专业解读此案例：购买公房拆迁后卖家起诉无效，法院驳回案例解读

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一、案件梳理

（一）房屋交易背景与过程

2005 年 10 月 25 日，原告周逸飞与被告林婉莲签订《二手房买卖合同》。合同约定，被告林婉莲购买原告周逸飞拥有使用权的北京市门头沟区一号房屋，交易价格为 23 万元。需要注意的是，此一号房屋原系原告周逸飞承租的公房，其所有权归属于某国有企业（后续以 W 企业代称）。

合同中特别约定，若遇房屋拆迁，被告林婉莲承诺放弃该房屋拆迁的所有权利，包括房屋及附属设施的全部补偿款以及用于安置回迁的2 居室楼房一套等，拆迁中原告周逸飞可获得的所有权利均转由被告林婉莲享有。同时，原告周逸飞需配合被告林婉莲办理更名过户、拆迁、安置等一切工作，相关费用由被告林婉莲自行承担。若拆迁安置房需补交房屋价差，也由被告林婉莲自行按时交纳，相应权利归其所有，由此产生的后果亦由被告林婉莲自行承担。

合同签订后，原告周逸飞依约将一号房屋交付给被告林婉莲，被告林婉莲则向原告周逸飞支付了23 万元购房款。

（二）纠纷产生与解决尝试

2007 年，依据《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》的规定，一号房屋被纳入危旧房改造项目。在拆迁过程中，W 企业作为房屋产权人，放弃了该房屋的产权，并同意所有拆迁利益归承租人（即原告周逸飞）享有。随后，原告周逸飞与 W 企业下属的北京 T 公司（以下简称 T 公司）签订了相关拆迁安置协议。

2007 年 10 月 25 日，T 公司与原告周逸飞签订《回迁安置协议》，协议表明拆迁房屋为一号住房一间，应安置人口为三人，分别是原告周逸飞、其丈夫和女儿。T 公司安置原告周逸飞一套二居室，并给予各项补偿款 32,075 元。2008 年 11 月 14 日，T 公司与原告周逸飞再次签订《安置购房合同》，据此原告周逸飞购买了位于北京市门头沟区 B 号房屋房屋，实际购房金额为 195,807 元。B 号房屋房屋建成并交付后，原告周逸飞按照之前与被告林婉莲的合同约定，将房屋钥匙交付给被告林婉莲，目前该房屋由被告林婉莲使用。

然而，后来原告周逸飞认为自己当初对一号房屋无处分权，且该房屋属于国有资产，其与被告林婉莲之间的买卖行为违反了法律规定，遂向法院提起诉讼，要求确认双方于2005 年 10 月 25 日签订的《二手房买卖合同》无效，并判令被告林婉莲立即返还 B 号房屋房屋。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告周逸飞请求法院确认其与被告林婉莲于2005 年 10 月 25 日签订的《二手房买卖合同》无效。

要求被告林婉莲立即返还坐落于北京市门头沟区B 号房屋房屋。

（二）被告抗辩

被告林婉莲辩称，一号房屋原系W 企业的公房，在拆迁过程中，W 企业放弃产权，此时原告周逸飞便具有了处分权。双方在《二手房买卖合同》中明确约定，一号房屋拆迁所得全部利益都归被告林婉莲所有，原告周逸飞有义务配合办理安置房领取、过户等手续。现在原告周逸飞反悔，违背了诚实信用原则。被告林婉莲认为该房屋买卖合同不存在无效情形，因此不同意原告周逸飞的全部诉讼请求。

（三）争议核心

2005 年 10 月 25 日签订的《二手房买卖合同》是否有效，即合同签订时原告周逸飞对一号房屋的无权处分行为以及后续产权人放弃产权的情况对合同效力的影响。

被告林婉莲是否应将B 号房屋房屋返还给原告周逸飞，这取决于合同的效力认定以及双方履行合同的情况。

三、裁判结果

驳回原告周逸飞的诉讼请求。

四、案件分析

（一）合同效力认定

合同签订时的效力状态：在2005 年原告周逸飞与被告林婉莲订立《二手房买卖合同》时，一号房屋是原告周逸飞承租的公房，原告周逸飞对该房屋并不具备处分权。根据规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以此时合同处于效力待定状态。

产权人放弃产权后的效力转变：2007 年，一号房屋被列入危旧房改造项目，产权人 W 企业在拆迁过程中放弃产权，同意所有拆迁利益由承租人（原告周逸飞）享有。这意味着原告周逸飞对一号房的拆迁利益取得了处分权。而 B 号房屋房屋正是原告周逸飞合法取得的拆迁利益，从整体合同履行过程来看，《二手房买卖合同》的内容并未违反法律、法规的强制性规定，也不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。所以，该合同并非无效合同。

（二）房屋返还问题认定

由于《二手房买卖合同》有效，且原告周逸飞已依照合同约定将B 号房屋房屋交付给被告林婉莲。在此情况下，原告周逸飞要求被告林婉莲返还 B 号房屋房屋缺乏法律依据。因为合同双方应当按照合同约定履行各自义务，在合同有效的前提下，被告林婉莲基于合同约定占有使用 B 号房屋房屋具有合法性。

五、胜诉办案心得

对于被告代理律师而言，胜诉的关键在于准确把握案件事实和法律规定的衔接。在事实方面，着重梳理产权人放弃产权这一关键节点，清晰阐述原告周逸飞从无处分权到取得拆迁利益处分权的过程，强调合同签订后双方的履行情况。在法律适用上，精准引用《民法典》中关于无权处分、合同效力认定的条款，向法庭清晰论证合同的有效性以及被告占有房屋的合法性。通过对事实和法律的紧密结合，有力地说服法官支持被告的观点，成功维护了被告的合法权益。