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拿地100天后，12月23日，顺义区后沙峪镇西泗上村棚户区改造土地开发项目SY00-1801-0104、0105、0106、0107地块项目规划建筑方案公示。

项目位于顺义区后沙峪镇（顺义新城第18街区），东至裕乐路，南至安平西街，西至温榆河公园，北至机场北线南路，该项目为居住用地、商业用地和托幼用地，项目建设单位为北京懋源鸿峪房地产开发有限公司，设计单位为北京维拓时代建筑设计股份有限公司。

2024年9月12日，它以43.2亿元底价，摘得后沙峪镇SY00-1801-0104、0105、0106、0107地块，综合楼面价约2.67万元/㎡，销售指导价6.1万/㎡（浮动10％）。

其中，0104和0107地块为住宅用地，0105、0106分别为幼儿园和商业用地。它东至裕乐路，南至安平西街，西至温榆河公园，北至机场北线南路。

由于两个住宅地块容积率为1.1，如果全部做成多层洋房，舒适度很高，但懋源会担心卖不起溢价，这是中央别墅区所在地。

懋源有了一个大胆的想法，双拼别墅+11层洋房，高低配。

在别墅序列里，双拼别墅的舒适度仅次于独栋，联排再次之。

规划透视：独栋+双拼+洋房

它的地上和地下空间，平分秋色。

本次申报项目总用地面积为17.11万㎡，总建筑面积为35.5万㎡；其中地上建筑面积为17.8万㎡，地下建筑面积为17.7万㎡。

平面图显示，东侧0104地块为二类居住用地，总建面11.42万㎡（地上5.37㎡+地下6.05㎡），容积率1.1，限高24米（局部36米），规划58栋住宅楼共197户。

其中，最北部的3栋为11F小高层，其余均为3F双拼产品。

东南角0105地块规划为1栋9班幼儿园，总建面约5232㎡，容积率0.8，限高18米。

西南侧0107地块为二类居住用地，总建面22.4㎡（地上11.2㎡+地下11.2㎡），容积率同样是1.1，限高24米（局部36米），规划95栋住宅楼，北区44栋，南区51栋，总计376户。

其中，北区北部1-1#、1-15#、1-38#和西部1-40#、1-42#以及南部1-44#、1-20#共7栋为11F/10F小高层，其余32栋均为3层双拼拼产品、7栋独栋3层别墅。

