赠送超30平？！光谷四代一个比一个猛了！

最新动态：P（2023）106号地块，即九峯首府项目（东湖高新-光谷中心城），项目目前已报规，共包含13栋21-26层的高层，套均面积141平。

这一项目位于光谷东，中建星光城北面，是2023年12月15日土拍中，由区国资平台武汉光谷地产以总价101780万元拿下的P（2023）106号地块，楼面地价8512元/平。

地块详细信息

2025年3月规划正式对外公示，从效果图来看该项目打造的是真四代住宅，也是光谷今年即将集中亮相的四代住宅之一。

那么，跟其他光谷四代住宅相比它的优缺点如何？一起来看看。

楼盘聚焦：

1、带空中花园，全部楼栋均为真四代住宅

根据公示的项目效果图可以看到，九峯首府楼栋造型是带有空中花园的，上下层的花园错开，跟汉韵公馆的比较像。

楼栋效果图

楼栋效果图

九峯首府共规划13栋住宅，从外立面效果来看，这13栋住宅都做得是真四代住宅。

根据规划数据显示，项目共规划826户，规划空中花园面积14696.25平，规划阳台面积13183平，按照这个数据来算，平均每户带约17.79平的空中花园，以及约15.96平的阳台面积，加起来超过30平。

再来看看光谷今年要入市的其它几个四代住宅的数据：

泰然生物谷项目部分楼栋为真四代住宅，平均带约20平的空中花园，无单独的阳台数据指标；

招商天青府全楼栋真四代住宅，平均带约7平米的空中花园，以及约17.8平的阳台；

汉韵公馆所有楼栋均为真四代住宅，平均带约17.6平的空中花园，无单独的阳台数据指标。

对比这几个项目可以看到，九峯首府空中花园的平均面积比招商天青府、汉韵公馆大，比泰然生物谷小一点，阳台面积比招商天青府稍小一点，另外两盘无单独的阳台数据。

两项单独的指标都算中上，阳台+空中花园一起的赠送面积就相当可观了，小妹猜测大概率可以做到“负公摊”。

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2、共包含13栋住宅，总高21-26层，套均141平

根据规划数据显示，九峯首府用地面积59783.06平，总建面202310.22平，计容建面119566.12平，其中住宅计容建面116998.52平，配套商业2391.32平。

共规划826户，由此可计算出，项目住宅套均面积约141.6平，又是一个纯改善定位的面积段。

项目规划有426.09平的风雨连廊，4688.69平的架空层面积，容积率为2.0，容积率还是比较低的；规划机动车停车位1086个，车位比约1:1.31，车位比也比较高。

项目共规划有13栋住宅，总高为21-26层，不算太高，并且总楼层相差不大，对比高低配的产品来说，综合舒适度更高。

13栋住宅全部都是1个单元设计，其中6、8、13号楼为21层，4、7、9号楼为25层，其余的1-3、5、10、11号楼为26层。

所有楼栋均带架空层，其中3、5、6、8、10、11、12、13号楼为局部架空，其余楼栋首层为全架空层。

另外，项目风雨连廊只覆盖了大门入口处的部分楼栋，并非全小区覆盖。

日照分析：

是满足基础标准的

3、环线地段不错，环境好，但目前生活不太便利

九峯首府项目位于森林大道与光谷三路的交汇处，属于东湖高新区光谷中心城板块，并且项目与三环线的直线距离仅约1.6公里，属于光谷中心城板块十分接近三环的项目之一，环线地段较光谷东多数项目都要好。

从小区位来看，项目北面就是森林大道以及石门峰纪念公园，西侧挨着光谷三路和公园绿地，南面为待开发用地以及铂金都汇，东侧为待开发用地和玉林综合市场、光谷国际家居建材市场。西北角不远处就是马鞍山森林公园和东湖风景区。

可以说，九峯首府三面环公园，绿化环境是相当好的，但待开发用地较多，没什么生活配套。

项目西侧的光谷三路

光谷三路西侧的绿化

门口的森林大道

附近的光谷国际家居建材市场

项目距离最近的地铁站是11号线光谷生物园站，约2.5公里，已经超出了大多数上班族步行通勤的范围，光谷空轨九峰山站距离项目也有2.2公里，同样不算近。

不过好在项目门口就有公交站，可以做一定的换乘补充，但相对来说还是没有地铁附近的项目方便。

商业目前光谷东主要还是依靠大悦城以及三环内的商业，项目距离大悦城约4.2公里，或者沿珞瑜东路/高新大道前往关山商圈，自驾约7公里左右。

需要提一句的是，九峯首府紧挨着的没什么成熟社区，需前往九峰街道、或者南面的星光城等，都需要步行个1公里左右。

教育方面，项目距离最近的是南面在建中的光谷二十二小，直线约900米左右。

根据官方回复显示，光谷二十二小预计2025年开学。

光谷22小效果图

附近则还有光谷二十一小、光谷一初，都在项目直线约1.4公里处，距离还算比较近。

根据2024年光谷中小学划片可知，项目附近的中建星光城属于光谷二十一小、光谷一初招生范围，九峯首府对口这两所学校的可能性也比较大，但光谷二十二小今年交付使用后，划片上也有可能产生变化。（新房最终划片信息需等交付后教育局分配）

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总的说来，九峯首府虽然在光谷东的环线地段比较好，但除了学校近一点之外，因距离地铁较远，出行相对不便，所以虽然商业、医疗的距离不算特别远，但其实前往并不方便，目前生活是不太便利的。

4、关于价格、与光谷其他四代住宅对比

光谷开年之后的楼市也是卷的很，显著特征之一就是光谷也开始了价格战：前期3W+的地王香港置地元庐，现在低楼层可以做到1.9-2万左右，好点的楼层带装修也就2.3万左右；隔壁领峯，前期带装修也是2.7万的售价，现在直接17999起还带4000的装修；翡丽天玺、洺悦天玺、硅谷小镇、鼎正悦府、创新天地等等一系列光谷东三代产品都打出了大力度的优惠活动，目的就是加快去库存。

这对于新入市的项目也是一种打压。

九峯首府虽然在产品上秒杀三代住宅，但耐不住光谷今年四代住宅也是雨后春笋一般，一个接一个，单看光谷中心城板块，除了在售的汉韵公馆之外，就还有深业泰然生物谷、驿山高尔夫、招商天青府这三个四代新盘要出，并且综合配套还都比九峯首府要好一些。

此外还有金融港板块的万科光谷锦曜二期、绿城光谷桂府等盘，单四代住宅光谷就有七八个，九峯首府并没有唯一性优势。

还有光谷东的二手房，也是天量供应，并且品质也都不差，九峯首府最为直接的竞品中建星光城，二手成交均价仅1.3-1.37万左右（不满2年，税费另算），比目前板块内绝大多数新房价格都要低。

市场上在售的三代产品集中降价出货，四代住宅遍地开花，品质二手房天量供应，再加上九峯首府虽然环线不错，但其实生活并不算方便，多方面综合来看，九峯首府很难开出高价。

其次，九峯首府容积率2.0，全部21-26层不太高的楼栋布局，平均面积超30平的空中花园+阳台，产品还是不错，但套均141平的面积很明显是纯改善定位，价格相同的情况下总价门槛更高。

在今年光谷如此刺激的市场环境下，只有价格和产品双双出圈才有可能卖的好。

所以综合来看，九峯首府价格低开的可能性比较大。

项目拿地价为8512元/平，汉韵公馆带装修的售价在1.95-2万左右，据此小妹猜测，九峯首府毛坯价格不会超过1.6-1.7万，甚至可能更低。

如果真是这个价格，大家怎么看？

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