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新鸿基・峻銮：广州南站 TOD 的人居典范

一、项目概括

新鸿基・峻銮，由在轨道 TOD 发展领域经验丰富的新鸿基地产打造。该企业自上世纪 80 年代起，在香港铁路沿线成功建设 20 多个 TOD 大型综合体项目，如香港九龙站 ICC 及香港站 IFC 等世界级商业中心。如今，其沿着广深港高铁布局，广州南站 ICC（峻銮所在项目）便是其重要之作，旨在对标香港 ICC，打造广州城市封面。

位处广州南站板块，交通便捷，周边道路发达，多条地铁加持；自身配套豪华，涵盖 9 米入户大堂、双会所等；周边教育、商业、医疗资源丰富，性价比颇高。

二、基本信息

1. 规模与规划
   • 占地面积：约 250000㎡，为项目打造丰富多样的配套设施提供了充足空间。
   • 建筑面积：约 860000㎡，规模较大，能容纳多种功能区域。
   • 绿化率：约 35%，小区内绿意盎然，为居民营造舒适的居住环境，提供清新空气与休闲空间。
   • 容积率：2.97，在保障居住密度合理的同时，实现土地资源的有效利用，为社区规划丰富配套提供空间。
   • 总栋数：14 栋楼，布局合理，形成相对独立又相互联系的居住空间，保证各楼栋采光、通风及景观效果。
   • 总层高：23 - 29 层高，适中的楼层高度，既保证了居住的私密性，又能让居民欣赏到较好的景观。
   • 总户数：约 1300 户，适度规模的社区，便于管理与邻里交流，营造温馨和谐居住氛围。
   • 梯户比：2 梯 4 户，保障居民日常出行的便捷性，减少等待电梯的时间。
   • 在售面积：（95 - 162㎡），多种面积段可供选择，满足不同家庭结构和购房需求。
   • 产权年限：70 年，为业主提供长期稳定的居住权益。

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1. 小区配套
   • 项目按照 “西交通（交通、配套），东商务（地标、商务）” 的设计理念，打造高端城市综合体。涵盖商场、五星级酒店、住宅、公寓、超甲级写字楼等高端配套，融合高效立体智慧化的交通枢纽，实现无缝连接。

• 园林和游园空间达 4 万 m²，漫游式园林开放空间遍布小区，延展家门前的私享园林。林间会客厅是享受阳光草坪的轻氧空间，让居民能在隐逸的林间享受悠然自得的时光。
• 会所 club forest 峻荟为住户提供堂内外的专享设施，如 50 米长度假式泳池及儿童池，让居民在家门前即可畅快畅游，转换至度假模式；还配备完善的健身器材，满足健身爱好者不同训练需求，同时设有修德养性的理想空间，让居民在繁忙生活间隙寻找平和。

三、在售户型

项目在售 95 - 162㎡户型，虽未详细描述各户型具体布局，但从项目整体定位及配套来看，各户型应注重空间的合理利用与居住舒适度。不同面积段可满足刚需、改善等多种购房需求，例如 95㎡左右户型可能更适合年轻夫妻或小家庭，空间布局紧凑实用；162㎡户型则能为大家庭提供更宽敞舒适的居住环境，房间功能分区更完善，可设置书房、衣帽间等专属空间。

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四、优质配套

（一）交通

1. 近距离高铁站：新鸿基・峻銮距离广州南站约 600 米，出行极为便利。广州南站作为亚洲到发列车数量最多的火车站，连续多年蝉联全国火车站年客流量第一，共接入 12 条轨交，包括 4 条地铁、4 条高铁及 4 条城际铁路。对内，广州地铁 2 号线、7 号线、22 号线、佛山地铁 2 号线途经，广佛大部分区域可实现地铁半小时通达；对外，可通达全国超 200 个站点，4 小时内覆盖华南城市，8 小时横跨半个中国，无论是商务出行还是旅游度假都极为便捷。

1. 地铁网络发达：项目周边有佛山 2 号线、广州 2 号线、22 号线及 7 号线等四条地铁加持，进一步丰富了居民的出行方式，方便居民在城市内便捷通勤，快速到达各个区域。

（二）商业

1. TOD 商业经验：新鸿基地产作为 TOD 领域专家，结合商业、娱乐等需求，规划引入丰富业态。如借鉴其在香港及内地打造 TOD 项目的成功经验，引入高端住宅天玺、香港丽思卡尔顿、观景台天际 100、国际型格酒店 “香港 W 酒店” 以及近 10 万平方米的大型高尚购物商场 “圆方” 等，满足来往者住宿、观光、商务、高质素生活等需求，使项目成为新的城市打卡点。

