恶性通胀和资产泡沫时代就是高杠杆购买上海周边附属城市的住房

恶性通胀和资产泡沫时代最好的应对之策就是高杠杆购买上海周边附属城市的住房

在“丁彦皓聊投资”公益直播中的演讲

文\丁彦皓-可信财商

一、当前包括中美在内的全球各国各自的经济现实决定，必须尽快推行降息、降准以及加大M2的投放等货币宽松政策，化解当前全球各国所面临的问题，最终全球各国的货币宽松形成迭代效应，呈指数级的放大了恶性通胀与资产泡沫

2025年是全球货币政策的转折年，尤其美国、中国、欧盟以及其他国家会同频货币宽松，形成叠加效应，最终必然会形成恶性通胀与资产泡沫

人类经济发展至今，已经深陷无底线货币宽松与债务堆砌的虚假繁荣不可自拔，目前根本未找到任何可替代的经济政策，可以肯定的这一发展模式还将延续数十年，最终导致持续的恶性通胀与资产泡沫

自2008年次贷危机之后，中国的货币政策一直在刻意与美国形成错开与对冲，以免叠加形成恶性通胀与资产泡沫，扰乱中国社会的市场资源配置与财富再分配，拉大贫富差距

但是，当前包括中美在内的全球各国各自的经济现实决定，必须尽快推行降息、降准以及加大M2的投放等货币宽松政策，化解当前全球各国所面临的问题，最终全球各国的货币宽松形成叠加效应，呈指数级的放大了恶性通胀与资产泡沫

二、2025年中国必然会推行极度宽松的货币政策，最终必然形成恶性通胀与资产泡沫，尤其是推动基本面持续提升地区的房价上涨

对中国经济而言，目前急需解决三点，即

1、 化债，预估地方政府与开发商前期总共积累了200万亿的债务，而这一债务规模早已超出地方政府与开发商的偿还能力上限，急需中央通过货币宽松，人为推高房价，最终让150万亿的社会存款高位接盘地方政府与开发商前期积累的这200万亿债务

2、 通过货币宽松人为推高房价来扩张社会资产负债表，鼓励社会扩大消费，推动产业升级转型与夯实内循环

3、 释放土地财政的经济推动力，使地方政府有实力引领经济的发展，逆转经济的下行态势

所有的一切都急需实施宽松的货币政策，人为推高房价

这一轮经济周期受新冠疫情、俄乌冲突等诸多非经济因素影响而人为拉长，导致各国急需宽松的货币政策推动经济走出低谷进入上行期，尤其中国与美国

在2024年的中央政治局会议与2025年的政府工作报告中，多次强调实施适度宽松的货币政策，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，适时降准降息，保持流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配

尤其提到居民消费价格涨幅约2%左右，而2024年仅为0.2%，一年内CPI翻十倍，需要极度货币宽松，通货膨胀就是货币现象，这就意味着，2025年中国必然会推行极度宽松的货币政策

之所以这一轮的货币宽松远超2008年的主要原因有三，即

1、 目前中国已经取消外汇强制结售汇，允许民间持有外汇，经常项目盈余结售导致的M2投放有限，自然央行会推行远低于2008年的基准利率与扩大M2的投放

2、 当前中国经济的规模已经无法与2008年同日而语，2008年中国的GDP仅为32.43万亿，但是2024年高达134.91万亿人民币，2008年的GDP还不及2024年的一个零头，自然能承接更多的增量M2投放

3、 2008年，全球陷入次贷危机，中国的外贸出口受阻，冲击中国经济的发展，而2025年，中国面临欧美集体对华贸易制裁、供应链重构以及中美关系变质等系列负面冲击，急需扩大内需与启动内循环

