市区头部学区房价暴跌！市民呼吁救市！你怎么看？

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每年的3月份，市区头部学区房总是市场的热点。但今年的市场，一则市民呼吁政府救市的话题，再次让头部学区房成为市场关注的焦点。

最近，一位市民在问政平台上发出了“挽救学区房”的呼吁，这位自称“关心本市经济发展和教育公平”的市民，有哪些论点和建议，我们一起来看看。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

这位热心市民认为，近年南浦实验中学春晖校区学区房市场，出现断崖式下跌，成交价缩水约65%（部分房源单价跌破1.5万元/㎡），关键问题在于自2020年开始因其优质的教育资源吸引大量家庭购房，期间学区招生政策还收紧了（2020年后削减4个班级），加剧了“学籍挤兑”问题，导致供需失衡。

这种变化可能会导致4点风险：

• 1. 头部学区房价格崩盘或引发全市房价连锁下跌，拖累整体房产市场。

• 2. 家庭资产贬值抑制消费意愿，影响经济复苏。

• 3. 政策不确定性，削弱年轻家庭定居及生育意愿。

• 4. 教育资源政策动荡或导致人才外流，威胁城市长期竞争力。

就这些问题，这位热心市民也提出了4点建议

• 1. 恢复扩招：利用现有教室与师资资源，扩充学位，缓解供需矛盾。

• 2. 明确学区划分与招生规则，减少频繁调整，建立长期预期。

• 3. 提供购房激励、贷款支持等，防止房价非理性下跌。

• 4. 加强监管与调研，确保政策符合市场规律，避免过度干预引发市场失序。

可以看出，这位市民拳拳之心，情深意切，确实很难得！

针对热心市民的建议，政府的回复也很明确：招生预警公告发了，一年两次，已经提醒到位了。

现在南浦本校和锦江校区是一体化办学，统一管理， （暗示） 大家不要担心。

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那么，这位市民遇到的问题和诉求合理吗？

建议是好的，原则上是对的，情感上是支持的，但实践起来比较困难。

首先，南浦实验学区房暴跌的情况属实，没有半分虚假、夸大。

2021年4月，市场最高峰时，下吕浦海鸥3幢110室，建面约54.72㎡，当时有足足33人报名，竞拍了69轮，最终成交总价约231万元，成交单价约4.22万元/㎡，热度非常高。

然而，这套房源乍一看，价格非常高。但这个价格放在当时的市场上，只能算还行，不算突出，要知道2021年4月时下吕浦学区房的挂牌价已经超过4万,对比一下，就知道法拍房的价格虽然不便宜，但在当时真的不算贵。

那么，如今对应组团的南浦学区房的价格是多少呢？

据温都信息，海鸥组团60㎡以下的最新成交价在67-121万元，成交单价约1.6-2.5万元/㎡；

凤凰组团60㎡以上房源，最新的成交价在115-134万元，成交单价约1.9-2.2万元/㎡。

所以，这位热心市民的紧张情绪，完全可以理解。前后3年时间，房价腰斩，资产大幅贬值超100万，甚至学位还可能保不住，这谁能顶得住。

可以看出，南浦学区房房价暴跌的情况，一方面是房地产市场全面下行，目前除了极个别的豪宅。绝大部分的房源都在跌，全国市场形势也一样，这不单单是南浦学区房的问题；

另一方面南浦学区房确实受到了招生红色预警带来的冲击，影响了大家购房的积极性。

2022年的分流时间为2020年3月20日，2023年的分流时间为2020年4月9日11点12分，2024年的分流时间为2020年10月22日。

这么看来，未来几年内，南浦实验本校的竞争有所缓和，但依旧激烈，只是苦了前些年买进去的业主。现在下场的业主，要提前很多年，提前2-3年怕是不太够，另寻其他学校会是更好的选择。

因此，在市场下行和招生预警政策的共同影响下，南浦学区房的价格一蹶不振。至于两者对于价格影响的权重比，确实难以区分。

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对于存在的问题我们捋清楚之后，再来对照下影响和建议。

首先，南浦学区房价格的暴跌，会影响整体市场吗？显然是不会。

因为温州市区房产市场的整体也有类似的情况，新房二手房跌去30%的小区算少数，跌幅在40-50%的房源已是普遍。当然，南浦学区房65%的跌幅确实比较显眼，但很难让整体市场再跌穿底线了。

现有的环境好像有“说爸爸长得像儿子”的感觉，逻辑有点反了。

其次资产贬值抑制消费意愿，影响经济复苏，说的在理，无法反驳，感同身受。但后续的抑制出生人口意愿，反而是如今的低价、高配学区资源的房源会对出生率有不小的帮助。一旦价格回到高位，出生意愿只会更低。

至于城市吸引力下降的影响，不会太多。因为南浦实验本校作为头部的学区房，更多的是锦上添花的作用，人才来温州，基本的学区需求都会满足的，相关单位会安排调剂。

最后来看下建议。

假设现在，南浦本校不预警了，适龄全员照收，并对未来做好学位数量的预测和提前摸底，家长们的风险是大大降低，学区房的价值也会回升，市场热情也会高涨。

但压力就会全部给到教育局、学校等相关单位了，风险转嫁极有可能会冲击该学校的口碑，毕竟培养老师也不是一朝一夕能搞定的。现在关键的问题，在于南浦实验本校的分流情况，学校的品质，大家依旧认可，头部学校的位置也是相当稳固。

可是，如果相关单位只收获了名声、额外预算支出和一堆待商讨的事宜，吃力并不一定讨好的事，很难推进。

还有提供市场激励，刺激大家的购房热情的建议。想法很好，这条非常赞同。但至今相关只有0.6%的购房补贴，目前都没了。大手笔的刺激政策迫于多方面的压力，温州几乎不可能实现。

当然，从理性的角度来看，这位家长的困境和诉求几乎没有可实施路径，只能熬，等待新一轮的经济和市场复苏，以及学校招生预警的放松。

哪怕相关单位真的下场救了南浦学区房，那么其他跌幅较大的新房、二手房、学区房小区怎么办？救不救？这个口子一旦开了，就如洪水开闸，一发不可收拾。

如今，通过几年的市场调整，现在可以看出，南浦实验本校的学区价值目前基本已没有，只剩房产本身的价值。

这也说明了之前的学区红色预警目的已经达到了。但一件事情发展总有临界点，一旦学位需求和市场供应处于同一水平线，临界点就会应声到来，市场转向就会出现。

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