俊发手上现存的最好土地还保得住吗？一线观滇宅地难逃法拍

本来在去年10月31日拍卖，后来因故撤回的俊发海东俊园三期地块，将在4月18日重新拍卖。这宗目前俊发手上几乎是最好的土地，搞不好要易主了。

之所以说即将拍卖的海东俊园三期地块可能是目前俊发手上最好的土地，是因为该地块位置极佳，就在目前已经开发完毕的海东俊园一期东侧，距离滇池只有500多米，比海东俊园一期和二期都要近，属于妥妥的一线观滇地块。在2021年环滇开发整顿，滇池“两线”保护区重新划定后，像这种几乎贴线开发的上百亩优质宅地基本是可遇不可求了。

除了地段稀缺，该地块的周边环境和配套条件也很好，地块南侧是环湖东路，旁边是地铁2号线二期海东公园站，到5号线宝丰站也不远。距离滇池国际会展中心也只有3公里。

和俊发生态半岛的其他项目一样，海东俊园三期的周边环境也无话可说，门口就是海东湿地公园、宝丰湿地公园，西边不远处是西亮塘湿地公园。

因为地块距离滇池非常近，所以规划容积率只有1.1，适合开发联排别墅、合院或者叠墅等高端房产，已经建成的海东俊园一期和二期也都是类似产品。这种观滇低层别墅合院类项目，前些年在市场一直很畅销，草海边的合院曾经卖到6万一平米的高价，海东俊园一期在2016年开盘时就卖到2万+，二期开盘时的报价更是高达2.5万+，如今剩余房源的售价也依然维持在2.5万的水平。

正因为开发条件优越，所以被拍卖地块的评估价高达12.17亿元，而拍卖起拍价也来到8.5亿，折合楼面地价约8300元，并不算低，但考虑到海东俊园前两期别墅都卖到2万以上的价格，海东俊园三期地块的起拍价也算合理。

除了开发条件优越，海东俊园三期地块比起俊发其他被拍卖地块还有一大优势，就是仍旧是一块空地，几乎没有进行建设活动，土地也比较平整，周边也已实现六通，而且没有什么安置房、学校之类的配建要求，而此前俊发被拍卖的许多土地，要么土地上有半拉子工程，要么还需要配建安置房、学校等，接手后开发难度大，成本也比较高。

当然海东俊园三期地块也有不利因素，就是这块地其实早在2012年就已取得，目前土地使用期限只剩差不多57年。当年俊发集团旗下的金色之源房地产公司以15.1亿的挂牌底价摘得官渡街道1028亩土地，其中编号为KCGD2012-3-A19的住宅用地有300亩，俊发已经在地块上开发了海东俊园一期和二期，剩余未开发的三期地块就是即将被拍卖的宗地。

2012年俊发拿下1028亩土地才花了15.1亿，如今被拍卖海东俊园三期地块面积才133亩，起拍价就要8.5亿，看上去10多年间地块似乎升值不少，但其实更重要的原因是，当年这块土地属于官渡街道海东村、付家营城改项目，俊发拿地的条件中包括了建设回迁房、修建道路等，据说需要的资金不低于土地出让金，所以土地才以较低价格挂牌出让。

10多年过去了，海东村、付家营城改项目的回迁房已交付，片区道路也已基本建成，俊发还在这一带修建了湿地公园，正是这些基础投入，使得待拍卖的海东俊园三期地块尽管起拍价较高，但仍旧吸引了众多潜在买家。

目前环湖东路一线基本没有类似规划条件的项目，唯一可比的是去年底官渡区城发和冠江集团联合拿下的37亩商住混合用地，这块地也在环湖东路旁边，距离海东俊园只有1.8公里，土地容积率1.5，楼面地价约6000元/平米，比海东俊园三期地块要便宜，不过冠江新项目需要建一座精品酒店并自持，而海东俊园三期是纯住宅用地。