房产过户完成，卖方子女起诉购房合同无效，证据不足遭法院驳回

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一、案件梳理

（一）当事人关系

林强与苏敏系夫妻，育有长子林宇轩、次子林宇澄。苏敏于1997 年 8 月 25 日去世，未留遗嘱。

（二）涉案房屋情况

1993 年，林强获得某镇二村一处宅基地，面积 166.3 平方米，建筑占地 104.4 平方米，土地使用者登记为林强。2009 年，因某经济适用房三期项目建设，该宅基地上位于某镇某村某巷 x 排 x 号（1 号院）的房屋面临拆迁。拆迁档案显示 1 号院房屋所有权人为林强。同年 4 月 18 日，林强与某房地产开发公司签订《安置房买卖合同》，购置一套 65 平方米安置房，总价 161,200 元。2020 年 3 月 19 日，林强取得该安置房所有权证，登记为单独所有。

2020 年 5 月 8 日，林强与李悦签订《按份共有协议》，约定林强占房屋份额 99%，李悦占 1%，房屋登记至二人名下。2021 年 5 月 8 日，林强、李悦与赵刚签订《房屋买卖定金合同》《北京市存量房屋买卖合同》，约定将该房屋以 225 万元价格卖给赵刚，赵刚通过房地产经纪公司居间介绍购房，当日支付 10 万元定金。林强、李悦与赵刚还签订《补充协议》，对后续付款、解押、交付等事项作出约定。北京市规划和自然资源委员会存档有另一份三人于 2021 年 7 月 5 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，约定成交价格 100 万元。赵刚按约定陆续向林宇澄转账支付购房款，2021 年 7 月 5 日获得房屋不动产权证，并支付相应税费。

（三）各方主张及证据

林宇轩认为登记在林强名下的涉案房屋属林强与苏敏夫妻共有财产，苏敏遗产份额未分割，林强未经其同意，与赵刚恶意串通低价卖房，侵犯其继承权，遂起诉请求确认林强与赵刚签订的相关房屋买卖合同无效，要求林强、赵刚、李悦协助将房屋产权恢复至林强名下，并承担诉讼费用。

林强辩称，房屋是在苏敏去世后自己取得的安置房，属个人单独所有，与苏敏遗产无关。李悦是林宇澄朋友，为帮其解决户口迁移问题才办理1% 共有产权，实际与房屋无关。林强与赵刚不存在恶意串通，林宇轩主体不适格，且起诉已过诉讼时效。

赵刚辩称，其与林强的房屋买卖合同及补充协议合法有效，未侵犯林宇轩权益。此前其起诉林宇轩占有物返还纠纷一案，法院已认定其房屋买卖行为合法有效。林强取得房屋时间与苏敏去世时间相隔甚远，即便林宇轩与林强有纠纷也不涉及涉案房屋，自己属善意第三人。同时，赵刚要求解除对房屋的查封，由林宇轩承担损失及本案诉讼费。

李悦未到庭，谈话笔录中称知悉房屋买卖事宜，办理1% 产权只为落户，未实际享有权益也未收款。林宇澄称涉案房屋已卖给赵刚，赵刚支付全款，林宇轩应腾房，并提交与林宇轩微信聊天记录，显示林宇轩知悉房屋售卖过程及价格等情况。

二、争议焦点

（一）涉案房屋买卖合同是否因恶意串通而无效

林宇轩主张林强与赵刚恶意串通损害其利益，需明确二者是否存在恶意串通行为，判断合同效力。

（二）林宇轩诉讼请求是否合理

林宇轩要求确认合同无效并恢复房屋产权登记，需判断其诉求是否有事实和法律依据。

（三）林宇轩起诉是否超过诉讼时效

林强提出林宇轩起诉超过诉讼时效，需确定诉讼时效是否对案件产生影响。

三、裁判结果

驳回林宇轩的全部诉讼请求。

四、案件分析

（一）房屋买卖合同效力认定

合同形式及共有权人问题：林强与赵刚签署的合同意思表示明确，形式符合有效合同要求。虽合同落款处无李悦签字，但李悦已表明知悉房屋买卖且非实际共有权人，仅为落户办理产权，故不能据此认定合同双方恶意串通损害第三人利益。

交易价格及资金流向：双方通过中介签订合同，房屋交易价格225 万处于当时合理市场价格区间，资金支付安排及事实符合房屋买卖交易实际。林宇轩提出赵刚购房期间解除婚姻关系及资金流向等情况，不能直接证明交易存在恶意。

不动产登记询问笔录：林强在不动产登记询问中对房屋是否夫妻共有的回答，仅为行政登记形式审查内容，不足以认定其与赵刚恶意串通。综上，林宇轩未能充分证明林强与赵刚恶意串通，其主张合同无效依据不足。

（二）林宇轩诉讼请求合理性分析

林宇轩要求确认合同无效及恢复房屋产权登记，因无法证明合同双方恶意串通，其诉讼请求无事实和法律支撑，法院不予支持。

五、胜诉办案心得

（一）证据收集与整理

律师应注重收集房屋交易合法性相关证据，如完整的合同文本、资金支付凭证、中介证言等，形成完整证据链，有力证明交易符合市场规则且不存在恶意。在类似案件中，全面收集各类书面、电子、证人等证据，对案件走向至关重要。

（二）法律适用与解释

准确理解和运用《中华人民共和国民法典》中关于合同效力、恶意串通认定等条款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》中证据规则等规定。密切关注法律条文变化及司法解释，结合案件事实精准适用法律，为当事人争取有利判决。

（三）庭审策略与技巧

庭审中，清晰阐述案件事实和合同合法性依据，针对对方主张和证据进行有力反驳。抓住对方证据漏洞，如林宇轩无法有效证明恶意串通，引导法官关注案件关键，运用逻辑推理和事实陈述增强观点说服力，促使法官作出公正判决。