一二线城市再现“地王潮”

经济观察报 记者 田国宝 2025年3月25日，经过72轮竞拍，杭州西兴单元BJ030102-25地块最终被滨江集团以52亿元的报价锁定，溢价率达69.9%，楼面价高达7.7万元/平方米，刷新了杭州土地市场楼面价的历史纪录。

这也是杭州土拍市场楼面价首次突破7万元/平方米大关。值得注意的是，2025年2月，杭州楼面价纪录刚突破6万元/平方米，这一纪录仅维持了40天，而且，创造这两个纪录的地块位于同一区域。

最高楼面价不断被刷新的城市不仅是杭州。今年1月2日，北京海淀区朱房村HD00-0803-0030地块被建发地产以90.4亿元拍得，成为北京土拍市场楼面价首次突破9万元/平方米的标志性交易。

这一纪录仅保持了两个半月。3月18日，北京海淀区树村资金平衡用地统筹项目地块以10.2万元/平方米的楼面价成交，北京土拍市场成交楼面价首次突破10万元/平方米。

与此同时，上海、广州、成都、合肥等地的土地市场也频现高溢价成交地块，部分地块的楼面价已超过周边新房和二手房价格，再次出现“面粉贵过面包”的现象。

一家国有房企人士认为，部分城市出现抢地潮，主要是因为多数房企将投资目标锁定在核心城市的核心区域，导致优质土地供不应求。目前房地产市场还谈不上回暖。

地王频现

西兴单元BJ030102-25地块位于杭州市滨江区钱塘江南岸，属于奥体板块，用地面积2.3万平方米，住宅建筑面积6.7万平方米，起拍价30.6亿元，地块需配建一所占地面积5400平方米的幼儿园。

该地块自2025年3月15日起报价，至3月25日挂牌截止，滨江集团以52亿元的有效报价成为唯一竞得入选人。若无意外，滨江集团将成为该地块的最终竞得人。

若西兴单元BJ030102-25地块最终成交，不仅将创下杭州土拍市场的楼面价纪录，也标志着杭州土地价格正式迈入7万元/平方米时代。

该地块周边二手房价格差异明显。贝壳数据显示，寰宇天下E区挂牌均价为7万元/平方米；地块南侧的缤纷北苑小区挂牌均价为3.8万元/平方米；滨江金茂府挂牌均价则达10.2万元/平方米。

北京海淀区树村资金平衡用地统筹项目地块占地3.97万平方米，建筑面积7.3万平方米，起拍价58.6亿元。3月18日竞拍结果出炉，该地块最终被中海地产以75亿元竞得。

该地块不仅刷新了北京土地市场成交楼面价的纪录，也将北京成交楼面价带入10万元/平方米级别。

树村地块所在的马连洼区域是北京传统豪宅聚集地。地块西侧的学府壹号院和圆明天颂均于2024年10月前后交房。目前，学府壹号院二手房暂无挂牌记录，圆明天颂二手房挂牌均价高达20万元/平方米。

与之形成鲜明对比的是，树村地块周边的博雅西园小区挂牌均价为9.4万元/平方米，七彩华园小区挂牌均价为8.6万元/平方米，圆明园花园别墅挂牌均价为7.9万元/平方米。

杭州和北京的土地成交纪录只是这一轮“地王潮”的缩影。

3月11日，成都高新区桂溪街道地块以27亿元总价被招商蛇口摘得，溢价率高达70.4%。该地块以3.2万元/平方米的楼面价刷新成都高新区地价纪录，而周边二手房挂牌均价仅为2.2万元/平方米。

2024年下半年以来，上海土地市场累计诞生4幅楼面价超10万元/平方米的住宅用地。8月，绿城以13.8万元/平方米的楼面价摘得上海徐汇斜土街道地块，刷新上海地价纪录；9月，静安曹家渡地块以11.4万元/平方米成交；12月底，上海徐汇地块以12.6万元/平方米成交；2025年2月，虹口地块被中国金茂联合体以11.8万元/平方米摘得。

此外，今年2月25日，天津市和平区成交一幅土地，将天津地价带入4万元/平方米级别。合肥、武汉、郑州、西安、南京、苏州、长沙等城市虽未突破楼面价纪录，但相较前三年也有明显提升。

“全国去化好的城市不多，同一城市内去化好的区域也不多。”上述国有房企人士称，核心城市核心区域的地块因去化相对较好，一旦推出便受到众多开发商竞逐，导致楼面价和溢价率大幅提升。

底气何在

杭州西兴单元BJ030102-25地块周边资源优势明显，城市阳台、莲花碗以及钱塘江一线江景尽收眼底。周边配套设施完善，包括滨江中学、江南实验学校等优质教育资源，滨江天街、SKP（在建）等商业配套，浙大医学院附属第二医院等医疗资源，以及地铁6号线和1号线等便捷交通设施。

该地块周边堪称杭州房价的“天花板”区域。除滨江金茂府外，杭州壹号院、丹枫四季的二手房挂牌均价在9万元/平方米左右，融创滨江御潮府售价更是突破12万元/平方米。业内人士普遍认为，该地块未来预期售价或可达15万元/平方米。

杭州一位房企人士认为，杭州互联网科技产业发达，是支撑当地高房价的重要因素之一。2025年初，异军突起的“杭州六小龙”进一步提升了人们对房地产市场的预期。这些科技公司一旦上市，预计将诞生一批互联网新贵，成为楼市潜在购买力。

