一年还了200亿债务，金地集团还面临哪些问题？

一年偿还200亿债务，金地集团似乎从债务的泥潭中成功脱身。

3月24日，金地集团发布全年业绩报告。该报告显示，2024年全年，金地集团按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务。

01

偿还债务 净负债率降低至49.1%

2024年偿还债务主要为9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS（证券化融资工具）到期，涉及到期规模约180亿元，偿付压力主要集中在2024年上半年，共有本金91亿元的债券到期。

偿还完后，截止到2024年末，金地集团有息债务余额共735亿元，报告期内有息债务余额同比减少20.01%。有息负债中，有超96%为银行借款，债务融资加权平均成本为4.05%，较上一年度下降31个BP。

截至报告期末，金地集团资产负债率为64.8%，扣除合同负债后的资产负债率为59.7%，较上年降低1.6个百分点。目前金地集团净负债率为49.1%。从房地产行业操盘一罐逻辑来看，企业的负债率处于40%-60%之间，被视为能够平衡企业债务风险和精英效益的较优区间。

目前金地集团合并口径存续的公司信用类债券中，债券余额5.19亿元，无企业债券余额，非金融企业债务融资工具余额22亿元，且共有5.59亿元信用类债券将在2025年 4至12月内到期或回售偿付。其中一笔中期票据“20金地MTN001B”将于4月3日进行本息兑付，债券余额为5亿元，本期应偿付本息金额合计约51775万元。相对来讲，目前金地集团债务压力已大幅减轻。

一年时间内偿还200亿元债务，充分利用债务杠杆优化资本结构，将债务水平调至较优区间，在动荡不断的市场背景下，金地集团在资本市场守住信用，避免危机出现。但受限于当前房地产行业现状，从经营端口的数据来看，金地集团在短时间内还面临着较大压力和挑战。

02

全年营收下降23.22%净利润下跌788.54%

本次公布的业绩报告数据中还对金地集团全年营收情况进行披露。报告显示，期内金地集团实现营业收入753.44亿元，同比下降23.22%；归属于母公司所有者的净利润为-61.15 亿元，同比下降788.54%，基本每股收益亏损1.35元。

从不同季度来看，金地集团的总营收数据呈正增加的还是2023年中报，这之后的营收数据全部为负数。尤其是进入到2024年开始，降幅比越来越大，一季度降幅超过50%，到2024年年中，降幅达到42.67%。

从业绩版图来看，目前金地集团在华东区域的营收最高，全年实现收入超过201亿元，同比下降约50%；其次为北方区域，全年营收约188.87亿元，同比下降21.3%；华南和东南区域分别实现收入136.56亿元、99.52亿元，同比分别减少8.3%、2.69%；中西部区域实现收入94.37亿元，同比增加11.84%。

在报告中，对于净利润的下滑，金地集团解释称，“主要原因是近年公司销售规模下降，2024年度开发业务结转规模和结算毛利率下降；公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，加大去化力度，基于谨慎性原则对部分资产计提减值”。

在住宅开发销售业务方面，2024年全年，金地集团实现签约面积471.4万平方米，同比下降46.25%；实现签约金额685.1亿元，同比下降55.39%。

03

调整策略自救 2025年重启拿地

降低负债率让企业进入相对安全的经营状态，但从营收数据来看，压力和风险依然巨大，在大势面前，如何能更好的自保，完成真正的经营自救。金地实际上也在作出一些努力。

2024年上半年，金地集团处置了西安西沣路旧改项目DK2-1一级土地整理地块，退出绍兴都会云上项目股权等，以及深圳环湾城项目股权转让，回笼资金超40亿元。

在投资拿地方面，金地集团暂停拿地动作，缩减新开工面积至59万平方米，同比降低67%，并通过经营性物业抵押融资补充流动性。

2024年，金地暂停新增土储、加速存货去化、计提资产减值等，通过牺牲规模和利润为代价，降低集团债务风险。

在开发业务方面，金地扩大代建业务规模，截止到2024年，金地集团已在全国布局超60个城市的代建业务，累计签约管理面积约3831万方。

物业服务方面，金地集团的智慧服务在管面积增加至2.52亿平方米。截止到报告期末，金地集团的总土地储备2916 万平米，权益比例42%，其中一二线城市占比77%。

随着债务压力的纾解，2025年金地集团重启前端投资。1月和2月，金地集团分别在杭州临平老区与上海松江方松各获取一宗宅地，合计全口径金额10 亿元，权益比例26%。据年报披露，2025年金地集团计划新开工面积127万平方米，同比将增加25.7%。

扛过债务风险，如今再次重启投资计划。如何在房地产调整周期，在经营层面换来突破，是当下金地集团急需研究的课题。

04

轻装上阵 或许有一些机会

文轩智库专家、上海易居房地产研究院副院长严跃进分析当前金地的现状认为，金地一直是比较稳健的企业，去年有所波动，客观讲市场的调整对企业肯定会有影响，只不过它的影响慢了一点。

去年金地集中还债，降低负债率，实际上在处理债务危机方面，是有优势的，前几年也有处置债务比较成熟的案例。也有很好的资金支持，如融资白名单、融资协调机制等等，从这个角度来看，对金地更好地走出债务压力，进一步稳向发展具有积极作用。今年金地重新再拿地，积极寻找优质项目，和处理债务杠杆做好配合，使企业轻装上阵，今年或许能够有一些机会。