1. 自身商业配套：广州环球贸易广场（广州南站 ICC）作为项目商业综合体，将为居民提供一站式的购物、娱乐、休闲体验，涵盖各类品牌商店、餐厅、电影院等丰富商业业态，满足居民日常生活及品质消费需求。

（三）教育

1. 优质双语学校：数年前新世界与周大福教育集团在广州南站打造的广州博萃德学校将于今年 9 月正式开学。博耐顿学校被《Tatler》评为 2021 年度最佳私立学校、2020 英国十佳公学 TOP1，为学生提供国际化的优质教育，注重培养学生的综合素质与国际视野。

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1. 全龄段教育资源：周边还有英国博耐顿 K12 国际学校、广东第二师范学院南站附属学校、会江实验学校，石一幼儿园等全龄段优质教育资源，从幼儿启蒙到中小学教育，为孩子提供全面且优质的教育保障，筑梦孩子美好未来。

（四）医疗

项目周边的富力 UCLA Health 医院已全面封顶，运营在即。作为 UCLAHealth（加州大学洛杉矶分校医疗中心）在中国的首家附属医院，将引入先进的医疗技术和管理理念，为居民提供高水平的医疗服务，为家人的健康平安保驾护航，无论是日常疾病诊疗还是应对突发重大疾病，都能得到及时有效的救治。

（五）休闲娱乐

1. 生态公园配套：项目拥有得天独厚的地理位置，一路之隔的幸福涌生态公园正在建设改造中，约 13 万 m² 的规模将打造生态和生活结合的场景。未来居民下楼即可享受超大的河涌城市公园，孩子能尽享与自然的亲密接触，承载无限健康生活，遵循可持续发展原则，展现与城市共融的创新型表达。

1. 内部休闲设施：小区内的会所 club forest 峻荟提供丰富的休闲娱乐设施，50 米长度假式泳池及儿童池让居民享受游泳的乐趣，不同的运动空间和健身器材满足健身需求，为居民在繁忙生活中提供放松身心的好去处。

五、发展前景

1. 区域发展带动：广州南站作为大湾区门户枢纽，近年来发展迅速，周边基础设施不断完善，产业逐渐集聚。新鸿基・峻銮位于广州南站板块，将直接受益于区域的发展，吸引更多人口、产业和资源流入，推动区域经济发展和城市化进程，从而提升项目的价值。
2. 交通枢纽优势持续放大：随着广州南站交通网络的不断优化和完善，其作为交通枢纽的地位将进一步巩固和提升。便捷的交通将吸引更多商务人士、旅客等流动人群，为项目周边的商业、服务业等带来发展机遇，同时也提升了项目的吸引力和竞争力，房产价值有望持续增长。
3. 品牌与品质保障：由新鸿基地产打造，其在 TOD 开发领域的丰富经验和卓越口碑，以及启胜物业提供的一流物业服务，为项目品质提供了有力保障。品牌的影响力不仅体现在项目销售阶段，更在后期的运营管理中，能够吸引更多高端客户，维持项目的高品质形象，进一步提升项目价值。

六、总结

新鸿基・峻銮凭借新鸿基地产强大的品牌实力、广州南站优越的地理位置、便捷的交通网络、丰富高端的配套设施以及巨大的发展潜力，成为广州房地产市场上备受瞩目的项目。其高品质的居住体验、全方位的生活配套以及对未来发展的前瞻性布局，满足了购房者对于舒适生活和房产保值增值的双重需求。尽管售价相对较高，但考虑到其豪华配置和便利地理位置，性价比依然可观。对于追求高品质生活、注重房产投资价值的购房者来说，新鸿基・峻銮无疑是一个理想的选择。建议有意向的购房者进一步关注项目动态，实地考察，把握这一难得的置业机会。

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深圳紧扣“一点两地”推进新阶段大湾区建设

深圳特区报记者 吴徐美 许依妍

2025年，深圳将高质量建好前海、河套、自贸区前海蛇口片区等重大平台，紧扣粤港澳大湾区“一点两地”全新定位，引领更深层次、更宽领域的制度型开放，为打造高水平对外开放新格局提供示范样板，推动大湾区在新阶段向融而进、向新而行、向强而立。

焕新气象：前海加快打造深港深度融合发展引领区

促进香港“老字号”等商业机构集聚建设港式商业街区，与香港大学等机构探索共同打造全球首个开放式“AI+无人船”示范基地……2月底，《前海建设深港深度融合发展引领区2025年行动方案》发布，提出要加快推进与香港基础设施一体化联通、民生领域一体化融通、规则机制一体化衔接，加快建设深港深度融合发展引领区，为香港发展拓展新空间。

