北京
来源 | 酒店资管交流岛 视觉 | 刘玉娇 责编 | 韩玮烨
要知道自己的圈在哪里，圈外的不碰。
最近越来越多的朋友开始关注到写字楼改酒店这件事情。
与以往不同，现在考虑下场投资的是
写字楼的资产持有方。
以往的模式里，一般是将物业出租给第三方，让第三方来投资做酒店。
写字楼出租率持续下滑的时候，有那么多上门求租做酒店，很难不让人疑惑：
酒店投资这么有得赚吗？自己是不是可以投？
今天就这个话题来仔细聊聊。
酒店
真的这么好赚吗？
很多投资人确实曾经通过酒店投资赚过钱，但不得不说，现在行情不一样了，难度变得更高了。
酒店档次是什么？自己品牌还是加盟？运营成本多少？项目收入是否能超过运营成本？
这些都是需要细细打量、细细计算的。
就以往亲眼看到的项目来说，酒店投资是否赚钱这件事儿，个体差异性很大。
曾经看过一个案例，酒店在承租方手上经营得好好的，出租方觉得自己也能经营好，后来把物业收回来自己经营后，却怎么样都做不好。连年血亏，到最后不得不断尾求生。
比较令人担心的是，按照现在这种大趋势，若写字楼空置率越来越高，越来越多的项目改成酒店，供给量一旦显著超过需求量时，剩下的只会是价格上的厮杀。
最后，受伤的都是投资人。
出租方
到底要不要自投？
建议可以问问自己这几个问题：
1.团队里有没有能算准账的人？
2.后续是不是愿意投入精力去管理这个酒店？
3.是否能承受市场变化导致酒店经营带来的亏损？
如果答案都是否，那么建议放弃自投酒店的想法。因为酒店经营这笔生意并不是像租金那样旱涝保收的。
那些敢在这个行情之下叩门说想租下物业做酒店的投资人，大概率都是投过酒店的老手。
而他们，大概率能清清楚楚算出自己的盈亏点。
但如果账算不清楚，或者没把握，还是不碰为好。
巴菲特老先生也说过：“要知道自己的圈在哪里，圈外的不碰。”
那么，下一个问题来了。
承租方租金报价太低了，到底多少才合适呢？
租金要价
多少才合理？
租金到底定到多少，能让承租方收益尽可能的大然后出租方又有可能会的租的呢？
这里有一个让利平衡点：
让承租人可能在5年内回本的租金水平。
超过5年会不会有人租？
当然有可能会，投资本来就有信息差。
但那个人大概率是个新手玩家，有后期持续亏损，还不上租金的风险。
中端酒店5年回本是一个行业投资回报基础值。
对于有经验的投资人来说，超过这个数基本赚不到什么钱，而且风险也会很高，自然也没什么玩劲儿了。
“5年回本”，是一个算账值。
现实中有各种各样的问题，可能涨也可能跌，有可能前期装修费都收不回来。
所以，判断一下自己是否能接受这个让利平衡点，从而确定要不要合作。
总结起来，写字楼持有方需要解决的问题只有两个：
账到底算不算得过来？
租约到底划不划算？
如果账算得过来，可以承受风险，自己投酒店也并非不可。
如果算完让利平衡点，租约的租金能接受，出租也不失为一个好的选择。
或者拿着这两版方案对比一下，看看是想赚得多一点还是想少操心一点。
不过，有个最重要的前提是：
找专业的人把账算准了。
祝各位老板，生意蒸蒸日上！
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