浦开云璟四期有望年中入市！ 价格会是……？！

浦开云璟四期有望年中入市！价格会是……？！

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如果问浦东哪个楼盘人气最高？

张家浜的浦开云璟必须榜上有名！

浦开云璟一期、二期、三期相续入市，已推出1606套房源，整体认购率高达约294%，最高入围分79.35分。

从日前的实探来看，浦开云璟四期已经具备了取证条件，大概率会在2025年入市。

浦开云璟四期是14/21号线浦东足球场站TOD，位置上更靠近一、二期，上汽浦东足球场，华润万象天地(在建）等。

参考一、二期的热度，四期项目已预定2025年度“爆款”！

据网友爆料，浦开云璟四期的容积率比一、二期要高一些，且有连廊，价格可能达到约9.5万/㎡，这一价格引起了购房者们的热议！

浦开云璟四期，

你认为价格会是多少？

从张家浜板块规划、云璟生态住区、周边二手房价、浦东中环新房以及四期产品等方面，来详细跟大家聊聊浦开云璟四期！

对比同纬度板块规划能级

浦开云璟贴着上海中环，我们来看同样贴着浦西中环的其他板块的价格：

杨浦长海，在售新房项目均价已达到约10.4万；

长宁西郊，新地块的联动价约11.8万/㎡；

普陀桃浦，新地块联动价8.55万/㎡，低密新地块预计售价9万+/㎡；

普陀长征，越秀项目收官房源均价在约10.4万/㎡，目前已售罄；

徐汇长桥，在售新房项目均价已达到约11.3万。

再看浦东中环其他板块的价格：

三林滨江在售新房项目均价已达到约11.84万/㎡；

新杨思在售新房项目均价约10万/㎡，后续地块预计售价只会更高；

北蔡板块在售新房项目均价普遍在约9.2万/㎡起步。

目前看下来，即使不买浦开云璟，以后想买到中环边上规划能级高的新房，单价基本也要10万/㎡及以上。

中环边上单价10万/㎡以内的板块，如桃浦、古美+七宝，北蔡等区域，在规划能级上都要逊色一些。

浦开云璟四期的价格即使达到约9.5万/㎡，仅从环线角度看性价比还是很高的！

对比其他板块，张家浜的规划能级高，云璟生态住区+TOD综合体开发+更为低密、宜居的居住环境，确实更值得期待！

对比周边二手小区成交价！

（特别提示：以下成交数据来自链家网）

浦开云璟周边几乎没有次新房挂牌，没办法找到精准对标锚点。但可以通过2点地铁线路来锁定。

首先是14号线，张家浜既然定位是下一个碧云，未来城市界面会更新，那么近几站的碧云目前的二手房价对于项目具备一定的参考价值。

小胖君选取了碧云相对房龄较新的2个小区碧云尊邸，晓园，来看二手市场的变化。

碧云尊邸于2020年左右建成，共有3套房源挂牌，挂牌价集中在18-19万/㎡之间，最贵的一套挂牌总价在5400万。

据链家网数据显示，2023年以来，项目在链家共有3套房源成交，成交单价在17.1-18.7万/㎡之间。

最近1套成交在2023年9月17日，成交单价178698元/㎡，总价约3300万。

晓园于2004年左右建成，共有8套房源挂牌，挂牌价集中在10.7-14万/㎡之间，最贵的一套挂牌总价在2500万。

据链家网数据显示，2023年以来，项目在链家共有1套房源成交，成交在2023年11月12日，成交单价99112元/㎡，总价约1785万。

平心而论，碧云尊邸容积率低+房龄新，品质非常高；晓园已有约20年左右的房龄，品质感要差上很多。

等浦开云璟综合体的规划兑现，浦开云璟四期的价值虽难以企及碧云尊邸，但大概率会高于晓园！

除了碧云，张江的次新房也有一定的参考价值。

张江核心位置的高品质小区肯定是张江汤臣豪园，项目一期到四期建成时间不一，三期，四期房龄较新一些，二手房挂牌价中位数超过12万/㎡。

