北京
来源 | 小楠言REITs 视觉 | 刘玉娇 责编 | 韩玮烨
公募REITs再添“新品”。3月25日，上交所网站最新消息，全国首只数据中心公募REITs状态更新“已申报”！
周末终于等来了 润泽科技IDC公募REITs的招募说明书， 不过只能看不能复制。。。
底层资产
基本情况
润泽(廊坊)国际信息港 A-18数据中心项目位于廊坊经济开发区， 是润泽国际信息云聚核港（ICFZ）大项目的一部分。 占地面积1 .53万 ㎡，建筑面积4.21万㎡，机柜共5897个，机柜总功率42530.84KW。 项目总投资7.75亿，地下一层至地上七层。
项目2019年5月开工，2022年3月竣工，2020年12月开始运营（已满3年）。
土地情况：出让方式， 用地性 质为科研设计 用地、教育科研用地，剩余土地年限约49年， 2010年4月13日至2074年4月21日。产证上证载用途为“科研用地/科研”。
底层资产
估值
底层资产评估价值42.03亿元， 估值时点2024年9月30日，估值方法为收益法，报酬率8%（1.5%+6.5%）。预计分派率 25年为5.76%，24年10-12月为7.94%（年化）。
项目优 势：采用Tier 3+以上等级标准进行 建设，主要大型设备均为全球头部设备供应商的旗舰机型，具有进化和改造潜力，可改造为液冷智算中心。
底层资产
经营（收入分析）
底 层资 产每年约5亿营收，3亿EBITDA。
项目签约率100%，上架率95%-99%， 托管服务率收缴率100%。 截止到估值时点2024年930，实际上架机柜5844个。
功率7.04kw普通机柜： 合约单价7,547元/月，折合每kw约1,072元/月。机柜总数5794个，24年930实际上架5745个，每年托管费收入5.2亿元。
功率16.5kw高功率机柜： 合约单价18,962元/月，折合每kw约1,149元/月。 机柜总数100个， 24年930实际上架99个，每年托管费收入0.225亿元。
功率30.36kw超高功率机柜： 合约单价27,547元/月，折合每kw约907元/月。 机柜总数3个， 24年930实际上架0个。
底层资产
经营模式
项目属于批发型IDC，现有一个15年长租约。
发行公募REITs之前， 原始权益人润泽已与中国电信北京分公司签订了《IDC合作协议》，终端客户为互联网公司，托管服务期15年， 目前剩余约10年（20200101-20341231），按月收取费用。
客户集中度高，2034年底合同到期节点比较重要。 合同到期后约定如下：机柜单价2035年起开始增长，每5年为一个合同期，5年内不递增，每5年到期后在上一个5年基础上递增5.1%，即(1+1.0%）的5次方。
中国电信北分与终端客户互联网公司签订IDC服务合同。
润泽发展向中国电信北分的终端客户提供恒温恒湿、电力稳定、供水稳定的365*24小时不间断机房环境；中国电信北分提供带宽接入及其他电信增值服务。
底层资产
经营（成本分析）
IDC项目成本的大头是电费，约占营收的40%。
25年及以后成本假设：
运营成本：
电费单价逐年递增0.5%。饱和运营下实际每年总用电量约4亿度，每年电费约2.1亿元， 2022-2023年折合电费单价0.538元-0.54元。项目接入的是国网冀北电力。
其他能源费（首年591万）、人员成本（首年711万），运杂费（首年205万）， 逐年递增1%。
设备设施维修费首年222万。
共用资产使用费，每年129万，包含园区外电、110KV变电站、综合管廊和光纤等共用资产。 此处有个经营bug：项目运营必备的重要资产，均需与润泽大项目共用，技术上无法纳入项目的固定资产范围。
风险缓释措施：已签署《共用资产使用协议》和《光纤专线技术服务协议》，项目每年向润泽支付129万费用，其中95.56万元购买变电站、综合管廊及输变电线路的使用服务，33.85万元购买光纤专线服务。服务期限至2074年5月，与公募REITs产品年限（50年）基本拉齐。
非运营成本：
保险费每3年递增1%。
增值税税率，托管费收入销项税6%，进项税中电费+资本性支出13%，其他能源费3%。
土地使用税8元/㎡/年。
资本性支出：
整个预测期内，资本性支出合计11.72亿，前10年支出预估见下表。
>>>公募REITs架构
>>>财务报表
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