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房价特价信息丨详细解答丨在售户型图丨项目介绍丨在售房源丨周边配套】
利天瓒：备案名（潮起公馆），地处：鼓楼区六一中路东侧海潮东路北侧。
项目占地15亩，规划三栋32层的高层住宅，主打143、175、215，精装大平层，合计186套，主力户型是143平，占比67%。
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02
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楼盘土拍
2024年7月1日，保利以底价7.87亿拿下宗地2024-24号，楼面价25764元/平，土地面积：15.27亩， 容积率：3.0，限高100米。
保利天瓒地块大约只有15.27亩，是典型袖珍地块，总共是规划3栋楼186套。这种项目优点在于，基本是主城核心区中腾挪而出的小地块，主城价值背书，生活配套齐备、市井烟火气浓厚。户数较少，物业管理更精准周到；劣势则是，自身社区的配套偏弱，受限于物理范围，注定不大可能像大社区那样有豪宅专属配套，居住体验感较弱，很多社交功能无法满足，加上周边环境，对业主来说会有鹤立鸡群的感受。
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分析：去年第二场土拍，省机械研究院旧改的地块上架，其中一幅安置，一幅纯商，最终鼓楼的纯商地块被保利以底价拿下。
相比于2023年底到2024年初的那两场鼓台土拍，这一次的热度下降不少，这也导致楼面价没有被抬高。
目前回头看，这幅地块也因为上市节点，反而优势比瑞云、芝兰月华等来的性价比更高。
当然这一幅地块，也是保建国三家房企在福州土拍的最后一次拿地，此后大半年时间，它们都消失了。
从地块属性来看，容积率3.0，限高100米，指标比较一般，地块偏狭长。
从最终布局来看，三栋都是32层高层住宅，完全顶着指标排，采取错开的三栋，看上去拉开间距，实际是中轴线的房源采光都有问题。
对于楼面价2.57W，相比于前2场鼓台的楼面价
1、建发瑞云：容积率2，楼面价28734
2、建发灏云：容积率3，楼面价26592
3、绿城芝蘭月华：容积率2.51，楼面价27712
4、保利屏西：容积率2.67，楼面价28677
5、建发紫宸：容积率2.5，楼面价38523
可以说地块的楼面价优势还算可以，比周边地块都便宜2-3K，不过空间也不算太大。
目前项目给出的定位，宣称所谓豪宅，不过从产品段定位来看，主力是143平，只能说项目在改善盘里面都不够纯粹，只能算刚改左右。
当然可能这样的定位，也是房企为了更好迎合地缘需求。
综上，地块指标相对一般，不过楼面价有小幅优势，产品段定位也算匹配客源，不过目前周边竞品过多。
03
PART
户型情况
143平：四房两厅两卫，位于2号楼东端，做观景设计，L型的大玻璃，不过还是有一个承重柱，稍显遗憾。
户型和屏西的143非常类似，不过得房率不如屏西，厨房和餐厅空间略局促，除了主卧外，其他三房空间都略显一般，客厅的采光会被南侧卧室遮挡。
此外，项目南北两个房间也设计L型的落地窗，窗墙比越来越高，算是目前新盘市场的一个主要方向。
143平：四房两厅两卫，位于三栋楼的西端，占比一半的产品，非常主流的布局，大面宽横厅设计，亮点是主卧做了L型大玻璃。
缺点在于南北不够通透，没有生活阳台可规划，极限面宽下，进深略显不足，常见问题就是1.8床可能摆不下，沙发只能买个极限3人位。
175平：四房两厅三卫，四开间朝南的大面宽布局，非常主流，其中右侧套卫是暗卫，这个户型的通病，餐厅+厨房做开放设计，如果隔断，空间感会降低不少，亮点还是主卧的L型大玻璃。
215平：五房两厅三卫，和屏西的188、240类似，客餐厅做L型转角，不过承重墙更多，在面积上，主卧给出最大的空间设计,其他4房稍显一般，从户型来看，承重墙隔断，改造空间也不大。
此外还是存在一个暗卫，生活阳台放在厨房北侧，使用略怪，加上厨房空间在这个面积段也是偏小。
分析：对于保利天瓒的大平层产品，都是2T2定位，没有做到独梯设计，很多人觉得遗憾。
不过项目32层的高层住宅，独梯设计实际体验并不会太好，2T2相对来说出行便利度会更高。
不过对于电梯厅主要还有一点，没有采光，反而这点遗憾更大。
对于项目的得房率可以发现，会低于不少同期产品，主要原因还是高层住宅的消防承重太多，变向压低了得房率。
其中2号楼左右都是143的产品，得房率明显最低。
对于户型设计，基本是套了屏西的模板，只能说整体来说中规中矩，保利前几年最大特色是得房率，户型够卷，不过目前的市场这个优势也不明显了。
04
PART
区位情况
项目位于鼓楼区，与王庄一河之隔，距离地铁2号线900米，F1快线500米，算不上纯粹的地铁房，距离世欧广场600米，购物休闲尚可，鼓楼的学区，周边是闽附没有太多价值。
此外就是项目宣称的河景资源，东侧晋安河，对于视野的体验算不错。
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