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01基础信息

占地面积：约1.98万平

建筑面积：约5.54万平

容积率：2.8

户型：121㎡三居，132-171㎡四居

价格：指导价7.8万/㎡，总价区间940-1400万

楼栋：7栋

楼层：11-17层

总户数：394套

停车位：1:1.2

物业及物业费：保利物业、7.85元/㎡/月

装修标准：精装，档次比较高

开盘时间：预计1月18日

交房时间：预计2026年6月

02土拍回顾

朝央和煦地块在土拍时十分火爆，吸引了34家房企报名竞拍，最后，上海成通京置业摇号摘得这块地。这家房企看着陌生，其实是帮保利拿的地，地块后期开发设计、操盘都是保利。

地块成交总价28.75亿，楼面价5.2万/㎡，指导价7.8万/㎡，2.6万的价差，利润空间还可以。

简单回顾下十八里店之前的土拍情况：

这么看，2021年那时候地价真高啊，还好云筑一期是底价拿地，不然楼盘真没利润了。

与2022年相比，朝央和煦的起始楼面价没变，但是土拍热度增加，地价价被拍了上去，指导价也涨了3000元/㎡。

03 地段板块

朝央和煦位于东南四环外，十八里店板块。客观讲，无论是地段还是板块，十八里店都算是一般水平。

因为与朝阳北相比，朝阳南发展有些落后，缺少高端产业，市场热度相对没那么高。

但好在板块内的交通比较方便。地铁方面，有17号线，这条线含金量非常高，由南到北串联了亦庄、国贸、望京、未来科学城等产业区。

17号线南段（十里河-嘉会湖）和北段（未来科学城-工人体育场）已经通车，中段估计要等到2025年。

自驾出行的话，大羊坊路是一条非常重要的道路，往南可以到亦庄；往北可以上四环、三环。目前大羊坊路正在扩宽改造，计2024年底全线达到通车条件。

所以，未来十八里店至少可以满足自住+通勤的需求。

从规划层面来看，十八里店有朝阳港的预期，是一个先规划后建设的居住组团，主要是住宅+生活配套，整体分为一期和二期。

简单介绍下朝阳的建设进度：一期已经全部拆迁完毕，按照规划在走；更大规模的二期还有很多平房没拆，目前城市界面一言难尽。

一期中一共有6块住宅用地，已经出让了4块，分别是云筑一至三期和保利朝央和煦；

学校确定是人大附，前段时间已经动工；商业地块大概22万平的体量，听说华润和龙湖都在争取，大家可以期待下，具体的消息我们等官宣。

另外，还剩1块公交场站用地和2块住宅用地没有动静。

04 产品分析

下面我们来看下朝央和煦的产品：

朝央和煦地块的先天条件并不优秀，体量很小，地块形状不规整。整个小区总建面只有5.54万平，7栋楼，394套房源。

楼栋排布类似围合式布局，优点是内部有个中心园林，缺点是除了3#楼王之外，其余楼栋都临街。

尤其是小区最南侧的8#，处于两条路的交叉口处，无论是从居住角度还是风水角度来看，都有些不舒服。

小区的容积率是2.8，密度有点大，北侧3栋是17层的大高板，高楼层往北应该可以看到国贸；南侧4栋是9-11层的小高层。

朝央和煦是个纯改善社区，121-171㎡三至四居，未来小区的人群结构会更好。

户型设计很给力，在没有任何黑科技加持的情况下，户型得房率为80-84%，很难得，隔壁云筑的得房率是72-80%。

目前开发商的报价是940-1400万的总价区间，折合单价大概7.77-8.2万左右，不仅没咋降价，还上浮了。现在二手房市场还处于持续下跌状态，朝阳和煦如果按照现在的报价开盘，感觉性价比不算特别高。

下面来看下具体的户型：

121㎡三居，这是小区的起步户型，总价940万左右。

这个户型非常改善，以往同面积段的户型基本都会做成紧凑四居，朝央和煦做的是大三居，因此各个功能空间感都不错，每个房间的面宽都在3米及以上。

这个户型最大的亮点是独立家政间，还带窗户，非常罕见，在一定程度上弥补了没有阳台的遗憾。

132㎡四居，总价约1050万。

这是小区里套数最少的户型，只有36套，同时也是得房率最高的户型，不加赠送84%，因此可以在保证四个房间空间都够用的情况下，做到了独立家政间和独立衣帽间。

143㎡四居，这个户型是朝央和煦的主力户型，房源最多，204套，总价约1120万。

这个户型可以看作是132㎡的放大版，格局类似，面宽尺寸有所增加，更加舒适。南向双套房设计，适合家里有老人的家庭。

171㎡四居，总价约1400万。这个户型在楼王位置，楼间距以及景观视野都是最好的。

据我观察，四面宽基本出现在190㎡甚至200㎡以上的户型中，保利能在170㎡面积段做到四面宽应该是极限操作了。

这个户型的亮点在主卧的设计上，首先主卧本身形成了南北通透的格局，其次在配置上也拉满了，衣帽间+双台盆+浴缸。

另外，主卧还增加了与北向房间连接的推拉门（红圈位置），这就形成了一个超级主卧套。

05样板间实拍

朝央和煦一共开放了3个样板间，分别是121㎡、143㎡展示样板间以及171㎡交付样板间。先简单谈谈感受：

1，项目的窗墙比非常大。保利的产品在窗户上的打造向来是一绝，朝央和煦也不例外。无论大小户型，客厅全部都是落地窗，即使厨房、北向次卧的开窗面也很大。

2，装修品质很高。从装修标准来看，朝央和煦高于和光煦境和保利天汇。这很正常，毕竟地段上逊色了，要在产品上弥补。

在装修风格上，121㎡色调偏浅，143和171㎡色调更深，更突显品质。

3，各个空间的面积分配很合理，没有为了追求大面宽而牺牲其他空间的尺寸。

下面我们重点看下171交付样板间的实拍：

进门后，正对面的是玄关柜，其中一部分用了石材做装饰；左手边是家政间，预留好了上下水。

客厅窗户抬地高度10公分，几乎相当落地窗。需要解释一下，交付时是一块完整的大玻璃，没有中间那条线。

左边的墙是做好的木饰面，右边的电视背景墙是石材，很显质感。

厨房面宽非常大，因此操作台面特别充足。烟机灶具、洗碗机和蒸烤一体机都是博世，比较高端的品牌。

南向主卧，开窗非常大，赠送转角飘窗，床头背景墙是皮革+壁布。唯一有一点小瑕疵是左侧有个墙垛，虽然做了凹龛来储物，但是破坏了空间的整体性。

主卫的开窗甚至比一些项目卧室的开窗都大；高仪的龙头、花洒，唯宝的马桶和台盆，是8万+或10万+楼盘里常用的品牌。

这个推拉门就是连接主卧和北侧书房的。

南向次主卧，带独立卫生间，可以给老人居住。

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