南区最西边的2-42#至2-47#共6栋楼为11F小高层，其余为3层双拼产品。

另在小区中央位置建有配套楼1栋——会所，一侧留有下沉庭院会所空间。

整个小区的主入口在最南面，有一个弧形的大门。

0106地块为商业用地，位于整个项目东南侧，总建面1.17万㎡，容积率1.0，限高24米。拟建设两栋2层（部分3层）社区商业，2#楼首层架空。

为了大门，修改了街坊路

懋源给顺义后沙峪项目调规了。

主要调了街坊路的位置。拿地文件显示，2024年7月20日公布的街坊路位于0107地块，是一条L型路，呈南北和东西走向，宽8米，占用地面积2944米。

按理，这条街坊路的分割方法很完美，把0107分成南北两个完整的小区。

如此一来，整个住宅区域就分成了三个组团：东北是0104地块，西北是0107北地块，南面是0107南地块。

但懋源拿到地之后，请设计公司设计时发现，街坊路的位置，好看，但不实用。

问题出在，大门怎么设置呢？

于是，懋源把街坊路修改了位置，与“裕乐路”南北贯通。但如果完成直线贯通，产生了另外一个问题，南面大门还是不在小区的中央。

最终，懋源把街坊路从原来的"L"改成“S”型。从风水上，曲径通幽，讲究个隐字，避免路太直，出现穿堂风。

换句话说，调整街坊路，是为了设置小区正大门的需要。

别墅产品供应256套

有套千平米独栋楼王

懋源项目的别墅分两类产品：双拼和独栋。其中双拼又有两种，分普通双拼和L型双拼。

1）普通双拼别墅共计102套

每套地上建面大约345平米，地下建面约250平米。

地上三层，地下二层，标准层的面宽8.7米，进深约14.4米，北面有一个下沉采光井，送院子200平米，院子里设置了风雨连廊。

每户的南向设置了开敞阳台，奇偶层错开。

2）L型双拼别墅共计144套

每套地上建面约365平米（有部分面积在320平米左右），地下建面约200平米。

地上主体为3层，南向厢房为2层，形成半围合状，送院子100平米，院子里设置了风云连廊。

每户设置了开敞阳台，南向3层赠送露台。

3）独栋别墅共计10套

独栋别墅分两款：一种夹杂在西北面的洋房里，共计3套；另一种在西面，有7套，其中一套是超级大户型，预计建面达上千平米。

来看看西面的一块独栋产品：地上建面约470平米，地下建面约300平米。

地上主体为3层，从1层、2层渐进式退台。这种设计，让露台很多。

它的层高约3.7米。

洋房南北送开敞阳台，得房率超100%

懋源的洋房位于小区的北面和西面，大致分两种：一种是1梯两户；另一种是一梯一户（只有一个单元）。全部为360度景观。

来看看一梯两户中的一款：1#。

它的建面约220平米，南北都送了开敞阳台，是奇偶层阳台，不计入产品面积。它的面宽18米，进深约15米，层高3.27米，实际使用面积达100%。

三个男人一台戏，谁在控制懋源？

懋源是京城民营房企、擅长做豪宅，曾是北京土拍市场上的黑马，当年创造出北京西三环夏家胡同，以及孙河核心区的地王。

它是为数不多活得滋润的民营房企，目前正在北京投资20亿元打造总部大楼。

目前懋源在顺义还有一个别墅项目懋源璟橒在售，单套总价2500万-4000万区间。2022年12月22日首开，截至2024年12月23日，网签45套。

懋源的幕后老板究竟是谁，是个谜。

北京懋源控股由北京懋源投资持股39%、北京嘉宇鸿业投资持股29%、北京天陆禾润投资控股持股22%、北京鹏美摩托车文化传播持股10%。

北京懋源投资，由曹俊生和妻子张爱清分别持股90%和10%。二股东嘉宇鸿业由陆挺宇控股72%。此外，陆挺宇还持有天陆禾润99%股权。

合计下来，他持有懋源控股约51%的股份，为懋源控股的实际控制人。同时担任该公司董事长、总经理和法定代表人。

陆挺宇出生于1965年，毕业于华北水利水电学院工业与民用建筑专业。毕业以后在北京一家国企从事住宅工程工作，可谓干建筑的专业人士。

虽然公司股权上，陆挺宇是最终实控人，但外界关于懋源集团背后真正的老板是谁，一直众说纷纭。

除了陆挺宇外，更多的指向陈建、曹俊生。

资料显示，陈建1958年生，2006年便成为民生银行高管，彼时兼职懋源董事长。曹俊生1962年生，早在上世纪90年代，就注册了一家叫懋源的公司。

由于陈建和曹俊生很低调，外界在谈论懋源时，更多是与陆挺宇绑定。

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地块规划指标

9月12日，懋源控股摘得后沙峪镇西泗上村地块，成交金额43.2亿元，住宅指导价6.1万／平。

北京市顺义区后沙峪镇西泗上村棚户区改造土地开发项目SY00-1801-0104、0105、0106、0107地块R2二类居住用地、B1商业用地、A334托幼用地，土地面积约为17.11万㎡，建筑面积18.59万㎡，起始价43.2亿元。

其中SY00-1801-0104、0107地块为二类居住用地，总用地面积约为15.79万㎡，总建筑面积约为17.37万㎡，容积率1.1，限高24（局部36），项目居住用途全部建设商品住房，不再配建保障性住房，销售指导价6.1万/㎡（浮动10％），可打造低密洋房社区。SY00-1801-0105地块为托幼用地，不出让，由竞得人建设后无偿移交相关部门。

五环沿线国际化生活住区，热门地块频现

地块位于这几年红盘频出的顺义后沙峪板块，项目紧邻温榆河公园，东南方向1.2公里处还有小后海-顺义罗马湖公园，生态环境良好，东侧800多米处是三甲医院北京友谊医院顺义院区，就医方便。罗马湖公园周边未来将规划大型综合类商业，将大幅提升项目周边配套能级。

地块位置图

后沙峪板块位于东北五六环之间、顺义西南部，为顺义区最接近主城的区域。南隔温榆河与朝阳区孙河乡相邻，西与昌平区北七家镇相连。因其配套成熟、居住舒适度高，同时北京国际学校70%都在顺义中央别墅区，再加之板块内新房产品品质较高，所以一直是顺义热门的购房板块。

