美国房地产市场的“下行风险”，马斯克“全责”？

FX168财经报社(北美)讯 本周一连串的房地产数据揭示出市场正处于“冷热交织”的状态，一方面存在积极信号，另一方面也显露出结构性压力。但最出人意料的潜在风险，来自于全球首富埃隆·马斯克（Elon Musk）领导的“政府效率部”（Department of Government Efficiency，简称 DOGE）。

“楼市面临的下行风险，来自DOGE裁员行动，以及与贸易战相关的不确定性所可能引发的额外裁员，”阿波罗全球管理公司首席经济学家托斯滕·斯洛克（Torsten Slok）在接受《财富》采访时指出。“如果失业率开始上升，住房市场将面临更大下行风险。”

目前，美国联邦政府内部正在展开大规模裁员行动，这是马斯克及其非内阁级别管理机构推动的成本削减措施之一。失去工作的人显然不会急于考虑购房，这对房地产市场形成直接冲击。

在疫情后的房地产周期中，失业并非制约楼市的主要因素。真正打击成交量的，是疫情期间房价飙升所导致的购房负担加剧，加之高抵押贷款利率令潜在卖家不愿放弃原有低利率合同，形成“锁房效应”。若此时失业率上行，将进一步压制本已处于“衰退水平”的二手房交易。

目前，DOGE与白宫新闻办公室尚未对《财富》的置评请求做出回应。

房市刚露回暖迹象，“裁员风险”或成拦路虎

裁员警讯来得正是关键时刻：数据显示房地产市场正在出现回暖信号。斯洛克指出，就业与薪资增长正逐步推动购房需求上升。

本周发布的一系列数据显示，新建住房销售在2月份环比增长1.8%，同比增长5.1%；与此同时，根据周四发布的数据，2月待售房合约签约量环比上升2%，但同比下降3.6%。

富国银行高级经济学家查尔斯·多赫提（Charles Dougherty）对此表示，“这些数据说明1月的低迷之后，楼市活跃度有所改善。”但他也指出，“从大局看，购房可负担性恶化仍是房地产市场的主要拖累。”

多赫提进一步解释称，待售房签约量环比反弹虽令人鼓舞，但整体水平依然疲软，接近历史低点。至于新建房销售之所以持续好于二手房，主要是开发商可以提供“利率买断”等激励措施，而这是一般房主无法做到的。然而，即便如此，新建房销量过去数月基本持平，并未大幅回升。

上周发布的二手房销售数据显示，2月销售量环比增长4.2%，但同比仍下降1.2%。

房地产数据公司Cotality（原CoreLogic）首席经济学家塞尔玛·赫普（Selma Hepp）表示，尽管部分数据略有回暖，但当前市场活跃度仍远低于历史均值。

高房价与高利率仍是“不可逆”的双重压力

第一美国家庭金融公司高级经济学家山姆·威廉姆森（Sam Williamson）指出，高房价与高按揭利率的双重压力依然制约着房地产市场复苏的空间。

根据标普CoreLogic凯斯-希勒房价指数，今年1月房价同比上涨4.1%。虽然涨幅趋缓，但仍延续上涨趋势。

截至本周四，房利美公布的30年期固定抵押贷款平均利率为6.65%，较前一周小幅下降2个基点。尽管有所回落，但这一水平远高于疫情期间的历史低点——当时房贷利率一度低于3%，成为购房热潮的关键推力。

如今，“高房价 + 高利率”已显著侵蚀购房可负担性，这一结构性压力不是短期正面数据就能逆转的。