供求比3.31！广州海珠楼市“混战”升级，总价500万元新货涌现

在售楼盘数量将直逼30个。

吕颖雅/发自广州

广州海珠区的新盘密集入市，购房者目不暇接。

日前，位于海珠西的南向江景新盘越秀·江湾潮起正式启动VIP诚意登记。据项目负责人透露，城市先锋会客厅及样板间内部开放仅一周，已接待了超过千名高质客户。

项目规划4栋住宅，采用高低分区设计。其中，3~23层为低区，两梯四户，主推建面约96、119平方米两种户型，面向刚改客群。25~37层为高区，两梯三户，涵盖建面约135、160、195平方米三种户型，主打改善客群。本次首推的C1栋距珠江仅约200多米，部分单元可享270°环幕视野，使用率超120%，吹风价6.5万~7万元/平方米。

越秀·江湾潮起135平方米单位样板间。吕颖雅/摄

销售人员介绍，项目楼下即为1.7万平方米滨江公园，紧邻2.4公里环岛路（部分路段已通车）。商业配套方面，海港汇商业综合体（规划建面约7万平方米）预计2025年开业，江湾潮起已与海港汇签署合作协议，业主可享无忧停车、品牌礼遇、购物速递等专属权益。此外，项目距预计今年开通的地铁10号线大干围站约700米，周边配套逐步兑现。

越秀·江湾潮起周边居住氛围逐渐成熟。吕颖雅/摄

教育方面，业主子女满足人户一致可就读宝玉直实验小学教育集团成员校——海珠外国语实验中学附属第二小学（最终的招生条件和招生范围以教育部门公布为准）。

海珠楼市竞争白热化

海珠区近期亮相的新盘还有绿城·馥香园和中交·天翠。

其中，绿城·馥香园规划五栋32层的低密住宅，总货量648套，首推6栋，产品为建面约102~128平方米南向三房四房，后续还将推出约84平方米的小户型，使用率高达115%，吹风价6万~6.8万元/平方米。

绿城·馥香园127平方米单位样板间。吕颖雅/摄

项目南侧可享一线河景，紧邻地铁广佛线和2号线交会的南洲站，是近期上市楼盘中距离地铁最近的。楼下便有一所24班的配建学校，将引入广州五中教育集团，成为该教育集团旗下唯一的小学部署（最终以教育局公布为准）。

绿城·馥香园沙盘。吕颖雅/摄

中交·天翠则是海珠区近期亮相新盘中体量最大的项目，规划7栋住宅一字排开，形成前后视野无遮挡，全朝南格局设计，南眺珠江。首推6栋，产品涵盖建面91平方米三房、113平方米四房，共约200套。项目主打高使用率、强收纳空间，并在交付标准上融入健康科技元素，细节更为人性化。吹风价5.8万~6.2万元/平方米。

中交·天翠91平方米单位样板间。吕颖雅/摄

值得关注的是，中交·天翠公园面积达约7.2万平方米，绿化率35%，户均绿化面积49平方米，远超海珠区楼盘平均水平，真正实现“公园里的家”。

由于过去两年土地供应量较大，海珠的新盘将在2025年集中上市，竞争愈加激烈。目前，已开售的项目包括中建天钰、越秀熙悦江湾、越秀桂悦东晓等。此外，位于琶洲南的保利天奕计划在4月中旬开放实景示范区，推出建面123、139、187平方米的产品，预计售价为8万~10万元/平方米。

据统计，海珠区在售楼盘数量将直逼30个。克而瑞数据显示，2025年2月至3月15日，广州商品住宅供应面积达46.15万平方米，其中海珠区供应面积为10.11万平方米，占比超两成，但成交仅为3.06万平方米，供求比高达3.31，居全市之最。

与此同时，海珠的土地供应仍保持高位。《2025年度广州经营性用地供地蓝皮书》显示，全年计划推出131宗住宅用地，海珠区占14宗，涵盖琶洲东区、琶洲南区、工业大道南等核心板块。此外，2025年春季土地推介会重点推荐了石岗路AH050957地块、广纸片区AH050335地块、翠城花园东住宅地块。

《2025年度广州经营性用地供地蓝皮书》中海珠区供地情况

有业内人士分析，海珠多个新盘扎堆上市，且多集中在海珠西，地段优势相似，产品普遍采用新规设计，户型同质化较为明显，最终的去化情况将取决于价格策略。例如，年初开售的越秀桂悦东晓，户型更加紧凑，88平方米的户型占比最大，总价控制得当，去化情况较为理想。

“广州的海珠”走向“世界的海珠”

近年来，海珠区发展势头迅猛。地区生产总值仅用四年便从2000亿元跃升至2024年的3008.35亿元，同比增长5.4%，提前一年完成“十四五”规划目标，增速连续两年领跑全市。实现一般公共预算收入69.8亿元、增长16.4%，全口径税收328.5亿元、增长26.1%，取得规模“双突破”、增速“双第一”。完成固定资产投资630.04亿元、增长17.6%，完成率全市第一，增速连续三年居全市前列。

早前，《广州市海珠区国土空间总体规划（2021~2035年）》正式获批，规划了海珠未来的图景，要从“广州的海珠”走向“世界的海珠”。

规划明确，海珠区将以数字经济为核心动力，以江为脉，以生态为触媒，打造引领广州高质量发展的新高地，优化形成“一轴引领、两环带动、三区支撑”的国土空间开放保护格局。

“一轴”为新中轴线（广州塔—赤岗塔—海珠湖—南海心沙）。“两环”为珠江沿岸高质量发展带、环海珠湿地价值圈。“三区”为琶洲人工智能与数字经济试验区、中大国际创新生态谷、海珠新活力文商旅融合圈。

在这一大背景下，海珠楼市迅速发展。上述业内人士认为，海珠楼盘的性价比不断提升。过去两年，海珠区以千万级豪宅为主，但自2024年四季度以来，总价在500万~800万元的新盘逐渐增多。一方面，部分项目价格有所下调；另一方面，由于新规设计提升使用率，不少楼盘在产品力上优化，户型更加紧凑实用，从而降低了总价，让越来越多的客户能上车海珠。

合富研究院数据显示，2024年海珠区主力楼盘推新当天平均去化率达45%，在全市11个区中表现最佳。

虽然新盘供应量激增，但也有海珠区操盘手认为，得益于人工智能、数字经济等产业的迅猛发展、城市面貌的焕新以及配套的不断升级，海珠吸引了大量中高端人才落户，加上本地“老广”的置换需求旺盛，市场依然保持较强劲的购买力。只要楼盘精准定位，并给出诚意的价格，仍能在竞争中突围。