后沙峪板块区位图

作为“最时尚”的近郊，后沙峪既有媲美城区的繁荣便捷，又有主城区罕有的生态环境和人均绿化占比，还有在中央别墅区相对较低的入驻门槛和高于大部分同档次房源的居住质量，这种“均好性”让它成为五环沿线的优质居住板块，并且因其国际化的生活氛围独树一帜。选择后沙峪的购房者，往往对于地铁的依赖性不大，看中的是温榆河、罗马湖、艺术馆、高尔夫构成的生态环境和生活品位。

作为顺义区成交热点板块，后沙峪的成交量价领先。2023年后沙峪板块成交均价为56851元/㎡，2024年成交均价下滑至54957元/㎡。北京五环外放松限购，也有利于板块内的项目去化，今年1-8月顺义区新建商品住宅成交金额TOP3，中海首开·湖光玖里、建发·观云、和光瑞府均位于后沙峪板块。

数据来源：CRIC

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数据来源：CRIC

从北京全市范围来看，顺义后沙峪板块成交量也处于高位，在2024年1-8月，板块商品住宅成交金额49.1亿元，位列第三。

数据来源：CRIC

正因为如此，顺义后沙峪板块一直以来颇受全国各大房企追捧，空港六期0001地块曾吸引了37家房企参拍，终以溢价率上限成功拍出。2023年6月1日，后沙峪村A地块上架土拍，更是吸引了全国45家房企报名参与，创造报名房企数量新纪录，同一天，后沙峪站C地块报名参与房企也高达36家。

为何全国房企热衷后沙峪？除了五环延线优质板块稀缺的认同感外，地块规模小、利润空间充足、资金少、流速快，给很多风险承受力不高的外地房企或首次试水的企业，提供了一个较低的土拍门槛，所以拿地阵容声势浩大。

市场淡季之下，“热地”难迎“热势”

回到本次成交的地块，整体规模较大，起始总价就在43.2亿元，这也导致了参与房企热情度不高。而更加重要的原因是，受新房市场降温传导效应的影响，北京的土地市场也在降温。2024年1-8月北京新建商品住宅新增供应21966套，同比下跌10.2%；成交21828套，同比下跌35.2%。

今年截止目前，北京共成交涉宅用地26宗，仅为去年同期的43%，而且地块多数为底价成交，地块平均溢价率仅为3.44%。

数据来源：CRIC

面对新房交易规模缩量，后沙峪板块的库存去化周期增加。地块周边在售新房项目，和光瑞府与保利星宸和煦位于以中粮祥云小镇为中心的中产阶层购房片区，而建发观云、中海首开湖光玖里、璟上兰园则位于后沙峪老城区域。这几个项目的地块规划条件不同，产品设计各具特色，中海首开湖光玖里、和光瑞府作为较早入市的项目，取得了很好的市场反馈，在顺义区2023年项目排行榜中分列冠亚军，而后续入市的几个项目去化速度已经有所下滑。

懋源控股摘地，后续作品值得期待

近几年顺义为了提振楼市，给了住宅产品端很大空间，后沙峪有别墅区的前身打底，此前的住宅产品也一度是天花板级别。不仅如此，顺义区的产品品质也体现在低容积率上，要知道，2023年北京共成交61宗宅地，平均容积率约2.3。从2020年开始，北京成交的住宅用地中，容积率低于1.1的也只有9宗。

今年顺义的供地，同样以低容积率为主打，今天的后沙峪镇西泗上村地块，住宅地块的容积率1.1，这给了项目未来在产品层面实现差异化竞争的可能，日后低密产品将大大提升居住舒适度。自2023年起5-6环间别墅产品供应稀缺，库存主要集中在昌平、顺义、朝阳三大区域，但库存主要集中在几个老项目中，目前产品力已经落后，同板块的中海首开·湖光玖里剩余房源已经不多，未来项目市场竞争压力较小。

而此次拿地的懋源，在豪宅方面确实是专家。产品品质一直在线，红玺台、璟岳、钓云台等朱玉在前，今年懋源璟玺、懋源·煜泽台、懋源·璟橒三个千万级豪宅为销售主力。

在北京懋源开发的项目少而精，自2000年创建伊始，懋源地产就坚守“臻于极致 专于定制”的开发理念，在北京形成了“五璟三台”的豪宅布局。

去年懋源在中央别墅区推出的懋源·璟橒项目，容积率1.58，产品力受到广泛认可，网签均价保持在7.2万元/㎡的高位。作为“快时代里的慢工匠”，此次地块1.1容积率无疑给了懋源更多的发挥空间，未来的新产品值得期待。

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