浦发莲园，破发抢跑

文/上海进深 魏薇

315这天，浦发莲园过会。

这是浦发莲园首次推盘，将推出112套约100㎡、133㎡的3房-4房，过会均价9.18万/㎡，套总价约900多万。

今年2月，浦发莲园将展厅开到了浦东世纪汇B2中庭，与华润置地“翡雲悦府”的展厅面对面，但浦发莲园的展厅比翡雲悦府更大更豪华，现场有沙盘、户型图、公区和景观的效果展示。两家展厅几乎是正面硬刚，拼人气、拼流量。

浦发莲园与翡雲悦府同位于浦东中环，比起放风价12万的翡雲悦府，浦发莲园的价格占了优势。二者直线距离不到5公里，但居住环境大不相同。翡云悦府所在地块是去年的新杨思“地王”，周边处于发展初期，商业、教育、交通配套等都在建设中。

购房者最关心的还是价格。

浦发莲园的联动价为9.8万/㎡，首批房源均价相比于联动价每平低了6200元，100平就可省下60多万。翡雲悦府的均价大概在12万/㎡，即高层在11.5万/㎡左右，叠加的单价在13.5万/㎡左右。

浦发莲园地处北蔡老镇的核心地带，位于莲中路与莲园路的交界处。浦东北蔡基本可以说是整个上海中环的价格洼地，徐汇已经卖到17万、静安大宁卖到14万、杨浦定海13万，即使是9.8万的价格，看着也颇具性价比。

项目周边有轨交7、13、18号线三轨环绕。直线距离18号线芳芯路约500米、北中路站约600米，直线距离13号线北蔡站约700米，直线距离7号线芳华路站约700米，基本可以步行达到地铁站。1站路可达龙阳路站（4线换乘），再坐5站就是陆家嘴站。

有网友直呼，这简直是为打工人量身定制的通勤友好盘。

作为北蔡老集镇改造的首发项目，浦发莲园周边基本都是老破小，动迁房居多，城市界面很一般，也没有大型综合体。

但从另一个角度看，项目被老小区底商环绕，烟火气十足，生活配套齐全，非常契合刚需人群。

从此次推出的户型来看，100㎡-133㎡两个面积段三个户型，浦发莲园堪称“端水大师”，都是三室两厅两卫的设计，飞机户型，独立玄关、全屋飘窗、U型厨房皆为标配。

100㎡的A户型，三开间朝南，南北通透；主卧套房，面宽约3.5米，同级户型面宽尺度普遍3.3米。

相比之下，100㎡的B户型更有亮点，在南北通透的基础上，客厅面宽达约5.3米，再加上大阳台，整个活动区很宽敞。三开间朝南，南向整体面宽达到约11.7米。

133㎡面积段，浦发莲园做的是大三房，南向面宽约12.2米；主卧大套房，面宽约3.6米，在衣帽间的基础上还设置了储藏间。相比于同面积段的紧凑四房，大三房的尺度更从容。

在精装配置上，中央空调、地暖、新风系统全部配齐，智能家居系统、全屋收纳系统也是标配。

2024年4月，上海浦发集团通过协议方式拿下项目所在地块，即浦东新区北蔡社区Z000502编制单元2-01a街坊2-01a-11b地块。

浦发莲园是北蔡镇老集镇大型城市更新中的一部分，整个老集镇改造体量约30万方，由6块住宅用地，3块商业用地组成。

设计方案显示，项目拟建2幢11层高层住宅、4幢14层高层住宅、3幢16层高层住宅、1幢7层多层住宅、2幢2层配套用房以及垃圾房电站等附属设施。主力户型建面约100-193㎡的3-4房，整盘总计458套，将分4批次入市。

项目的开发商为上海浦发御湾房地产开发有限公司（简称“浦发御湾”），成立于2016年8月，由上海市浦东新区房地产（集团）有限公司、上海三林房地产开发经营有限公司、上海北蔡资产管理有限公司分别持股70%、15%、15%。再向上穿透发现，大股东为上海浦东发展（集团）有限公司，后者由上海浦东新区国资委100%控股。

浦发御湾也是2022年4季度大卖热盘“浦发仁恒有园”的开发主体。

周边竞品方面，地块东侧是去年浦东土拍主要供应地北蔡中界村，有浦发在四批次土拍拿下的C06-01地块以及西派上海（C11-01、C11-05地块）。

西派海上的均价约为9.2万/㎡，与浦发莲园不相上下，二者相距约2公里。但西派海上的周边配套也处在开发中，且距离地铁较远，目前已入市销售。