华润置地成新晋探花｜直击业绩会

在去年的克而瑞排行榜上，华润置地以2611亿元的签约销售额拿下了探花之位，市场占有率提升至2.7%。

3月26日召开的业绩说明会上，董事会主席李欣在谈到过去一年的经营表现时说，这是公司创立30周年之际的“优秀成绩单”。

2024年，华润置地总营收同比增长11%至2788亿元，核心净利润为254.2亿元。其中房地产开发业务贡献85.1%、2371.5亿元的收入，较上年同期增长11.8%。

市场有望逐步企稳

去年，在行业规模收缩、市场持续底部徘徊的背景下，华润置地签约销售额同比下降15%，权益比例69%，其中一线城市销售占比同比提升9个百分点，前十城市签约贡献超六成；签约面积1134万平方米，同比减少13.3%。

根据克而瑞数据，2024年，华润置地在上海实现了311.66亿元的全口径销售额。以申城为代表的华东也是公司贡献度最高的一个大区，对应签约销售额734.44亿元，占比28.1%。

紧随其后的是中西部大区，为623亿元，占比23.9%；北方大区贡献483.92亿元，占比18.6%；深圳大区382亿元，占比14.6%；华南大区占比12.3%，香港公司占比2.5%。

对于今年的市场趋势，总裁徐荣在业绩会上表示，去年四季度市场销售快速回暖，主要是得益于中央和地方的增量政策组合拳，有效提振了市场信心，降低了购房成本，释放了潜在需求，同时优质地段新规产品批量入市，凭借升级的产品力吸引了大量客户，推动市场回升。

今年以来，尤其是春节以后，房地产市场热度在迅速恢复，华润置地录得周度来访量接近去年12月的水平，显示市场信心回升较为迅速。“今年全国两会再次强调‘推动房地产市场止跌回稳’这一政策目标，我们觉得中央的政策是明确的，我们对此也有信心。随着更多支持性政策出台，我们认为市场有望逐步企稳”。

不过徐荣也强调，房地产行业的高库存压力依然存在，想要长期稳定则依赖于重新建构一个大的商品房的供求平衡关系，近期市场回温也依赖于商品房收储、房贷利率等政策的落地节奏与力度。

在他看来，如今市场已经进入精益化发展阶段，从精准投资、精细化运营、高品质产品、全方位营销等各方面能力都需要提升。

在此基础上，华润置地通过片区统筹手段，不断强化投资开发运营一体化，通过全链条的价值挖掘来形成核心竞争力。另一方面，公司也在构建好产品体系，提出了“三好十二优”好房子建设标准，“好产品加上华润置地固有的品牌优势，我们觉得在未来的新房市场我们能够继续保持领先”。

全年投资526亿元

谈到接下来的投资策略，华润置地首席战略官张鑫称，公司仍将始终坚持量入为出的原则，牢守现金流安全底线，持续落实“三调”，即调节奏、调结构、调布局的策略，推动公司土储资源的换仓和结构优化。

他指出，在增量投资方面，最近三年华润置地一直坚持城市聚焦和深耕策略，投资重点关注一二线高能级城市主流区域、主流客户和主流产品，一二线城市投资占比高达94%，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市占比达到72%。

在存量方面则持续加大库存去化，同时积极利用中央的支持性政策，加大土地盘活力度，资源换仓成效比较显著，“目前公司一二线城市土储占比达到了82%，土储的规模和结构能够满足公司持续高质量发展的需求”。

2024年，华润置地获取项目29个，权益投资额526亿元，新增土储面积393万平方米，权益面积282万平方米，在北京、大连、沈阳获取商业综合体项目3个。

截至报告期末，该公司拥有总土储面积5194万平方米，其中开发销售型业务土储面积4390万平方米，一二线城市面积占比71%；投资物业土储面积804万平方米，其中购物中心占比69%。

至于2025年的销售计划，当前华润置地拥有总可售货源5009亿元，其中89%位于一二线高能级城市，住宅产品占比77%。截至去年末，公司已售未结开发销售型业务营业额2935亿元，今年年内将重点加强未来两年可结算资源的销售，助力业绩稳定增长。

公募REITs扩募

另外，过去一年，华润置地第二曲线不断发力，经常性业务收入同比增长6.6%至416.5亿元，对应核心净利润同比增长8.2%至103亿元，首次突破百亿，核心净利润贡献占比同比提升6.3个百分点至40.7%。

首席财务官郭世清在会上表示，华润置地自2023年开始把经常性收入业务单列出来，原因之一是该业务收入与利润逐年稳步增加，且预计2025年依然会保持这个趋势，利润占比有望进一步提升至45%以上。

华润置地的经常性业务主要包括经营性不动产业务、轻资产管理业务以及生态圈要素业务，三者去年分别实现营收233亿元、121.3亿元、62.2亿元。

截至去年末，华润置地经营性不动产公允值为2712亿元，主要变动来自REIT资产处置及物业添置；报告期内经营性不动产实现价值增值76亿元，主要增值来自经营表现良好的头部购物中心资产。

数据显示，华润置地已经在27个城市实现2个及以上购物中心布局，未来，该公司将持续聚焦一二线及省会等核心城市，落实“一城多汇”及“多城多汇”的布局策略，提升重点城市的零售市场份额，预计至2028年末，在营购物中心将增加至116个。

对于大资管业务的转型进展，董事会副主席张大为称，华润置地的大资管业务布局已经走在行业前列，截至去年12月末，集团资管规模已经达到4621亿元。

“目前公募REITs扩募工作正在有序推进当中，同时公司也在研究推进私募REITs等，进一步完善覆盖资产周期金融化的通道，未来公司将继续推动资产和资本的循环”。

据悉，华润置地已成功搭建包括华润万象生活、华夏华润商业REIT和有巢公募REIT在内的一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台。

截至去年12月末，华夏华润商业REIT的后复权收盘价较发行价上涨25.6%，市值位居消费基础设施REITs首位，连续四个季度现金分红合计3.15亿元，后续扩募项目储备丰富；华夏基金华润有巢REIT的后复权收盘价则较年初上涨29.4%，上市至今累计分红1.17亿元。