京沪楼市又爆了，然而真相很残酷！

　　周末，在普通人忙着踏青赏花的时候，北京上海的有钱人们远没有这么悠闲。

　　在上海，315位身家上亿的购房者聚集在金陵华庭的选房现场，作为今年上海首个入市的顶豪项目，单价高达18.9万元/㎡,。

　　然而，现场呈现的却是“僧多肉少”，158套套均总价接近6000万元的豪宅很快被认购一空。

　　是的，你永远不知道上海到底有多少超级富豪。

　　而在前一天，位于北京海淀的和樾望雲刚刚打出了1分钟销售85亿+的海报。这个单价同样破10万元/㎡的豪宅据说吸引超过4000组客户到访。

　　而在和樾望雲不远处的和樾玉鳴，似乎就稍显低调了，据说1分钟只卖了67亿元。

　　嗯，记得以前豪宅都是按天卖，现在就厉害了，你得按分钟卖！

　　如此算来，作为和樾望雲和和樾玉鳴两大豪宅的开发商，越秀在北京用2分钟就创造了152亿元的销售额。

　　听着就刺激！

　　对于普通购房者而言，似乎也更焦虑了。

　　01

　　当然，让很多购房者焦虑的不止有新房。

　　事实上，包括上海、杭州、南京等核心城市的二手房市场成交量已经放量上涨了有一阵子了。

　　比如在上海，周末两天又成交了2645套，3月已经累计成交了21749套，日均成交945套。

　　本以为这些成交量都是以价换量换来的，但官方数据则显示二手住宅成交价格也正在稳步上涨。

　　换句话说，数据上看，地王在频出，豪宅在热销，二手房成交放量，像上海这样的核心城市房地产市场似乎已经在触底反弹了。

　　不仅如此，现在市场已经在酝酿着更大的利好预期，比如上海或出台新一轮的楼市刺激政策，再比如央行表态将适时降准降息。

　　不过，市场真有那么好吗？

　　02

　　事实上，我们抛开面子看里子，真相可能没那么乐观。

　　比如地王频出，表面看起来的确是热闹非凡，但地王热销的背后其实是“大地主”超强的操盘能力。

　　不妨再看一组数据：

　　2022年上海土地出让金收入是2840亿元；

　　2023年上海土地出让金收入是2200亿元；

　　2024年上海土地出让金收入是1380亿元。

　　是的，去年上海看似地王频出，但年终一盘点，土地出让金收入居然仅有前年的一半，土地出让面积更是仅有前年的32%。

　　上海为了烘托土拍市场，不仅仅是在制造土地的稀缺性，也在不断优化调整那些地块的出让指标。

　　比如调低一些出让地块的容积率，比如取消了新房联动价。

　　当然，政府也在拿出比以往更好的珍藏地块，去年黄埔、徐汇、杨浦、静安、虹口几乎都拿出来了压箱底的地块进行出让。

　　此外，土拍最大的变化还是政府调整了土拍的规则，取消了土地最高限价，转而执行“价高者得”，说白了就是鼓励大家一起把地块的价值烘托起来。

　　或许，以上一套组合拳下来，才是地王频出的真相——时代需要地王！

　　03

　　说完了地王的真相，我们再来谈谈二手房与新房市场。

　　二手房成交放量大增，当然是可喜可贺的。但很少有人注意到上海二手房库存量依然非常的庞大。

　　有说18万套，有说20万套，这个绝对数字还是很触目的，尤其是在很多郊区二手房去化周期是超过20个月的。

　　二手房如此，其实新房的真相更残酷。

　　市中心高端豪宅市场的热闹掩盖了外环外改善型和刚需市场的疲软。

　　很多郊区楼盘开盘即打折，甚至要靠各种“优惠组合拳”才能勉强去化，你随便去个郊区在售新房的售楼处就可以很直观感受这种“温差”。

　　是的，豪宅的繁荣，是少数富人的游戏，而更广大购房者的信心，才是楼市真正的基本盘。

　　因此，在炸天团看来，市场的确在回暖，楼市小阳春确定无疑了。但要因此就说楼市已经企稳回暖，恐怕是言之过早。

　　有没有想过，

　　我们经济基本面真的已经彻底好转了吗？

　　我们的实体经济真的企稳回升了吗？

　　我们的快消行业、餐饮行业开始增长了吗？

　　我们的TMT领头羊都在裁员还是在扩张？

　　或者说，我们大多数普通人的收入预期变好了吗？

　　所以，对于眼下的房地产市场而言，可能更要做的是，让政策来的更猛烈些，把回暖的根基筑牢。

　　当然，刺激政策更像是“续命”而非“治本”。

　　这一轮楼市回暖，离不开政策的持续加持，但如果仅仅依赖降准降息、放松限购，市场的复苏终究只是暂时的。

　　购房者真正需要的是安全感，是确定性，而这恰恰是目前市场最缺乏的东西。

　　04

　　楼市的真正出路是什么？

　　如果要真正夯实楼市的企稳回升，靠“短期刺激”是不够的，而是要让购房者愿意买、敢于买。怎么做？炸天团其实是有几点建议的：

　　第一，尽快推出“好房子标准”，提高购房者的置换意愿。

　　中央现在提好房子，说白了，根本目的其实就是调动大家置换新房的积极性。

　　啥是好房子，对应的就是以前的房子还不够好，比如容积率太高了，比如户型采光都太差了，比如社区服务配套都跟不上了，当然还有部长提到更具体的层高问题等等。

　　那么，有关部门其实就要尽快建立一套明确的“好房子”标准，比如户型、采光、物业服务、社区配套等等，让新房标准与此前的房子有个明显的质的区别。

　　好房子是对比出来的，真正的好房子多了，你不用政策也必然会刺激更多人愿意去购买这些好房子。

　　第二，针对二手房市场推出“置换补贴”或“装修补贴”，刺激改善需求入市。

　　很多购房者之所以不换房，是因为旧房难卖、新房太贵。说实话，现阶段，政府在置换环节其实做的有点少。

　　以前为了去库存，可以家电下乡，可以汽车下乡，政府给予大额的补贴，为什么在房屋置换上确要收取大量的交易税费？

　　其实，地方政府完全可以交易税费减免，甚至提供置换房屋的装修补贴，让置换成本降低，市场的流动性就会更强。

　　尤其是推出置换装修补贴，对相关行业的拉动作用完全是可以预期的。

　　第三，推行“新房保险”机制，政府兜底，增强购房者信心。

　　烂尾楼问题始终是市场的一大痛点，让很多人不敢轻易出手。如果政府能设立新房保险机制，比如一旦项目烂尾，政府兜底保障交付，购房者就能放心大胆地买房，而不是一边看着新房价格上涨，一边担心自己的房子能不能顺利交付。

　　说句实在话，现在很多楼盘的烂尾，当地政府其实应该要承担监管责任的：

　　购房者的购房款，楼盘上的预售监管资金可都在政府的监管账户上，出了问题不能把责任都推给了开发商，把代价都扔给了购房者。

　　真的，与其靠“短期刺激”让市场“自嗨”，不如给房地产市场来一次更扎实的改革，让楼市真正稳起来。

　　结语

　　最后，那些所谓豪宅的热销，真不代表整个市场的回暖。

　　眼下的楼市，仍然脆弱，仍然依赖政策输血，仍然让大多数普通购房者焦虑。

　　要让楼市真正企稳，不能只靠一两次降息、一轮刺激，而是要让购房者真正有信心、有意愿去换房、买房。

　　市场期待的，不是短期的繁荣，而是一种长期的确定性。

　　如果能做到这一点，楼市的未来，才真正值得期待。