张江汤臣豪园三期于2010年左右建成，共有26套房源挂牌，挂牌价集中在10.6-15.7万/㎡之间，最贵的一套挂牌总价在3600万。

张江汤臣豪园四期于2012年左右建成，共有28套房源挂牌，挂牌价集中在10.7-14.3万/㎡之间，最贵的一套挂牌总价在1720万。

据链家网数据显示，2023年以来，张江汤臣豪园三期在链家共有31套房源成交，成交单价在10.7-15.2万/㎡之间。

张江汤臣豪园四期在链家共有19套房源成交，成交单价在11-14万/㎡之间。

最近1套成交在2025年3月2日，成交单价129715元/㎡，总价约1159万。

随着时间的推移，张江汤臣豪园房龄越来越高，品质相对有所下降，以浦开云璟现阶段的价值，价格有望持平张江汤臣豪园。

综合2方面考虑，在二手市场下行的背景下，如果浦开云璟四期的一二手房价差异预期肯定要低于一、二期，但仍存在一定的想象空间！

同样价格，浦东还有哪些选择？

浦开云璟四期预计推出建面约76-180㎡2-4房，总价可能集中在800-1700万之间。

那同样的价格买浦东其他热门红盘，当下还可以选择哪里？！

①浦发莲园首开建面约100/133㎡3房，均价9.18万/㎡。

项目周边3轨交、6站陆家嘴，2.5公里生活半径囊括花木、北蔡高阶烟火气，配套非常成熟。

项目手握约30万方城市更新势能，包含高品质住宅、商业商务、教育、体育配套等资源，并是这30万方城更的首发住宅，拥有价格先手优势。

②前滩公馆建面约76-149㎡的洋房，均价约11.84万/㎡。

黄浦江旁的低密洋房，三林滨江主打低密、生态，海派风貌示范区的洋房产品，在居住氛围上还是非常不错的。

项目每批房源都触发积分，且已三开三罄，同样是个性价比十足的选择。

③国贸中国铁建西派海上主推建面约103-142㎡3-4房，均价约9.2万/㎡。

西派海上距离张江的核心区域只隔了一条罗山高架路，对于张江客户而言，着实是个性价比很高的项目。

项目位于北蔡楔形绿地，社区内外双公园……整个社区的宜居程度、生活情调遥遥领先，打造“海上繁花，摩登公馆”国际公园生活。

④翡雲悦府主推建面约118-138㎡3-4房！

翡雲悦府位于新杨思，围绕公园与商业打造“POD中央绿心+POD商业中心”双心驱动，未来的居住氛围、配套、城市界面都更值得期待。

项目是华润置地“悦府”系高端产品，容积率仅约2.0，将打造高层+低密联排别墅的组合。

⑤浦发唐城五期主推建面约87-108㎡高层，均价约7.4万/㎡。

2号线创新中路站是唐镇新开发的一个百万方体量的组团，由浦发集团和融创分别打造，整体配套、城市界面全部是崭新的。

浦发唐城五期步行到2号线创新中路站约500米，标准地铁房；首开主推建面约87-106㎡高层，且容积率1.6，规划有11-14F高层&6F叠墅，居住环境也非常不错。

张家浜规划

浦东张家浜板块的规划定位是下一个更大、配套更新的碧云。

能有这样的能级，是因为板块在地理位置上有3个得天独厚的天赋。

第一、板块是上海十大楔形绿地之一，天生具备成为低密国际住区的可能性；

第二、板块是金色中环带的重要组成部分；

第三、张家浜位于金桥、张江之间，直接承接产业强势板块的高净值人士的外溢需求。

依托于地段天赋，项目的功能发展定位有三个维度：

①打造开放性生态公园。

张家浜板块将基于楔形绿地生态功能，融入游憩、文化、绿地、展示等多元功能，成为全球城市生态、休闲、文化功能的重要承载空间。规划森林面积约200公顷，引种十余万棵大树，实现降尘、降温、富氧的主要功能，为周边几公里的城区带来凉爽的微气流，缓解城市热岛效应。

