破4！成都楼面价真的太疯了！

前天 （3月25日） ，杭州土地楼面价首次“破7”—— 滨江区水电新村一宗地块，滨江集团豪掷52亿元拿下，溢价率近70%，成交楼面价77409元/㎡，不仅捅破杭州天花板，甚至还超越了深圳目前的最高楼面价 （去年底由中海华润联合竞得的7.04万元/㎡地块） 。

去年10月“破5”、今年1月“破6”、今年3月“破7”——杭州这三连破速度，直接让全国震撼！

而同为新一线城市的成都，速度也是跟上了：16天内，就实现“破3”再“破4”——今天，万众瞩目中，金三2025年首宗土地终于走上了拍卖台，并 毫无意外地冲破了成都楼面价天花板 （41200元/㎡） 。

但，热闹是一圈层的，就在上周二，二圈层4宗土地成交，楼面价最高的一块地也才8000元/㎡。

果然是没有对比就没有伤害，今天我们就一起来看看，二圈层那4宗地，比金三天花板，到底差在哪儿。

今天，锦江金三板块迎来首场土拍：约48.7亩、容积率约2.5的纯住宅用地，吸引10家房企参拍，在历经一个多小时的鏖战、212轮加价后、主持人多次提醒“请各位冷静思考慎重举牌”后，终于花落建发房产！

成交楼面价41200元/㎡，直接刷新3月11日招商蛇口大源西地块创下的楼面价纪录 （31700元/㎡） ，成为当前成都楼面价TOP1，总价33.47亿元、溢价率106%！！！

锦华路以西，这可是正儿八经的金融城三期，而非金融城东，这也是金三放出的第三宗住宅用地。

三个看点：

第一，时隔半年，区域楼面价上浮1.39万元/㎡。

地块紧挨贝壳竞得的去年楼面价天花板，享受几乎完全一致的配套资源，楼面价差却如此之大。

今年初，贝壳金三项目取得了工程规划许可证，引发楼市不小的震动。

从规划图来看，该项目共规划了4栋围合布局的住宅建筑，采用形似蝴蝶的弧面设计，楼栋总高均为15F，最大采光面达37.88米，车位配比1:2。

户型面积方面，听说4栋住宅中，有3栋户型面积约370㎡，另一栋则为270㎡。再结合楼面价，“千万起步”板上钉钉，一个字：豪。

谁能想到，短短半年时间过去，贝壳项目甚至没定案名，就已经被贴上“最具性价比的千万级产品”标签，也挺魔幻。

第二，素质更强。

当然，地价上涨，也不是光靠市场大背景，这块地相较贝壳项目，也有独特优势。

譬如，面积更大，48.74亩，比两个贝壳项目还要大，大土地更容易做出彩的产品，在寸土寸金的龙头板块，非常难得。

地段方面，虽然跟贝壳项目一样位于金三边界线上，但也有两个“更近”：离七中育才、H07小学、幼儿园更近；离交子公园、金融总部产业园更近——而它们，都是金三的重点配套及产业项目，当然越近越贵。

第三，区域兑现度越来越高。

去年3月和今年1月，我们分别去了一趟金三，一年时间不到，变化挺明显。（2024年3月区域详情：）

表面来看，成都今天楼面价破纪录，赢家是金三——“千万起步”已是区域市场的必然结局。

但事实上，赢家是整个一圈层的核心板块市场：金三地价4.12万元/㎡，隔壁的林家坝会是多少，同属第一梯队的大源西、麓湖又会是多少？我甚至无法想象，未来金三河西片区 （高新南金三） 放地，起拍价能达到多少。

当然，这种传导效应最终还是会波及到二圈层，只是，过程相对慢一点。

上周二 （3月18日） ，来自二圈层的4宗土地走上拍卖台，在成都各大群里几乎没有炸起任何水花。

在UP君看来，这次土拍，坏消息是：4宗土地，2宗低溢价成交，2宗底价成交，热度不高；而好消息是：这4宗地，除了新津TOD板块之外，都不是所属区域这两年的热点板块，且离三区的奥特莱斯都不远——当然，对于购房者而言，反过来也成立。