该人士分析，地块周边的房价水平和潜在购房需求是滨江集团高溢价拿地的主要考量。此外，相较多数开发商，滨江集团融资成本较低，即便市场因政策调整或经济环境变化出现波动，其抗风险能力也较强。

与杭州类似，北京海淀作为互联网科技公司、高等院校和科研单位的主要聚集地，吸引了大量高知、高智和高收入人群，为房地产市场提供了强有力支撑。这也是海淀区五环外房价居高不下的原因之一。

从市场情况看，树村地块周边新房价格普遍在10万元/平方米以上，二手房价格在8万元/平方米—20万元/平方米，且成交情况较好，这在一定程度上支撑了中海地产高溢价拿地的信心。

上述国有房企人士表示，各家房企经营状况和资金实力不同，并非所有房企都能承受如此高昂的拿地成本。中海地产在成本控制方面表现优异，在北京销售额连续多年位居前列，品牌影响力较强。

在他看来，近期部分房企高溢价拿地，一方面是察觉到房地产市场“止跌回稳”的趋势；另一方面也是希望抓住“好房子”政策带来的红利。多个城市“好房子”项目热销便是证明。

在2024年业绩会上，招商蛇口董事长蒋铁峰提到，过去房子的得房率普遍在70%—80%，而“好房子”的得房率至少在80%—90%，部分甚至达110%—120%。他说：“如果房价上涨10%，得房率至少提升20%，虽然单价可能相同，但产品品质和配套差异巨大。过去装修标准可能仅几百元至千元，如今则达四五千甚至七八千，产品品质不可同日而语。”

上述国有房企人士认为，近年来房地产市场的一个特征是：新产品首次推向市场时，往往能吸引一批忠实消费者，形成热销局面；但当其他开发商跟进推出类似项目后，市场易出现供大于求格局，后续项目多面临去化难题。

至于“好房子”项目是否会重蹈覆辙，他认为，房地产市场与其他市场一样，由供需关系主导，“好房子”也不例外。无论是地方政府出让土地，还是开发商销售楼盘，都需密切关注本地市场动态，根据需求及时调整策略。

托市意义

在这一轮“地王潮”中，除杭州地王由滨江集团创造外，其他城市的地王项目均由央企和国企主导。上海新地王由绿城集团摘得，北京地王分别出自建发地产和中海地产，成都地王由招商蛇口打造，广州和深圳地王分别由保利发展和华润置地竞得，合肥、天津和苏州地王则由当地国企开发。

一位房地产渠道人士观察，自2023年四季度房地产进入下行通道后，购房者观望情绪渐浓，积累了大量潜在需求。2024年“926楼市新政”出台后，这部分需求集中释放，一二线城市成交量大幅上升。2024年四季度主要城市成交量虽有所回升，但房价并未明显企稳。2025年以来，随着政策红利逐渐消退，新房和二手房成交量均显疲态，楼市压力进一步加大。

未来，这些地王项目主要依靠高端需求消化。高端需求与地王项目供给能否匹配，高溢价、高楼面价的土地市场还能持续多久，多数房地产从业者表示尚难下定论。

某大型房企区域销售负责人认为，4月底和5月初的楼市表现至关重要。目前市场普遍期待政府出台新政，以提振信心和预期。限购政策、房贷利率等方面仍有较大调整空间。

在他看来，地王项目虽有楼市成交量上升、“好房子”预期等因素支撑，但更大的意义在于托市，即通过土地市场提升房地产市场信心和预期，为后续楼市新政出台营造氛围、奠定基础。

具体到各项目，不同城市情况各异。上海、杭州等长三角核心城市经济发展水平高、产业发达，一直是房企的业绩粮仓，核心区域地块尤其不愁销售。

相较之下，北京市场更为复杂。树村地块和朱房村地块均位于北五环外清河沿线，近年新入市项目较少，具备一定市场空间。

北京树村地块北侧是刚开盘的“功德寺两兄弟”项目，2024年11月拿地楼面价约为7.2万元/平方米，目前售价约10.5万元/平方米，楼面价与售价价差达3.3万元/平方米。

参照功德寺地块，预计树村地块未来售价在14万元/平方米—15万元/平方米。功德寺两地块容积率为2.1，树村地块容积率为1.8，规划条件更优，售价高于功德寺地块也在情理之中。

树村地块西侧是2024年10月交付的学府壹号院和圆明天颂项目，两者南北相邻。2021年4月两项目拿地时，楼面价均约6.9万元/平方米，且政府持有20%产权。海淀区国资委控制的华大基业接手圆明天颂后，项目调整为100%产权，容积率从1.6调至1.1。

2021年底，两项目开盘。学府壹号院售价约9万元/平方米；圆明天颂开盘价约11.5万元/平方米。两项目开盘后不久即售罄，验证了该区域市场需求。

交付后，圆明天颂多次传出二手房以16万元/平方米成交的消息。3月26日，贝壳上有4套挂牌房源，均价约20万元/平方米。目前，学府壹号院既无挂牌房源，也无二手房成交记录。

附近一位房地产中介人士向经济观察报透露，圆明天颂交付至今，传言成交了两套二手房。中介曾带客户看过房源，但均未通过中介成交，业主在成交消息传出后便下架了房源。

另一名中介人士称，圆明天颂交付以来，其所在门店累计带20多名客户看房，但均未进入与业主谈价阶段。他听闻传言中的二手房源通过小区物业租售部成交，但真假难辨。

田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。