物业维艰 | 绿城服务设立相似的目标

观点网 3月24日，绿城服务召开了2024年度业绩发布会，出席会议的管理层既有为人所熟知的董事会主席杨掌法、行政总裁金科丽，还有在一个月前才接过首席财务官职位的“新面孔”张玲波。

据与会投资者转述，在关于对行业展望的必答题，杨掌法认为，今年的政策为物业行业存量市场的发展带来了新的机遇，不管是从国家还是各地方政府的层面出发，对物业服务的支持力度都会进一步地加大。

与此同时，他还指出，在需求层面，业主越来越希望能够享受到美好生活，而服务是通向美好生活的唯一途径，因此行业需求量也在不断地扩大。

只是，从公司2024年的表现来看，乐观的态度背后亦潜藏着隐忧。

与过往一样，公司管理层在今年的业绩会上也对各项指标设立了目标，但有不少都与去年一样，比如市拓年饱和营收不低于40亿元。

目标实现背后的颓势

在2023年的业绩发布会上，金科丽曾提出，2024年要保持核心经营利润增速高于规模增长，其中核心经营利润的增速不低于15%，规模的增速不低于10%。从结果来看，绿城服务实现了这一目标。

在召开发布会前的一个工作日，绿城服务披露了公司2024年度业绩公告。

数据显示，绿城服务2024年的核心经营利润为15.88亿元，较2023年全年12.96亿元增长22.5%，超过去年立下的15%最低目标；与此同时，公司录得年内利润约8.67亿元，同比增长21.12%；其中权益股东应占利润为7.85亿元，较2023年全年的6.05亿元增长29.7%。

不过，虽然绿城服务年内取得了不错的利润表现，但公司营收却开始显现出颓势。2024，公司实现全年收入为185.28亿元，与2023年的173.93亿元相比增长仅有6.5%。

图片来源：企业公告、观点指数整理

从数据来看，绿城服务营收增速自2021年后就开始逐渐下降，2024年更是跌至个位数，为近年来最低增速。若保持这一趋势，公司明年有可能会出现首次负增长。

按板块来分析，物业服务是绿城服务的营收大头，年内收入达124.01亿元，占集团整体收入的66.9%，相较于2023年全年111.02亿元，增长11.7%；园区服务收入33.73亿元，占集团整体收入的18.2%，同比下降5.5%；咨询服务收入24.12亿元，占比13.0%，同比增长5.1%；科技服务收入3.41亿元，占比1.9%，同比下降20.3%。

毛利率方面，绿城服务近两年的毛利率得到了轻微的改善，2024年录得同比上升0.5个百分点至17.3%，只不过，该水平仍低于行业平均。根据观点指数数据，64家上市物企2024上半年的毛利率均值为23.41%。

图片来源：企业公告、观点指数整理

从分部来看，占营收大头的物业服务反倒是拖累公司毛利率水平的重要因素，而其他业务虽然是撑起公司毛利率的重要分部，但这些年来均录得了不同程度的下滑，咨询服务和园区服务在当中尤为明显。

截至年末，绿城服务的在管面积为5.09亿平方米，同比增长13.5%，净增加6060万平方米；在管项目3554个，覆盖了全国31个省、直辖市和自治区202个城市。

不过，在管面积的增长却有“吃老本”的嫌疑。

作为未来在管面积的主要来源，绿城服务近些年的储备面积规模持续在下降，2021-2024年末分别为3.48亿平方米、3.79亿平方米、3.72亿平方米、3.57亿平方米。

绿城服务在年报中指出减少是因为受房地产市场环境影响，公司审慎开展增量市场的拓展，侧重于优质的存量市场拓展，同时主动退出了部分非核心城市及存在交付风险的储备项目，以尽力减少后续可能出现的项目交付风险。

与此同时，公司这些年新拓年饱和营收规模也在下降，2021-2024年分别为45.12亿元、45.84亿元、43.21亿元、37.73亿元。

对于未来策略，金科丽表示，2025年公司将以深化改革、全面执行为总纲，聚焦战略落地、精益运营、系统跃迁三大主线，不断实现从组织变革驱动向服务创新驱动转变。

在给出的具体指标方面，绿城服务2025年的核心经营利润增速要不低于15%，毛利率提升大于0.5个百分点，管费下降大于0.5个百分点，经营性净现流覆盖净利润1倍以上，市拓年饱和营收不低于40亿元。

今年设定的目标基本与上年的相一致。

实现“新”目标的方式

据参会投资者转述，在设下一系列未来指标之后，金科丽也提出了相应的举措，其中包括通过明确不同周期、不同客户、不同账龄的回款策略，实现应收款的有效管控。

数据显示，2024年绿城服务的贸易应收款项高达53.80亿元，较上年同期的46.54亿元增加约7.26亿元，增幅达15.60%，远高于6.5%的营收增速。

对此，张玲波坦言：“这个离我们自己要求的结果是有差距的，我们希望控制的结果是应收款的增速小于营收的增速。”他还表示，公司在2025年还有非常大的提升空间。

据称，张玲波指出应收账款增加的原因主要包括三个方面：一是公司在管项目的增长；二是结构的的改变，公司非住业态的在管面积规模越来越大，2024年达1.06亿平方米，增加了17%，而非住业态的缴费周期相比于住宅业态会更长；

三是自身的原因，“其实在业主的满意度上，包括自身的管控力度上，我们认为还是可以做继续地加强。”

年内，绿城服务对应收账款合计计提减值5.37亿元，同比增长约37.85%；期末公司应收账款余额为48.43亿元，同比增长13.56%。

按账龄来分析，一年内占比61.61%，一至两年占比20.54%，短期账款占比较高。但剩余17.85%的应收款项账龄均在两年以上，该部分规模高达8.65亿元，在未来有较高的计提减值风险。从来源看，其中来自C端的应收账款余额占比约51%，B端占比约43%，G端占比6%，客户结构与上一年度整体保持稳定。

与此同时，应收账款余额的大幅提升也为绿城服务带来了2.41亿元的金融工具预期信贷损失，该部分去年损失为2.02亿元，亏损同比扩大19.3%。

针对于应收账款的收缴，张玲波表示公司已采取了各项措施，希望在2025年不仅仅实现对应收款余额的控制，综合回缴率也能在2024年的基础上提升一个点以上。

据了解，绿城服务管理层并未透露公司2024年的回款率，只表示与2023年基本持平。

与此同时，在历时三年，通过三轮递进式改革完成组织能力重构之后，绿城服务方面提出了区域组织变革的2.0版本。

杨掌法指出，2024年底，公司再一次提出了符合未来3年发展的组织变革。据其介绍，新一轮改革将会更加地扁平高效，重点围绕着以项目的精细化模型、以单体的项目经营运营夯实服务基底，以绿洲项目群规模集合释放地区的效能，职能系统建强机制垂直穿透赋能为核心路径，实现服务的标准化复制力、资源的节约力和战略支撑力，进行第二轮的变革和跃升。

杨掌法还提到，要将物业以及生活服务和城市服务全面融合，并指出公司已在2024年度推出了物业＋专业公司的联动拓展。

在他看来，这是“提高营收、提高利润很好的一个方法，也是我们这么多年来坚持由物业服务向生活服务转型所取得的阶段性成果。”

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