年报解读｜融创服务“三连亏”：对关联方依赖降低，却仍陷计提“泥潭”

这已是融创服务（HK01516，股价1.72港元，市值52.58亿港元）连续三年亏损。

融创服务3月25日发布的2024年度业绩报告显示，去年公司实现收入同比减少0.57%至69.7亿元（人民币，下同），毛利同比减少8.4%至约15.27亿元，毛利率下降1.9个百分点至约21.9%，公司拥有人应占亏损约为4.51亿元。

融创服务解释称，亏损主要由于年内集团出于谨慎性考虑，对关联方贸易及其他应收款项进一步计提了减值拨备所致。报告期内，关联方贸易应收款项减值拨备于2024年度进一步计提约7.63亿元，累计计提约26.95亿元；计提减值拨备后的关联方贸易应收款项余额约为5.91亿元，其中无担保的金额约为1.81亿元。

《每日经济新闻》记者注意到，自2022年以来，融创服务的营业收入已连续三年下降，近三年归母净亏损数值分别为4.82亿元、4.35亿元、4.51亿元。

对关联方依赖降低

年报显示，2024年融创服务实现收入约69.7亿元，同比基本持平；毛利约15.27亿元，同比减少约8.4%；毛利率约为21.9%，较2023年（23.8%）减少1.9%。

截至报告期末，融创服务在管面积从2.7亿平方米提升至2.9亿平方米，同比增长约7.4%；在管业主户数约为170万户，同比增长约8%；项目续约率增加4个百分点至约95%，在管项目饱和收入中住宅业态的占比提升至约84%，来自住宅业态基础物管收入达52.39亿元，同比增长11.6%，净增5.44亿元。

“住宅业态基础物管收入的增长，主要得益于融创服务在中高端住宅方面的服务优势。”中物智库高级研究员宋子谦分析指出，去年融创服务凭借在中高端住宅方面的服务优势，拓展了多个高端住宅项目，如在上海拓展的某高端住宅项目，年化饱和收入高达5000万元。

作为营收的绝对主力，融创服务的物业管理及运营服务同比增长3.6%至约63.79亿元，占总营收的91.5%。但社区生活服务、非业主增值服务收入同比均出现下滑，其中社区生活服务收入同比减少6.5%至约4.42亿元，非业主增值服务收入同比大幅减少61%至约1.46亿元。

融创服务解释称，主要是由于地产行业未有明显改善，业务量收缩，同时集团基于市场化原则对该业务持续进行调整，导致收入持续减少。

值得一提的是，在融创服务的收入构成中，来自第三方的收入占比持续提高，约68.01亿元，占比达97.6%，对关联方依赖进一步降低。

“2024年，融创服务将与关联方有关的收入压降了70.6%，关联方贡献收入仅占总收入的2.4%。”宋子谦表示，未来融创服务源自关联方的应收账款也不会有太大增长。

另一个较为明显的数据变化是现金流。截至2024年末，融创服务的可用资金为40.69亿元，较2023年12月31日的约44.36亿元减少约3.67亿元。

虽然利润表现持续亏损，但融创服务再次大手笔分红。年报显示，董事会建议截至2024年12月31日止年度宣派末期股息每股14.3分，合计约4.37亿元，约为公司拥有人应占核心净利润的55%。“过去三年一直是按照核心净利润的55%的水平来分红，未来三年也会继续维持不低于核心净利润55%的分红比例。”

继续大额减值拨备

虽然近两年来融创服务一直试图摆脱来自关联方的影响，但从结果来看，关联方依然影响着融创服务。

2024年，融创服务净亏损约为4.33亿元，公司拥有人应占亏损约为4.51亿元。而2023年，该数值分别为亏损约3.93亿元、4.35亿元。

对于亏损原因，有业内人士分析指出，一是非业主增值服务收入及社区生活服务收入下降；二是应收账款再次计提10.87亿元，其中包括关联方应收7.63亿元。

在年报中，融创服务也将其亏损主因归咎于“期内集团出于谨慎性考虑对关联方贸易及其他应收款项进一步计提了减值拨备所致”。

2024年，融创服务的金融资产减值亏损净额约为13.88亿元，相比2023年的8.5亿元大幅增加约63.29%，其中来自于对关联方贸易应收款项的减值是大头。

具体来看，关联方金融资产减值亏损净额约为9.535亿元（2023年为5.3亿元），包含关联方贸易应收款项减值亏损净额约7.63亿元，以及关联方其他应收款项减值亏损净额约1.91亿元。同时，第三方金融资产减值亏损净额约为4.35亿元。

对于减值拨备的原因，融创服务解释，期内由于地产行业市场情况持续下行导致的关联方回款情况不及预期，及关联方所提供的还款抵押担保物价值下跌，集团出于谨慎性考量，进一步对关联方贸易及其他应收款项计提了减值拨备。此外，受整体经济环境及新交付项目入住率偏低影响，集团第三方贸易及其他应收款项的回款速度放缓，因而计提之减值拨备增加。

需要注意的是，在2023年度业绩发布会上，融创服务管理层曾表示“不太会出现因关联方融创中国大额计提减值的情况”，但如今看来，这一预期并未实现。但另一方面，来自关联方贸易应收款项总额则减少了约1亿元至约33.18亿元，减值拨备余额降至5.91亿元。

“融创服务的关联方应收账款已充分计提，未来将不会对公司利润产生太大影响。”宋子谦指出，截至2024年底，融创服务对关联方已计提约27亿元，仅剩余约5.86亿元。

物业费收缴率下降

来自于关联方的影响不仅是大额计提减值，还有运营成本。

报告期内，融创服务物业管理及运营服务的毛利率从2023年的23.8%降至20.9%，原因就是其在管物业项目出保及为提升服务质量而带来的维修、维护成本增加所致。

2024年，融创服务共出资整改541个项目，投入资金超6000万元，收缴改善项目超过80%；同时从技术、管理、政策三方面推动节能改造，共计改造264个项目，单年投入改造资金600万元。

“虽然公司给出的解释是，由于在管项目维修、维护成本增加所致，但主要还是受交付品质的影响。”上述分析人士指出，受交付品质影响，未来融创服务在新交付项目上的物业费收缴率将会持续受到影响，并且在项目上的投入也将继续增加，导致住宅物管服务毛利率持续下降。另外，融创服务在重庆有大量的在管项目，受重庆物业费降价舆情影响，物业费收缴率也受到一定影响。

体现在物业费收缴情况上来看，近2至3年融创服务交付项目的物业费收缴率同比下降18%；受限价政策影响，收缴率同比下降8%。融创服务管理层坦言，公司现金流最大的一个压力就是来自于小业主物业费的收缴压力，“但随着地产交付减少，业主痛点逐渐解决，收缴将稳步恢复”。

如2024年融创服务出资整改的项目中，物业费收缴情况得到改善的超过80%；若剔除以上双重影响后，融创服务2024年收缴率同比提升2个百分点至96%。

“2025年，物业管理行业将继续受到地方政策的影响，业主对服务质量的需求不会降低，对价格的诉求依然存在，缴费意愿仍然会受到环境的影响。”融创服务表示，环境变化带来的经营压力是阶段性的。公司将持续聚焦核心业务、打造差异化的竞争优势，适应行业环境新的变化。

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