山东
鲁法案例【2025】152
租房过程中
夫妻双方离婚
一方能否强行收回租赁房屋
（图源网络 侵删）
案情简介
赵某于婚前购买房屋两套，并支付购房款。2023年8月，赵某、钱某登记结婚。2024年10月1日，钱某提供结婚证代赵某与甲公司签订《房屋委托合同》，约定租期3年。甲公司于2024年10月向钱某支付两房屋租赁费24200元、物业费1400元。几天后，因赵某与钱某离婚，赵某对《房屋委托合同》不认可，称未授权钱某托管案涉两房屋事宜，并于2024年10月7日收回两房屋，对两房屋换锁。2024年11月，甲公司将赵某和钱某起诉至槐荫法院，要求判令解除《房屋委托合同》，判令二被告向原告返还房租24200元，房租押金1400元及资金占有利息（以25600元为基数，自起诉之日起计算至实际付清之日止，以LPR为利率），支付换锁费用1100元及违约金2200元。
赵某辩称，房屋为自己的婚前财产，钱某在自己不知情的情况下把这两套公寓私自托管给了甲公司，并未给自己转任何费用，要求钱某承担责任。
钱某辩称，自己是在赵某的催促下，把两套公寓托管给了甲公司。房屋即使是婚前购买，自己收取租金也是正当的，属于夫妻共同财产，要求继续履行合同。
法院审理
法官经审理认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于钱某代赵某与甲公司签订《房屋委托合同》的效力问题，钱某主张系赵某授权其将案涉两房屋托管，但从双方的微信聊天记录中可见，赵某对托管的意思表示并不明确，且钱某在签订合同时亦未提供书面授权。而基于钱某、赵某为夫妻的特殊身份关系，虽赵某未明确授权钱某将案涉两房屋租赁给甲公司，但钱某在签订合同时，提供结婚证、房屋信息及钥匙，甲公司有理由相信钱某有代理权，钱某的行为构成表见代理，《房屋委托合同》有效，双方均应按合同约定履行义务，甲公司向钱某支付了房屋租金和物业费，钱某亦向甲公司交付了房屋。而赵某于2024年10月7日收回两房屋，致使合同目的无法实现。赵某、钱某虽在庭审中均表示同意继续履行合同，但并未在收回案涉两房屋后再次交付给甲公司，甲公司在此情况下要求解除合同，符合合同约定及法律规定，双方签订的《房屋租赁合同》于2024年10月7日解除。关于甲公司要求退还租赁费24200元、物业费1400元的主张，于法有据、于理不悖，应予以支持，因钱某的表见代理行为，对赵某产生法律效果，钱某、赵某应对甲公司所支付的租赁费、物业费共同承担退款责任。
甲公司主张的违约金，因双方合同约定“租赁期内，如因甲方原因需要解除本合同，属甲方违约”，而双方的租赁期为“2024年10月20日至2027年10月19日”，赵某于2024年10月7日即收回房屋，并未在租赁期内，甲公司要求被告承担违约金无合同依据，法院不予支持。但因被告未将租赁费及物业费退还给甲公司，确给甲公司造成经济损失，故其主张的利息，予以支持。甲公司要求被告承担换锁的费用1100元，因其提交的证据无法证明系换案涉两房屋的锁产生的费用，又因甲公司确因换锁有所花费，法院酌定钱某、赵某支付甲公司换锁费用200元。
综上，法院判决《房屋委托合同》解除，赵某、钱某退还甲公司租赁费24200元、物业费1400元，赵某、钱某向甲公司支付利息、换锁费200元，驳回甲公司的其他诉讼请求。该判决现已生效。
法官说法
表见代理是指行为人虽无代理权，但相对人有理由相信其有代理权，代理行为有效。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。在房屋租赁等民事活动中，夫妻等特殊身份关系易引发表见代理争议。合同双方应谨慎审查代理权，避免纠纷。若一方违约致合同解除，应依法承担相应责任，保障对方合法权益。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
《中华人民共和国民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
《中华人民共和国民法典》第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
来源：山东高法、济南市槐荫区法院
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