央行推行史上最宽松的货币政策必然形成恶性通胀与资产泡沫，尤其是推动基本面持续提升地区的房价上涨

三、房地产是天然的货币载体，只要央行持续货币宽松，向市场注入低成本的增量货币，低估的优质房产价格必然以远超货币投放的增幅大幅上涨

其实，自布雷顿森林体系解体以来，全球经济发展就陷入增量货币投放形成的恶性通胀与资产泡沫困境中无法自拔，这一发展模式产生三大结果，即

1、 虽然更多是虚假繁荣，但是也确实能够在一定范畴内产生增量

2、 通货膨胀持续透支货币的购买力，挤压以薪酬为生中低收入群体的生存空间

3、 资产泡沫让社会财富再分配，让拥有股票、房产等资产的财富阶层持续抢夺“无产者”或者持有垃圾资产阶层的财富，最终拉大了不同收入群体、国家与地区间的贫富差距

产生资产泡沫与通货膨胀是一个共同的逻辑，货币现象

即只要央行持续向市场注入增量货币，市场必然呈现“水涨船高”的态势，但是增量货币不会在各种资产间平均分配，而是更倾向流入低估的优质资产，尤其是房地产

房地产是天然的货币载体，只要央行持续货币宽松，向市场注入低成本的增量货币，低估的优质房产价格必然以远超货币投放的增幅大幅上涨

这是在当前全球经济体中，凡是政治稳定与货币独立地区核心城市的房价持续上涨的关键

四、中央、央行、地方政府以及财富阶层共同期望房价的上涨，最终必然形成资产泡沫

城市土地国有化的显示决定，中国社会能够通过土地财政与高房价将“有钱人”的财富收归政府所有，使政府有实力培育产业、完善基础设施建设以及发展福利，尤其能够通过高价变现有限的土地，获取更多的土地财政收入，缓解地方政府的债务压力

这就意味着，在中国，房价上涨是能够满足地方政府、房地产产业链以及购房者等多方的共同利益，虽然购房者向地方政府支付了高额的土地出让金，但是只要房价持续上涨，高价购房者依然收益可观，只是苦了持有垃圾资产，甚至毫无资产的低收入群体

房地产是所有产业中产业链最长，带动效应最强的行业，是经济的支柱产业，只要房地产持续高速发展，经济自然会呈指数级放大的态势高速发展，尤其目前中国的房地产市场依然具有极大地增长空间

在这一背景下，中央、央行、地方政府以及财富阶层共同期望房价的上涨，最终必然形成资产泡沫

五、房价上涨能够实现社会财富的存量再分配

基于投资的视角，获利主要有两个方式，即

1、 存量财富再分配

2、 创造增量

其实，存量财富再分配赚钱的速度最快，而获取存量财富零和分配有两种方式，即

1、 赌博，当然这违背法律，断然不可取

2、资产泡沫，通过低估优质资产的资产泡沫将“穷人”的财富占为己有

目前全球通用的通过资产泡沫实现社会财富再分配的途径主要有三，即

1、 房地产

2、 股票

3、 期货

尤其是房地产和股市，国家经济的现实特征决定中国主要基于房地产，美国是股市

其实，资产泡沫是价格与内在价值对比的产物，中国产业升级转型超预期的现实决定即使一段时间内房价远高于内在价值，形成泡沫，但是只要通过人为维持市场的稳定，形成有价无市的态势，持续一段时间后，产业升级转型超预期所产生的高附加值必然化解高房价与内在价值之间的“泡沫”

也就是说，中国根本不会形成资产泡沫导致的金融风险，最多只是一段时间内的有限回调

这就意味着，在央行即将推出史上最宽松的货币政策，推高资产价格之际，提前购入低估的优质房产能够实现财富的再分配，形成对持有垃圾资产或无产者的财富“掠夺”

六、应对通胀最好的方式就是以低于通胀率的利率向银行借钱，最佳选择就是30年期的住房按揭贷款

由于政府急需推高房价，故推出史上利率最低的贷款政策，但是宽松的货币政策必然会形成恶性通胀

目前房贷利率约为3.0%，已创史上最低值，但是预估2025年还将下降两次，各25BP，共计50BP，直至房贷利率跌至2.5以下，另外，这一轮房贷利率应该会降至1.5%至1.8%之间，成为史上最宽松的货币政策，宽松的货币政策必然产生通货膨胀

图 历年房贷利率示意图

应对通胀最好的方式就是以低于通胀率的利率向银行借钱，理论上，房贷是所有贷款利率中最低的，房贷利率与通货膨胀之差再乘以房贷总额就是每年政府给购房者的让利，也是合法“抢银行”所得