虽然没啥热度，但这可是龙泉、郫都、双流、新津2025年的首次放地，我们当然要关注！话不多说，先看地。

01

龙泉2025年首拍

/ 经开发展托底奥莱板块 /

龙泉首次放地，是近些年声量较弱的大面-奥莱板块： 48.46亩纯住宅用地，容积率仅1.5，由经开发展底价竞得，成交楼面价7820元/㎡，总价3.789亿元。

回想两年前，龙泉土地市场也算得上火热，还偶有熔断成交的地块。到了去年，5宗地全部底价成交。而这次，大面时隔一年多再放地，仍然没有水花，实在唏嘘。

但，房企不抢，不代表地不好。

看配套：北侧就是龙泉的新晋网红商业——杉杉奥莱，南、东两侧都是规划绿地，西侧是规划小学，用地产点的话来说就是“四至资源不错”；步行范围内，还有川师附属中小学、区中医院，基础设施也比较完善。不过交通有短板，步行2公里才能到2号线，好在开车出行比较方便。

看地块：规模中等且形状方正，东北、西南朝向，加上容积率只有1.5，周边两面绿地环绕，妥妥纯洋房小区啊。

看品牌：经开发展， 区国资背景，目前在东安湖在售3个项目——和龙湖携手打造的天澜，和新希望联手打造的天屹，独立操盘的东安首府，产品都还不错，至于新地块会独立开发还是联手其他房企，不妨期待一下。

02

双流2025年首拍

/ 重庆银河补仓新双楠 /

双流今年首拍，是新双楠板块 （九江未来公园社区） ：43.8亩纯住宅用地，容积率2.0，由重庆银河溢价1.88%成功竞得，成交楼面价8150元/㎡，总价4.76亿元。

虽有溢价，但比去年板块最高楼面价还是要低50元/㎡：去年空港兴城和嘉禾兴联手竞得的27.64亩土地 （现为嘉禾兴城和颂） ，成交楼面价8200元/㎡。

于是，刚出让的这宗地天生就多了那么一丢丢性价比：北侧一街之隔就是规划小学、中学、幼儿园、社区综合体，再往北还规划有医院，太平园国际家居博览城、时代奥莱、星荟天地等商业体以及地铁3、19号线换乘站点——龙桥路站也都不远。

此外，九江未来公园社区草金路、五显庙路及千子门路配套设施建设项目以及九江新城教育基地均已被纳入今年成都市重点项目清单，“未来公园社区”按部兑现中。

此前，重庆银河已经在区域内打造了玺悦和鸣、玺悦台两个项目，在区域内也有“高性价比”的标签，如今再拿地，一方面说明区域市场表现给足了银河信心，另一方面也表明了银河深耕区域的决心。

值得一提的是，空港兴城也是助力九江未来公园社区发展的主力军：除了 、锦楠府以及嘉禾兴城和颂外，还有多个未亮相的项目——这次溢价成交，UP君大胆猜测，可能是空港兴城也参与了抢夺。

03

郫都2025年首拍

/ 创今年二圈层溢价纪录 /

郫都今年首拍，是来自望丛祠板块的地块：64.8亩纯住宅用地，容积率2.0，由凯瑞天府溢价5%成功竞得，成交楼面价4200元/㎡，总价约3.63亿元。

5%的溢价率，是今年二圈层之最。这宗地凭啥？

1、背靠「望丛文化园」强大IP。

早在2019年，郫都就提出要以望丛祠+望丛祠文化公园为核心，规划打造总面积约8570.4亩的「望丛天府文化产业园」，总投资约200亿元。

仅是望丛中路和中信大道之间的核心区，就包括117亩望丛祠提升改造项目+350亩望丛祠文化公园+91亩可食地景区域三部分内容。

但时隔多年，望丛天府文化产业园始终没有新进展。

去年，望丛祠提升改造项目终于率先开工建设，望丛文化园建设项目随后发布施工招标，望丛祠景区也于2024年7月10日起闭园，宣告望丛天府文化产业园核心区终于进入实质性建设阶段。

