高管集体降薪5成！净利收缩下，招商蛇口“挥刀”向内？

因为部分房地产项目销售价格未达预期，2024年招商蛇口继续计提35.75亿元的存货跌价准备，主要针对的是三四线城市去化困难项目

投资时间网、标点财经研究员 董琳

与往年财报季相比，今年国内头部房企中的首份业绩报告不仅“姗姗来迟”，且在市场上未溅起太大“水花”。

日前，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称招商蛇口，001979.SZ）发布2024年度业绩报告。数据显示，2024年招商蛇口实现营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；归母净利润为40.39亿元，同比下降36.09%；扣非归母净利润为24.49亿元，同比下降57.27%。

可以看到，在整体市场下行中，公司在增加收入的同时，仍面临盈利下滑的压力。对于净利润的下跌，招商蛇口表示，主要是由于期内公司开发业务项目结转毛利率同比下降，及计提房地产项目减值准备同比增加所致。

投资时间网、标点财经研究员注意到，2024年，招商蛇口录得税前整体毛利率较上年进一步减少1.28个百分点至14.61%。同时，该公司去年计提资产减值及信用减值损失合计约60.34亿元，高出同期归母净利润约20亿元，2023年同期的计提减值金额则为36.91亿元。

据克而瑞地产中心统计数据，2024年，招商蛇口累积实现签约销售面积935.9万平方米，同比下降24%；累计实现签约销售金额2193亿元，同比下降25%，行业规模维持第五。招商蛇口表示，未来公司将继续锚定行业“五强”目标，2025年预计可售货值约3250亿元。

减值计提拖累业绩

招商蛇口的盈利能力在2024年出现了进一步下滑。

Wind数据显示，招商蛇口近年毛利率水平持续下降，已从2018年的39.49%逐年缩减至2023年的15.89%。2024年，该公司税前整体毛利率为14.61%，较上年再减1.28个百分点。与此同时，公司的净利率也从2023年的5.20%降至2.34%，降幅达55%，加权平均净资产收益率从2023年末的6.04%下滑至3.36%。

此外，尽管招商蛇口在去年加强了在建项目去化，但存量项目的去化压力依然较为明显。

截至2024年末，招商蛇口的存货账面余额为3766亿元，较2023年末下降11%，对应存货跌价准备74.29亿元，账面价值为3691.83亿元。其中，公司在建开发产品的账面价值为2262.37亿元，同比下降17%，但已完工开发产品的账面价值为863.36亿元，同比增加6%。

因为部分房地产项目销售价格未达预期，2024年招商蛇口继续计提了35.75亿元的存货跌价准备，主要针对的是三四线城市去化困难项目。从具体项目来看，盐城雍华府及徐州雍润府B两项目期内计提最高，两者共计计提近11亿元。

在投资拿地方面，公司也表现的更加谨慎。2024年，招商蛇口累计获取26宗地块，相较2023年的55宗地块减少52.7%；总计容建筑面积约225万平方米，同比下降62%；总地价为486亿元，同比下降57%；需支付权益地价约为335亿元，较上年同期减少61%。公司去年全年拿地权益比同比降低7.7个百分点至68.8%，拿地金额/销售金额同比减少16.4个百分点至22.2%。

值得关注的是，招商蛇口投资布局从过去70城收缩至30城，又进一步聚焦10个核心一、二线城市。在“以销定投”策略下，2024年，招商蛇口核心10城的投资金额占比90%，一线城市的投资占比为59%。

2018年至2024年招商蛇口毛利率及同比变动情况

数据来源：Wind

华东区域收入下降，高管层薪酬减半

从区域销售来看，华东区域一直是招商蛇口的业绩“主力”。在过去很长一段时间内，华东区域的营收均保持第一。

不过2024年，招商蛇口华东区域营收为422.43亿元，同比下降8.49%，占比从2023年的26.38%下滑至23.61%。同期公司江南区域则已505.87亿元的营收，反超华东区域成为第一。

投资时间网、标点财经研究员注意到，2022年和2023年，招商蛇口连续两年霸榜上海销售额第一。其中，2023年招商蛇口在上海录得销售额接近646亿元。

在市场下行周期中，房企投资聚焦高能级城市已成为行业共识，而上海作为“必争之地”，市场竞争尤为激烈。

据悉，中海地产（0688.HK）2024年在上海的总销售额突破700亿元，是全国性房企在单个城市的最高销售纪录。其中，中海领邸·玖序单盘自2024年6月首开以来，销售额达到282亿，且多次实现开盘即售罄。

在此情况下，2024年招商蛇口在上海市场的销售额同比下降46%至348.47亿元，公司在上海市场的市占率也从2023年的12.3%下滑至8.7%，市场份额被中海地产、保利发展（600048.SH）反超。

为了尽快改善华东区域的销售业绩，2025年1月，招商蛇口对华东区域进行了架构调整：杭州公司正式更名为浙江公司，宁波公司则调整为事业部，并入浙江公司管理。调整后，华东区域的城市公司架构将精简为上海公司、浙江公司和福建公司。

此外，在资产运营、城市服务业务暂未给公司贡献太多利润的情况下，2024年，招商蛇口大幅调整了管理层的薪酬水平，以降低费用开支。

财报显示，公司董事、监事和高级管理人员的总报酬由2023年的3428.98万元降至2024年的1674.75万元，降幅达51%。其中，董事长蒋铁峰的年薪从2023年的491.69万元降至2024年的241.77万元，降幅为51%；总经理朱文凯的薪酬从2023年的450.98万元降至232.35万元，同比减少48.5%；刘晔、吕斌、伍斌等3位副总经理的薪酬也分别减少约150万元，降幅为48%。

事实上，早在招商蛇口之前，万科（000002.SZ）和碧桂园（2007.HK）也有过高管降薪之举。对此，业内有分析认为，高管降薪是企业向市场传递信心、缓解舆论压力的策略。尤其在“保交楼”压力下，房企需通过管理层表率稳定员工与投资者信心。

2024年招商蛇口按行业、地区划分的营业收入情况

数据来源：公司财报

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