另外，恶性通胀时代，房租必然水涨船高，但是按揭贷款却因5年期LPR的下降而下降，这就意味着，在某一范围内的房价与具有特定价值的楼盘能够实现房租覆盖房贷的可能

叠加当前的低首付政策，导致很多购房者只需交付低首付与认点贷款，通过房租覆盖按揭贷款，最终零成本坐享房价上涨的巨额收益

但是，前提必须基于两点，即

1、 房价足够低

2、 所购住房要具有特殊的价值，能够收取高于当地均值的租金，诸如新房子有限，且周边未有老房子与紧邻学校等

由此得知，在恶性通胀和资产泡沫时代最好的应对之策就是高杠杆购买上海周边附属城市的住房，本文推荐湖州与张江长三角科技城

七、湖州房地产市场的投资价值与逻辑

2005年，领导响应科学发展观，在湖州安吉余村提出著名的“两山理论”，即“青山绿水就是金山银山”，自此生态环保成了中国经济与社会发展的底线，使任何团体和个人绝对不能触碰的底线

生态与经济两手都要抓，在全力发展生态的基础上，领导又多次提出“一定要把南太湖建设好”，尤其几乎每两年亲自实地考察，检查作业，督促当地政府全力以赴，操碎了心

在这一背景下，最近几年湖州以肉眼可见的速度在持续崛起，经济增长处于浙江首位，人口持续大幅净流入，大幅缩小与周边各发达城市的距离，无形中成了上海、杭州、南京、合肥、无锡以及苏州的中心与交通枢纽

同时开建十几条高铁、城际高铁、高速公路以及轻轨，大力打造“轨道上的湖州”大战略，“要致富，先修路”，这是经济发展的前提

湖州作为长三角的中心城市，只有大规模的发展交通，降低物流成本，各城市的产业、人才、资本与资源才会循着低成本的路径流向湖州，形成增量，推高房价

另外，这一轮房地产回调几乎对湖州的房地产市场重新洗牌，所有的开发商都处于崩盘的边缘，为了输血、活命都在打折甩，其实，这恰恰是个“打劫”的超级机会，妥妥的白菜价

理论上，湖州目前的房贷首付需要15%，但是开发商会垫部分首付，买房只需5万块钱的首付款，利率3.0%，在即将来临的全球史上最大的恶性通胀和资产泡沫背景下，现在高杠杆买房几乎是“抢银行”，这才是妥妥的国家发钱，而非对股市不切实际的幻想

当时，必须拘泥于长三角与珠三角，在我看来，上海以西、无锡以东，苏州以南与杭州以北这块地就是黄金铺成的，未来500年世界的中心，能抢一块算一块

这几年在领导的持续督促和市场演变下，湖州大兴土木、产业兴旺、极速发展，GDP增长率处于长三角的前列，同时修建四条轻轨与一条城际高铁

图 通苏沪城际高铁示意图

湖杭高速已开通，12月底，沪苏湖高铁开通，彻底打通湖州直达上海的通道，通苏沪城际高铁正在修建，太湖通道已提上日程

图 沪苏湖高铁示意图

城际高铁的大面积开通必然颠覆已有的房地产模式，将城市的物理空间无限放大，且极其便捷资源的流动

上海、苏州、无锡与杭州的产业、资源、资本与人才会持续涌向价值洼地湖州，理论上湖州会迎来新一轮的发展，基本面持续提升，具有极佳的投资价值

目前长三角的经济已经妥妥的进入发达国家行列，人类努力的终极目标就是“为了活得更好、更久”

在满足住房的基本需求之后，财富阶层必然追求生态、智慧产业支撑的高品质住宿，湖州有山有水的自然环境与高科技支撑的智慧型基础设施必然会成为下一轮财富阶层所追求的生活方式

中央大力支持与长三角经济红利的持续外溢，必然会推动湖州的发展，湖州的高品质生态与住房将会成为财富阶层的首选

目前房价白菜价的现实，叠加这一轮房地产上行周期，怎么都赚钱，毕竟就是一万多块钱一平米，在目前全球集体货币宽松的共振效应下，房价被严重低估，怎么都赚钱，并且是动辄上百万的收益

房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2025年

只需10万首付，就可以让子女在湖州获得一席之地，直接决定家族的未来

凡是在本文作者丁彦皓推荐的湖州楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减10000元

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教