租赁集体土地私改用途起争议 律师：可通过设立农民专业合作社等市场主体参与经济活动

　　农村集体“三资”不清，民心不安。只有厘清了家底，化解了矛盾，卸掉了历史包袱，才能轻装上阵，维护集体和村民的合法权益，促进农村集体经济发展。

　　案例 土地租赁引纠纷对薄公堂

　　2010年，昆明市某社区居民小组与裴某签订《土地租赁合同》，居民小组将村民拥有使用权的40余亩集体土地收拢后，出租给裴某使用。双方合同约定每年租金15万元，租期为30年。

　　然而，合同履行期间，该土地在租赁用途上出现了情况。裴某两次在该土地上建盖永久性建筑物大棚房并用于出租，但均因涉嫌非法占用农用地被依法拆除。

　　合同履行至2022年，裴某拒不支付租金，村民反响极大。居民小组咨询律师后，通过律师函的方式与裴某终止了合同，要求裴某将土地恢复原状后退还，支付已发生的租金和土地占用费，但裴某拒不同意支付费用。

　　为及时收回土地和欠付的租金，居民小组将裴某起诉至昆明市官渡区人民法院。

　　判决 认定《土地租赁合同》无效

　　自2022年起，该案件经过了一审驳回起诉、二审指定受理等程序。案件受理后，在一审、二审过程中，裴某提出反诉，要求确认《土地租赁合同》无效，并要求居民小组向其赔偿投资损失350余万元，返还租金60万余元，两项合计410万余元。

　　每年仅收取15万元租金，却被索赔410万元，这对于居民小组来说无疑是晴天霹雳。

　　历时两年诉讼，该案经昆明市中级人民法院二审后作出判决，《土地租赁合同》被认定无效，裴某需向居民小组退还土地、支付租金。同时，居民小组被要求承担裴某损失的部分赔偿责任。

　　将租金与应赔偿裴某的损失两相抵销后，裴某需向居民小组支付16万余元。通过强制执行，居民小组今年初才拿到款项。

　　释法 须严格按规划用途使用土地

　　近年来，乡村振兴已成为我国一项国家战略规划。尤其是2021年《中华人民共和国乡村振兴促进法》颁布实施后，更是从立法层面确立了我国乡村发展的目标和路径。相较于城市发展中有更多的市场主体、更完整的产业链、更优质的营商环境，农村的法律服务供给本身基础就相对薄弱，缺口较大。在乡村振兴战略背景下，当前农村法律服务需求得到了进一步扩展。

　　对于本案，泰和泰（昆明）律师事务所律师张文俊表示，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

　　该案件的借鉴意义在于，对土地管理法等法律法规禁止的公共资源开发利用方式，一定要坚决杜绝，避免为了短期利益而忽视对自然资源、生态环境的保护。

　　基层群众自治组织或集体经济组织在与社会投资方进行合作时，应当做好经营行为的合法性审查。例如，在签订合同过程中，避免出现因违反法律法规强制性规定被认定无效的情形，进而引发争议，甚至导致集体资产损失。尤其是使用对方提供合同文本时，更应当慎重。

　　律师提醒，基层群众自治组织或集体经济组织在统筹公共资源管理的过程中，可采取委托管理或代管的方式与使用权人建立合同关系，以便在发生纠纷时既能有效代表使用权人向社会投资方主张权益，也能避免陷入被使用权人群体性索赔的被动局面。

　　在发展集体经济过程中，基层群众自治组织或集体经济组织可通过设立农民专业合作社、有限责任公司等市场主体参与经济活动，既实现对集体资产的有效经营管理，又降低社区村组等基层群众自治组织或集体经济组织的市场风险。

　　记者 李艳