西城区大栅栏观音寺片区“共生街区”起步区保护更新项目被收录

日前，中华人民共和国住房和城乡建设部发布了《城市更新典型案例集（第二批）》，我区大栅栏观音寺片区“共生街区”起步区保护更新项目被收录其中。

2020年11月，大栅栏观音寺片区启动申请式退租签约，但仍有部分居民留在原地生活，存在市政设施和生活配套有短板、零散资产管理利用难度大、街区管理模式不完善以及未形成有效共建机制等问题。片区实施主体西城区属企业北京广安控股集团有限公司下属公司北京大栅栏投资有限责任公司（以下简称大栅栏投资公司）围绕老城保护和民生改善两大任务，首创性地提出“共生街区”理念，打破院落权属界线，进一步整合重组空间资源，将整个片区划分为若干个街区单元，以“整院带零散、共生带纵深”的方式实施片区化运营，解决大杂院面临的修缮、利用及管理等方面的难题。

截至目前，大栅栏观音寺片区“共生街区”起步区共三片，包括姚江胡同、樱桃胡同121片区及铁树斜街82、86片区。其中，樱桃胡同121片区资产利用率由19%提升至91%，经营面积从280平方米提升至1100平方米，提高了资产商业经营价值。姚江胡同开展低洼院落治理、风貌提升、业态植入、街区管理、民生改善等工作，在保留的12户居民中，已有9户在室内安装了卫生间，接入新做的小市政系统。

创新更新模式

/ 搭建共建平台 /

“这个项目是小规模、渐进式、可持续地将片区划分为若干个共生街区单元”大栅栏投资公司副总经理李紫祥说，“针对人才公寓、商铺等不同空间需求，确定合作运营主体和运营模式，政府、实施主体、社会资本、居民多方联动，共建、共治、共享。大栅栏投资公司下设街区管理部门，实现老城物业进驻管理，大栅栏投资公司、运营方及居民三方共同履行各方职责，遵守保护街区管理制定的相关公约。”

在李紫祥看来，姚江胡同的党建文化空间在大栅栏观音寺片区“共生街区”起步区保护更新项目中起着重要作用。李紫祥说：“共生街区更新模式的产生是在党建引领下，通过姚江胡同的党建文化空间搭建的共建平台，街道、社区、在地企业和片区居民共同参与下产生的。”

整合空间资源

/ 激活片区活力 /

吴阿姨曾经住在姚江胡同的低洼阴暗平房里，今天她已经如愿搬进明亮的楼房里居住了。令吴阿姨想不到的是，她曾经的“家”今天已经变成了公共活动空间，对提高整个片区居民的生活质量起到了重要作用。

李紫祥说：“当时，吴阿姨家的情况有点特殊，因特殊原因未能实现退租，但是她本人很想退租，于是，我们联合街道、区房管局、区建委等部门，经过调查研究，采取了精准点状退租的模式。实现了吴阿姨退租的愿望。”

针对因特殊原因未能实现退租的核心位置房屋，大栅栏投资公司推广使用精准点状退租的模式，联合街道、区房管局、区建委等部门，就居民顾虑问题面对面深入沟通，介绍政策标准和共生街区规划，最终获得了居民的理解与支持，助力公共空间建设，从而片区内2070平方米的空间成功被激活。

大栅栏观音寺片区“共生街区”起步区保护更新项目以资产价值最大化为目标、推进类整院、微社区建设、打破权属界线，重组空间、整合资源，实现功能互补、互联互通、生活空间改善提升、生产空间提质增效，加强腾退后资产的可持续运营和街区智慧化管理、与在地居民友好协商，实现了商居分治、共建共享，新老居民和谐共生。

恢复传统风貌

/ 优化空间品质 /

“姚江胡同因内有浙江姚江会馆而得名。在这个项目中，我们最大限度恢复历史街区传统风貌。”李紫祥说：“为此，我们广泛收集老照片、查阅文献，尽可能多地了解历史文化信息，为街区立面修缮及院落风貌保护提供依据。对片区内与老城风貌保护相冲突的屋面、立面，我们也进行保护性修缮和恢复性修建。”

秉持“功能优先”理念，大栅栏投资公司在这个项目实施过程中，建设尺度亲切、实用有趣的公共空间，将散布于片区内的小微空间改造为开放、多元的积极空间。

此外，还充分利用腾退边角地补充非机动车停车、健身、休憩等设施短板，形成一批与古都风貌相协调、与群众需求相适应的公共活动场所。

此外，针对观音寺片区年久失修的低洼院落问题，大栅栏投资公司组织行业专家开展专题讨论，利用雨污水双层同位技术、固定吸管集中化粪池技术、院落高低雨水分流蓄排技术，成功解决雨天低洼院内积水问题与居民厕所入户难题，极大地改善了居民的生活质量和人居环境。