②打造体验型运动综合区。

依托专业足球场的建设，打造融赛事、训练、会务、办公、酒店于一体的综合性区域。

③打造生态型国际社区。

凭借良好的生态景观环境，提供多层次的住宅类型，完善多样化的公共服务设施，建设人、社区、自然和谐共生的，融居住、商业、办公多功能于一体的国际化社区，成为耦合金桥与张江的特色服务区。

而在张家浜的整体规划中，云璟生态社区定位为新一代超级城市综合体，在浦开集团的统筹规划下，兑现速度极快。

核心区目前已进入最后的兑现阶段，不久的将来，就能看到超10万方万象天地、凯悦尚萃酒店、超30万国际商务云璟峰汇与云璟悦汇……刷新一个全新的浦东高地。

云璟生态社区最新实拍图

群友爆料的效果示意图可供参考：

3.4平方公里碧云绿地环绕

悦动公园

樱花步道

8幢30万方国际甲级写字楼

凯悦尚萃精品酒店

华润万象天地，街区商业

空中连廊系统

华润万象天地购物中心

金崛路慢行步道

住宅部分

综合体全貌

张家浜很可能成为浦东中环下一个重要的中心节点，未来值得期待！

平心而论，浦开云璟周边规划能级、兑现速度、生态环境以及居住品质，都是非常不错的。

浦开云璟四期规划

开云湖璟华庭（三期）分三个批次入市，已全盘售罄。

根据规划，整个云璟生态住区还有三个项目等待入市，分别是四期、五期、璀璨江南项目。

• C2c-04、C2d-01地块，是浦开云璟四期，位于浦东外国语学校东校正北侧，近14/21（在建中）号线浦东足球场站；
• C2a-04、C2b-01地块，预计是浦开云璟五期，与14/21（在建中）号线浦东足球场站直线距离最近！
• F1b-01是璀璨江南，就位于开云湖璟华庭正对面，是一个容积率只有1的低密墅区，将推出洋房/联排/合院3种低密产品！

浦开云璟一、二、三期皆是无连廊设计，一、二期容积率为2.0，三期容积率1.5；四期会有连廊，且容积率分别是2.2、2.5。

浦开云璟四期预计推出建面约76-180㎡2-4房。

四期网传户型图如下（以开发商实际发布为准）：

C2c-04地块拟建设3栋25F住宅、2栋24F住宅，1栋18F住宅、6栋17F住宅、2栋2F社区配套及其他配套用房。

社区人设分流设计，沿着金崛路配置有2个社区配套用房，内部设有下沉广场。

规划设计图和最新效果图如下：

C2d-01地块拟建设7栋17F住宅，1栋15F住宅及其他配套用房，容积率2.2，用地面积23589.50㎡，总建筑面积约86131.79㎡，限高60米。

社区人设分流设计，沿着金崛路配置有3个社区配套用房，内部设有下沉广场，整体品质还是不错的。

不难发现，沿着金崛路，五期部分楼栋首层配套、四期配置了3个社区配套建筑，将是家门口的配套，未来的业态还是非常值得期待的。

规划设计图和最新效果图如下：

项目周边最新实探&航拍实景如下：（拍摄时间2025年3月19日，拍摄地点浦开云璟附近）

最后小胖君总结一下：

①对于同纬度中环旁的板块，张家浜规划能级更高，未来更值得期待，浦开云璟四期在中环新房中仍是值得优先选择的对象！

②二手市场下行，浦开云璟四期一二手房价预期低于一、二期，但仍存在想象空间！

③浦开云璟四期主力建面约76-180㎡房源，总价区间跨度很大，对预算有限的购房者来说，是不错的上车机会！

④浦开云璟四期容积率略高一些，仍有较大概率触发积分，但积分要求可能比一、二期要低上不少，会不会高于三期，只能拭目以待了！