园，最终，建发携手招商蛇口综合开发，并在后续的相邻地块（建发招商·璟云）再次合作开发住宅，分摊利润；

②、开发周期与成本：国央企利用资金成本优势，“逆周期拿地”；但私企更倾向于高周转快速变现模式，而代建幼儿园、大型商业，会拉长其开发周期与持有成本。

③、捆绑公共服务建设，涉及到关系网，更容易获取此类“以地换配套”项目的隐形收益（代建安置房、代拆迁、代建大型产业园等）；而私企这方面缺乏议价能力，比较被动。

例如：智慧产业园；近年开发了岛内、翔安楼盘，获取利润后，才重新加快建设了白鹭塔等。

④、国央企“联合体”抱团拿地，既分摊了成本，又可以资源互补，兼顾了品牌、本土关系、资本，形成了私企很难批量复刻的“超级联合体”。甚至放眼全国，不少私企都走向了轻资产、代建“喝汤”的模式。

⑤、“第四代住宅”引领市场主流：

第四代住宅，通过弱化公摊、提升得房率，结合近年流行的外立面升级，这类产品的市场接受度较高。

不少私企近年资金压力颇大，一套图纸要套用十几个不同城市项目，短期内跟进品质升级会进一步压缩其成本。

⑥、集中密集效应：

本土的几家老牌房企通过各自分摊一个片区，密集拿地巩固区域品牌认可度，“滚雪球”式地主导市场。

既可分摊成本、储备客源，又夯实品牌认可度。

但同时也令外来私企望而却步，不敢轻易正面PK，久而久之，私企自然很难形成规模优势。

3、3月份二手房成交数据：

后序：

任何一个成熟的商品市场，都将过渡向：“高端改善有市场，刚需入门有保障”，比如：去看周杰伦或者刘德华的演唱会，前排与后座的票价必然差异巨大；保时捷911与奇瑞QQ，价位天差地别，体验也大不相同。

愿你从金钱永不冬眠的冰河缝隙中，看到土地里的生机勃勃。