深港合作赋能下，前海是投资创业的热土，更成为企业发展的福地。港资企业茵塞普科技联合创始人兼运营总监田爽说，今年公司将拓展东南亚市场，希望能获得前海梦工场基金支持，助企业实现新阶段的规模扩张。

田爽所提到的前海梦工场基金，正是前海梦工场去年创新打造的“1510”全新发展模式内容：“1元创新坊”高质量产业空间、5亿元组建梦工场基金、十大创新要素汇聚、10万平方米产业空间供给，助力梦工场成为香港青年内地创新创业就业、内地优质科创企业赴港发展的“第一站”“首选地”和“圆梦区”。目前，前海梦工场累计孵化创业团队1418家，其中港澳台及国际团队996家。

前海与香港“双向奔赴”节奏加快。2月，深圳发布支持前海金融高质量发展行动方案，先行先试深港金融规则衔接机制对接。 同月，香港发布2025至2026年度《财政预算案》，在《加强与大湾区城市联动》一章首次设置“前海发展”一节，提出将继续支持前海先行先试，让成功经验辐射整个大湾区乃至全国。

深港“串门”在前海更加便利。25类港澳专业人士凭备案(登记)就能在前海施展才华，“港澳e站通”让深港政务服务“触手可达”，前海还推行与国际接轨的前海建筑师负责制，19家港企承揽前海项目，实现“港资港法港仲裁”，2024年，前海新增港资企业1529家，焕发开发开放新气象。

掀新热潮：河套“一区两园”协同发展加速

当前，随着全球新一轮科技革命和产业变革深入发展，河套合作区作为大湾区唯一以科技创新命名的重大合作平台，开发建设掀起新热潮。

2024年，河套合作区通过深化制度型开放和跨境创新合作，显著提升了科技创新与营商环境的国际竞争力。依托“一国两制”的独特优势，河套合作区推动科研人员跨境通勤、科研货物跨境流动、科研资金跨境监管等多项制度创新，取得了显著成效。

为提高跨境通勤效率，河套合作区成功推动“一号通道”港牌车通行政策的优化，累计支持1065名科研人员，通勤效率提升50%。“分线管理”机制的实施有效促进了科研相关货物的跨境流动，并通过发布全国首个公共ERP系统，进一步提升了通关便利度。此外，河套的跨境双币母基金和“科汇通”业务也推动了科研资金在两地的高效流动。

营商环境建设方面，河套合作区参照世界银行标准推出一系列改革，确保税负环境与香港趋同，实施《深圳经济特区河套深圳园区条例》，并强化知识产权保护。商事登记改革、港资企业快办机制和境外职业资格认定的简化政策，为市场准入提供了更多便利。

在科技创新方面，河套合作区继续深化与香港的战略协同，成立粤港澳大湾区国际临床试验中心及协作平台，支持香港大学、香港科技大学等高校设立研究院。多项国际领先的科研实验设施集群在河套园区落地，进一步强化了该区域的战略科技力量布局。

2025年，河套合作区将继续推进“一心两翼”的开发建设，以西翼福田段的开发为核心，进一步推动跨境科技创新合作和高水平的营商环境建设，助力粤港澳大湾区成为全球科技创新高地。

绘新篇章：深港澳合作务实紧密打造世界级湾区

通过深入推进互联互通，大湾区正从一张蓝图逐渐变为实景，融合发展进入佳境。

前海三大国际化高质量发展平台成果丰硕，深港国际金融城入驻金融企业437家，深港国际法务区累计入驻法律机构245家，国际人才港一站式提供700项国际人才服务。河套创新制度快速落地，越来越多深圳园区的科研机构通过“科汇通”试点拿到从香港转入的境外科研经费。随着跨境巴士的开通，“白名单”科研机构人员可以在香港科学园深圳分园和香港科学园之间实现便捷通勤。

一个世界级的湾区，不仅是融通的湾区，更是开放的湾区。

2024年，前海合作区货物进出口7066.5亿元，规模创年度新高。其中，前海蛇口自贸片区进出口5379.8亿元，增长51.2%。前海综保区进出口3752.5亿元，增长49.9%，进出口总值列全国第四、全省第一。

潮涌大湾区，风劲好扬帆。今年的深圳市政府工作报告提出，2025年，深圳要深入实施“湾区通”工程，加强基础设施“硬联通”和规则机制“软联通”，推动科研经费、科研设备跨境便利流动。可以预见，随着深港澳合作更为紧密务实，前海、河套等重大平台不断加快建设，大湾区将汇聚更多创新要素，迸发更大发展能级。（深圳特区报）