根据新规划，望丛文化园面积扩大至498.87亩，并设计有约5.9万㎡的中央大草坪+约1.7万㎡的中心水景，同时被纳入郫都区「科创新城」规划范围。

今年3月，望丛祠改造提升项目传来喜讯：工程进入尾声，预计将于5月底全面完工，整个景区呈现出西蜀园林的独特韵味！

而郫都区今年首拍的土地，就紧邻望丛祠改造提升项目，并位于望丛天府文化产业园核心区之内，城市级IP旁的土地价值，无须多言。

2、配套具有一定优势。

周边幼儿园、小学、中学遍布，大区域路网成熟，步行七八百米就能到地铁6号线和有轨电车蓉2线的换乘站点，离佛罗伦萨小镇奥莱也不远。待望丛天府文化产业园核心区内部路网呈现后，通达性还会大幅提升。

最后说说拿地的凯瑞天府，其官网显示：它成立于2018年，业务涵盖地产开发、新能源、物业服务、建筑施工、酒店投资等，旗下华汇新能源还拥有多个自持水电站，资金实力肯定是很强的，至于其后续会用怎样的产品力与品牌大佬们PK，不妨拭目以待。

04

新津2025年首拍

/ 成都今年最大地块！/

新津今年首拍，是来自新津TOD板块的地块：119.7亩住兼商用地，容积率1.8，由新津城投与新希望联合底价竞得，成交楼面价4000元/㎡，总价约5.745亿元。

别看新津TOD声量挺大，但其实去年一整年都只出让了一宗土地，作为新津资源最集中、市场最火热的板块，这次供地也是诚意满满。

120亩大地块+临杨柳河+兼容2.1～2.8w方商业，这不妥妥的“一个项目就是一座滨河大城”吗？

此外，地块的其他外部资源也不错：斜对面是墨文学校，步行约200米就是石笋街小学和新津二幼；南侧为新津TOD的中轴杨柳大道，不远处就是商业中轴；美中不足的是，到地铁10号线要步行1公里以上，可能需要共享单车出行。

此外，区域内的全民健身中心及其外部的社区公园均已开工，健身中心内部涵盖游泳馆、乒乓球馆、多功能综合馆、瑜伽体能馆等，计划年内封顶；社区公园设有足球场、乒乓球场、网球场等运动场，计划今年部分完工。

此番夺地，是新希望首入新津TOD板块，新希望的产品力，无需UP君多言，至于商业，此前D10也已经展现出新希望强大的商业运营能力——对于新津TOD而言，新希望的加入无疑将成为加分项。

步入2025年，我们可以很清晰地看到，成都楼市的“马太效应”越来越明显：一圈层热点板块全面步入高端化时代，200㎡或千万级起步的项目必然会越来越多；一圈层非核心板块与二圈层则承接首置、首改购房需求。

但这并非坏事。UP君认为：

首先，核心板块高端化趋势是必然，不然城市很难留住真正的财富群体，比如科创、制造业头部企业的高层人员，他们需要与身份匹配的居所，另一方面，核心板块走高，也会让外来资本更看好成都发展。

其次，成都核心板块地价“3w+”甚至“4w+”必将成为普遍。要知道，杭州在2016年就已接连“破3”“破4”，若非那一年全国进入最严管控期，杭州也不会到去年政策放开后才在半年时间内实现从“破5”到“破7”。

最后，二圈层仍是刚需群体的避风港，但配套，尤其是轨道交通资源，必须跟上，才能吸引更多上班族去过“双城生活”。也就是说，能“救”二圈层的，只有更丰富的资源。

今年土拍合集↓

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

关于成都今年土地市场走势，你怎么看？

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编辑：Zoe Ⅰ 美编：Bobeen Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

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